（2017）苏01民终2107号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-06-26
案件名称
北京锋尚物业管理有限公司南京分公司与周海阳物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周海阳,北京锋尚物业管理有限公司南京分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终2107号上诉人（原审被告）：周海阳，女，1976年9月12日出生，汉族，住江苏省南京市姜家园299号锋尚国际公寓北区。委托诉讼代理人：丁韶华，江苏方德律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵双双，江苏方德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京锋尚物业管理有限公司南京分公司，住所地南京市鼓楼区复兴街97号。负责人：陈青，系该公司总经理。委托诉讼代理人：许文哲，江苏海越律师事务所律师。上诉人周海阳与被上诉人北京锋尚物业管理有限公司南京分公司（以下简称锋尚物业南京公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初5935号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周海阳上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回锋尚物业南京公司一审的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由锋尚物业南京公司承担。事实与理由：一、酬金制收费方式下，锋尚物业南京公司在物业服务合同期满后无权向业主催讨物业管理费、能耗费。在物业服务合同终止后，物业公司即丧失收费的权利和义务。周海阳拖欠的并不是物业公司的钱，而是交费业主为维持小区正常运转为欠费业主垫付的钱，应当由全体业主委托的现任具有收费权的主体继续承担收费的权利和义务，并将收取的物业费、能耗费用于物业服务支出和支付酬金。因此，一审法院判决周海阳向锋尚物业南京公司交纳物业费、能耗费，属于适用法律错误。二、议事规则2016年4月8日通过后，业委会享有合法收费权。周海阳将相关费用交纳给业委会的行为应视为其已经履行了交费义务。锋尚物业南京公司在丧失收费权且物业服务期满后，重复向周海阳主张物业费、能耗费的行为缺乏法律依据。一审判决未查明收费权已经发生实质变更的事实就认定周海阳向业委会交费的行为不能免除向锋尚物业南京公司的交费义务，并支持锋尚物业南京公司的主张，属于认定事实不清，适用法律错误。三、锋尚物业南京公司为小区业主提供的服务质量差、不按协议要求公布物业服务资金管理情况等行为，都严重损害了业主的信任。锋尚业委会综合考虑以上情况，在周海阳主动交纳欠缴的物业费、能耗费时自愿为其免除了违约金。在业委会已经自行放弃违约金后，一审判决还要求周海阳支付违约金，该判决于法无据。锋尚物业南京公司辩称，周海阳的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。事实和理由：一、周海阳主张在酬金制下锋尚物业南京公司无权向其收取费用，无事实和法律依据。物业费是业主按照合同约定向物业管理企业交纳的法定费用。双方签订前期物业合同约定了物业费的交纳标准、时间、方式。锋尚物业南京公司主张的是其在为小区提供物业服务期间，周海阳所欠缴的2014年4月至2016年6月的物业费及2013年4月至2016年3月的能耗费，与2016年6月18日锋尚物业南京公司退出涉案小区物业服务无任何关联性。酬金制并不当然免除业主的交费义务，无论是何种收费方式，上诉人作为单个的业主，应当先履行预缴物业费的义务，该义务在物业服务收费管理办法中也予以明确规定，如其认为物业费有结余，可通过业委会依法向被上诉人另行主张，但不能作为其直接拒缴的理由。二、周海阳主张其向业主委员会履行交费义务即完成交费义务是错误的。周海阳与锋尚物业南京公司之间的交费及收费权利义务是基于双方签订的前期物业合同的约定。根据合同的相对性，周海阳履行义务的对象只是锋尚物业南京公司，周海阳交纳的物业费和能耗费是锋尚物业南京公司提供服务按合同约定收取。业主委员会无权收取，锋尚物业南京公司也从未委托过业委会予以收取该费用。且周海阳在锋尚物业南京公司向人民法院起诉后，明知锋尚物业南京公司向其追讨费用的情况下，仍故意支付给业委会，该不利后果应由其自行承担。三、小区议事规则对锋尚物业南京公司无约束力。该议事规则于2016年4月8日通过，对之前的行为无溯及力，且该规则是小区内部的规定，不得对抗业主与锋尚物业南京公司已签订的前期物业合同，锋尚物业南京公司与周海阳之间的权利义务仍应按前期物业合同的约定予以履行。锋尚物业南京公司在物业服务期间按合同约定提供服务，确保设备的正常运行，定期委托中介机构进行财务审计，已履行了合同义务，其有权要求欠费业主补交所拖欠的物业费、能耗费。锋尚物业南京公司向一审法院起诉请求：一、周海阳立即支付自2014年4月至2016年6月期间的物业服务费24908.85元及自2014年7日1日起按每天万分之五计算至实际支付之日止的滞纳金（暂计算至2016年4月30日约为3819.36元）；二、周海阳立即支付自2013年4月至2016年3月期间能耗费38405.69元（其中专用能耗为34501.93元，公共能耗为3903.76元）及自2013年10月1日起按每天万分之五计算至实际支付之日止的滞纳金（暂计算至2016年4月30日为9158.08元）；三、本案诉讼费用等由周海阳承担。一审法院认定的事实：2009年10月20日，周海阳与南京锋尚房地产开发有限公司（以下简称锋尚房地产公司）签订《商品房预售合同》，约定周海阳向锋尚房地产公司购买锋尚国际公寓北区17幢207室房屋，房屋建筑面积184平方米，套内建筑面积164.18平方米。作为《商品房预售合同》附件的《前期物业服务合同》约定：上海高力国际物业服务有限公司（以下简称高力物业公司）为锋尚国际公寓提供物业服务，物业管理区域物业服务收费按《江苏省物业服务收费管理办法》的规定采取“酬金制”方式，物业服务资金预计为5元/月/平方米（产权证建筑面积），结余或者不足均由业主享有承担，多退少补，业主应于物业正式交付使用之日起按5元/月/平方米（产权证建筑面积）交纳物业服务资金，物业服务资金按季度交纳，业主应在每季度开始前15日内履行交纳义务；公共区域能源费按实际发生额，按建筑面积进行分摊，采暖制冷新风费、吸尘费根据实际发生额，按套内使用面积进行分摊，热水费按每户实际发生额计量收取；业主未能按时足额交纳物业服务资金的，应按每天千分之一的标准向物业公司支付滞纳金；合同有效期限自2008年5月15日至2010年5月14日。2011年2月1日，锋尚房地产公司与锋尚物业南京公司签订锋尚国际公寓前期物业服务协议，约定由锋尚物业南京公司为锋尚国际公寓提供前期物业服务，权利义务内容基本同上述锋尚房地产公司与高力物业公司签订的前期物业服务合同。高力物业公司授权锋尚物业南京公司享有其2008年5月15日至2011年1月31日期间的相关权利，包括但不限于追缴业主拖欠的物业管理费等各项费用的相关事宜。2011年11月22日，周海阳办理入住手续，锋尚物业南京公司与周海阳签订前期物业管理服务协议，权利义务内容基本同上述《商品房预售合同》附件的《前期物业服务合同》。2016年4月底，锋尚物业南京公司在小区张贴公告，催要业主欠缴的物业服务费和能耗费。6月18日，锋尚物业南京公司退出锋尚国际公寓的物业服务。一审法院另查明，因小区业主、业主委员会、物业公司就物业费和能耗费产生争议，周海阳于2016年9月20日向业主委员会交纳了2014年4月至2016年6月的物业费24908.85元和2013年4月至2016年3月的能耗费38405.69元，合计63314.54元。一审法院又查明，因锋尚小区北区一楼业主与开发商就房屋交付原因，锋尚物业南京公司向开发商就北区一楼业主能耗费请款所列的2011年初至2013年6月期间的专用能耗费每月每平方米（套内面积）平均为4.95元、公共能耗费每户每月平均为111.39元。一审法院认为，根据本案及关联的锋尚小区物业服务纠纷案件小区业主的抗辩意见，本案争议焦点为：一、锋尚物业南京公司有无权利向周海阳主张物业费、能耗费；二、周海阳应负担的能耗费标准为多少；三、周海阳向小区业主委员会交纳的物业费和能耗费应如何处理；四、锋尚物业南京公司主张的滞纳金应否支持。关于争议焦点：一、根据锋尚房地产公司与锋尚物业南京公司、高力物业公司签订的《前期物业服务合同》约定，锋尚小区服务收费采取“酬金制”方式，物业服务资金采用预收的形式，预收的物业服务资金由物业服务支出和物业公司的酬金构成，物业公司应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每半年一次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。根据上述约定，业主应先向物业公司预交物业费、能耗费等相关费用，然后由物业公司定期向业主公布物业服务资金年度预决算，单个业主以物业公司没有对物业预收资金决算而拒交费用没有法律依据。业主和物业公司对物业资金存有争议的，可以按照约定和法律规定另行解决，不属于本案解决的范围。二、锋尚物业南京公司为主张周海阳应负担的能耗费标准，向法庭提供了相应的水电费和相关费用的票据及年度财务审计报告，因锋尚物业南京公司提供的费用票据没有相应证据原件印证、有的费用票据没有相应合同等证据相佐证、年度财务审计报告存在依据不充分等，一审法院对锋尚物业南京公司主张的能耗费标准不予采信。但能耗费的发生又客观存在，亦应由业主承担，故一审法院酌定参照物业公司与业主尚未发生大的矛盾的2011年至2013年期间物业公司向其有资产关联的锋尚房地产公司请款时的平均能耗费标准确定业主应负担的能耗费，此标准应相对客观。三、根据《前期物业服务合同》的约定，业主应按照约定向物业公司交纳物业公司服务期间的物业管理及相关费用，物业公司是收取物业管理及相关费用的权利主体，小区业主委员会不是收取物业管理及相关费用的权利主体。锋尚物业南京公司2016年4月26日给小区业主委员会的协助收取物业费、能耗费的函也仅是请求业主委员会尽协助事宜，该协助函也明确了交费银行和账户，不能认定物业公司将收取物业管理及相关费用的权利转移给了小区业主委员会，也不能认定业主向小区业主委员会交纳相关费用即履行了前期物业服务合同中交纳物业管理及相关费用的义务。四、根据《前期物业服务合同》约定，物业公司应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每半年一次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。在案证据表明，锋尚物业南京公司没有按照约定向全体业主公布物业服务资金年度预决算和收支情况（其年度财务审计报告不能代替物业服务资金年度预决算和收支情况，尽管对此业主一方亦有督促不力的责任），故不能按照《前期物业服务合同》约定的每天千分之一或锋尚物业南京公司现要求的每天万分之五计算滞纳金。为平衡与已按时交纳物业管理费等相关费用业主之间的利益，倡导业主依法维权和督促物业公司依法履行义务，单个业主亦应负担不按时交纳物业费的一定的违约责任，根据本案周海阳欠缴物业费的时间、数额、原因等实际情况，一审法院酌定周海阳应承担滞纳金6000元。综上所述，周海阳应向锋尚物业南京公司支付2014年4月至2016年6月期间的物业费184平方米×5元/月/平方米×27个月=24840元，2013年4月至2016年3月期间的专用能耗费164.18平方米×4.95元/平方米/月×36个月=29256.876元、公共能耗费111.39元/月/户×36个月=4010.04元，并支付滞纳金6000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、周海阳于判决生效后七日内支付北京锋尚物业管理有限公司南京分公司物业服务费24840元、专用能耗费29256.876元、公共能耗费4010.04元、滞纳金6000元，合计64106.916元。二、驳回北京锋尚物业管理有限公司南京分公司的其他诉讼请求。案件受理费1383元，北京锋尚物业管理有限公司南京分公司负担221元，周海阳负担1162元，周海阳负担部分于判决生效后七日内交纳一审法院。本院二审期间，锋尚物业南京公司对一审认定的事实中“在锋尚物业南京公司向开发商就北区一楼业主能耗费请款所列的2011年初至2013年6月期间的专用能耗费每月每平方米（套内面积）平均为4.95元”有异议，认为起始时间应为2011年12月，计算的价格应为每月每平方米5.16元。但锋尚物业南京公司表示并未就该问题提起上诉。周海阳对一审查明的事实部分没有异议。对一审查明的双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。二审中，周海阳提交以下证据：证据一：《南京锋尚国际公寓小区业主大会议事规则（草案）》（以下简称《议事规则》），该《议事规则》2016年4月8日通过，第五章第34条证明锋尚小区全体业主通过议事规则，将物业服务各项资金收取权利授予锋尚业委会，锋尚物业南京公司不再享有物业费、能耗费的收费权。证据二：《南京锋尚国际住宅小区物业管理招标文件》、证据三：锋尚物业南京公司给业委会的《投标文件》，证明锋尚物业南京公司对上述《议事规则》的通过均是知晓且同意遵守该《议事规则》。锋尚物业南京公司的质证意见：对三份证据的真实性没有异议，但均与本案无关。本案二审争议焦点为：周海阳是否应当向锋尚物业南京公司支付物业管理费、能耗费及滞纳金。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，根据锋尚房地产公司与锋尚物业南京公司、高力物业公司签订的《前期物业服务合同》约定，锋尚小区服务收费采取“酬金制”方式，物业服务资金按季度交纳，业主应在每季度开始前15日内，按5元/月/平方米（产权证建筑面积）预交；公共区域能源费按实际发生额，按建筑面积进行分摊，采暖制冷新风费、吸尘费根据实际发生额，按套内使用面积进行分摊，热水费按每户实际发生额计量收取；业主未能按时足额交纳物业服务资金的，应按每天千分之一的标准向物业公司支付滞纳金。因此，周海阳应当按《前期物业服务合同》约定向锋尚物业南京公司支付物业费、能耗费等相关费用，逾期交纳的，应当按约定支付滞纳金。一审判决周海阳向锋尚物业南京公司支付欠缴的2014年4月至2016年6月的物业费及2013年4月至2016年3月的能耗费及滞纳金，并无不当。对周海阳上诉主张在酬金制下锋尚物业南京公司无权向其收取费用，因无合同约定和法律依据，本院不予支持。关于周海阳上诉提出其根据《议事规则》将相关费用交纳给业委会的行为应视为其已经履行了交费义务的主张。本院认为，周海阳提交的《议事规则》虽然将物业服务各项资金收取权利授予锋尚业委会，但该《议事规则》系草案，周海阳虽称该《议事规则》已于2016年4月8日经业主大会通过并生效，但未能举证证明，且本案所诉争的是周海阳与锋尚物业南京公司之间在该《议事规则》发生之前的物业费和能耗费是否应当交纳，双方之间交费及收费权利义务是基于《前期物业服务合同》的约定，周海阳将基于该合同约定的相关物业费用交纳给业委会的行为，不符合合同约定，本院对该项上诉主张，不予支持。关于周海阳上诉称锋尚物业南京公司为小区业主提供的服务质量差、不按协议要求公布物业服务资金管理情况等行为。本院认为，周海阳提供的证据不足以证明锋尚物业南京公司不履行物业服务合同，或履行物业服务合同有重大瑕疵，故其以此作为不应交纳物业管理费的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，周海阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1383元，由上诉人周海阳负担。本判决为终审判决。审判长 钮丽娜审判员 曹 艳审判员 龚 达二〇一七年五月二十二日书记员 汪海燕