（2017）粤01民终5908号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-06-01
案件名称
马桂莲与广州市联成房地产有限公司商品房预售合同纠纷2017民终5908二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市联成房地产有限公司,马桂莲
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）粤01民终5908号上诉人（原审被告）：广州市联成房地产有限公司，住所地：广州市海珠区。法定代表人：王芮，职务：董事长。委托代理人：晏婵娟、郑崇文，均为该公司职员，联系地址同该公司。被上诉人（原审原告）：马桂莲，住广州市越秀区。委托代理人：孙智威、黄鑫，均为北京市中伦（广州）律师事务所律师。上诉人广州市联成房地产有限公司（以下简称联成公司）因与被上诉人马桂莲商品房预售合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院(2016)粤0103民初4855号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人联成公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判驳回马桂莲的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由马桂莲承担。事实和理由：一、涉诉房屋取得《建设工程竣工验收报告》及通过规划、消防验收，即已具备交付使用条件，环保验收和永久供水等证明材料并不会影响马桂莲收楼入住，马桂莲不得拒绝收楼。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条“房屋交付时的有关资料”，该约定是商品房买卖合同的公示文本，实际上房屋只要取得《建设工程竣工验收报告》及通过规划、消防验收即可交付使用，至于环保验收和永久供水等证明材料并不会影响马桂莲收楼入住，一审法院认为“在涉案房屋所在楼盘尚未具备合同约定条件（包括取得永久供电、供水方面的证明文件）的情况下，原告可以拒绝收楼”属事实认定错误。二、双方约定延期交房违约责任过高，且马桂莲并未举证因我方延期交房造成的损失，法院理应予以调低。双方签订的《商品房买卖合同》约定的延期交房违约责任每日按总房价款的0.05%计算，即约892元/日，远高于涉诉房屋租金标准；且马桂莲未因涉诉房屋延期交付造成任何损失，法院理应调低延期交房违约金标准。被上诉人马桂莲二审辩称：我方认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，虽然没有全部支持我方诉讼请求，但我方从解决问题的角度接受一审判决结果。针对上诉状中联成公司事实理由第一点，我方认为根据双方签订的买卖合同第十五条明确约定上述文件不全的视为不符合交楼条件，视为不符合交付标准，我方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由联成公司承担，因此根据该条约定，在涉案房屋不具备永久供水供气供电通邮的使用条件时，联成公司应当承担逾期交付的违约责任。针对上诉状第二点上诉事实理由，第一，联成公司在一审中没有提出违约金过高的主张，本案二审应当围绕原判决内容进行审理，联成公司的主张超出原审审理范围。第二，根据我国合同法司法解释，如联成公司认为合同约定的违约金过高，应承担举证责任，联成公司在本案一审中并未对此举证，理应承担举证不能的责任。第三，双方签订的买卖合同补充协议第五条已经对违约金的上限进行了约定，实际上，原审判决认定联成公司承担总房价5%的违约金大大降低了联成公司本应承担的违约金金额，原判决金额没有超过联成公司应预见到违约风险。马桂莲于2016年8月15日向原审法院提起本案诉讼，以涉案房屋不符合约定的交付条件，联成公司导致马桂莲至今未能办理收楼手续为由，请求判令：一、联成公司向马桂莲支付逾期交楼违约金118615元（自2016年3月31日起，暂计算至2016年8月11日，实际应计算至联成公司向马桂莲交付符合约定的房屋之日止）；二、联成公司承担本案的全部诉讼费用。联成公司原审辩称：1、马桂莲起诉状的事实理由与实际情况不符，联成公司认为联成公司建造的房屋符合交楼条件，已经办理各项验收。2、现在没办法确定实际的面积，在本案中不应提出，3、马桂莲不应基于各种小问题而提出诉讼，如果真的影响使用可立即通知物管公司处理。原审法院经审理查明：马桂莲、联成公司于2014年5月24日签订了《广州市商品房买卖合同(预售）》和《补充协议》，约定：联成公司将项目中的龙津世家土兴巷13号19层1906号房（房屋地址：荔湾区土兴巷13号X房）以人民币1783695元出售给马桂莲。联成公司应当在2016年3月30日前将作为本合同标的物的房屋交付给马桂莲使用。交房条件是：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。房屋交付时的有关资料包括：规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；《房地产（住宅）质量保证书》等。联成公司如未能按合同规定的期限交房，如逾期不超过180日的，联成公司应自交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向马桂莲支付违约金，本合同继续履行。联成公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，马桂莲在收楼当日如对室内的装饰、设备提出异议，由联成公司按双方约定的标准进行维修或支付差价，但马桂莲不得藉此拒绝收楼；马桂莲以该商品房的装饰、设备标准不符为由拒绝办理收楼手续而引起的逾期交楼的后果由马桂莲承担。该合同的附件七《补充协议》约定：三.2、联成公司履行维修及保修责任的，不视作延期交楼，马桂莲不得拒绝接受该商品房。马桂莲应对联成公司的维修及保修行为（含对马桂莲房屋及与马桂莲房屋相邻的房屋或设施进行维修或保修）提供必要的便利，否则所产生的责任由马桂莲自负。五、该商品房买卖合同第十四条约定由联成公司承担的违约赔偿责任总金额最高不超过马桂莲已付房价款的5%。补充协议若与主合同条款不一致的，以补充协议为准。合同与补充协议签订后，马桂莲分别于2014年5月4日和2014年5月24日共向联成公司支付房价款1783695元。在原审庭审中，联成公司提供涉案房屋所在楼盘分别在2014年10月9日联成公司与广州供电局有限公司签订《供用电方案协议》；2016年3月30日广州市荔湾区环境监测站出具《建设项目竣工环境保护验收监测表》；2016年4月26日广州邮政投递局批准通邮申请表；2016年6月1日广州市民防办公室发出《人防工程专项竣工验收备案意见书》；2016年6月16日广州燃气集团有限公司发出《燃气服务告知》；2016年6月23日广州市公安消防局出具《建设工程消防验收意见书》；2016年6月23日广州中正环境监测服务有限公司出具《建设项目竣工环境保护验收监测报告表》；2016年6月27日广州市规划局出具《建设工程规划验收合格证》和没有签署时间的《建筑工程竣工验收报告》；2016年8月8日广州市荔湾区环境保护局出具《关于龙津中路房地产建设项目竣工环保验收意见的函》；2016年10月20日联成公司与广州市自来水公司签订《广州市（居民）城市供水用水合同》。联成公司分别于2016年3月25日、2016年7月29日发函通知马桂莲收楼。马桂莲收楼时认为联成公司改变设计与结构，导致房屋功能减损及面积减少，同时房屋存在各种质量问题，未达到合同约定的交付条件。原审法院认为：马桂莲与联成公司签订的《广州市商品房买卖合同(预售）》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同履行自已的义务。本案争议的焦点是：一、依照合同及补充协议约定，涉案房屋符合交付的条件如何确定，马桂莲能否以涉案房屋所在楼盘未具备约定条件而拒绝收楼；二、涉案房屋所在楼盘何时符合交付条件。具体分析如下：对于争议焦点一。马桂莲、联成公司签订的《商品房预售合同》约定房屋交付时不仅应取得商品房建设项目验收方面的相关认可文件包括取得永久供电、供水方面的证明文件。原审法院认为依据我国建设部制定的《商品房销售管理办法》第七条规定，销售的商品房在供水、、供热、燃气、通讯等配套基础设施方面必须具备交付使用条件，因此，在涉案房屋所在楼盘尚未具备合同约定条件（包括取得永久供电、供水方面的证明文件）的情况下，马桂莲可以拒绝收楼。对于争议焦点二。根据联成公司提供涉案楼盘经有关部门所出具的文件及最后在2016年10月20日联成公司与广州市自来水公司签订《广州市（居民）城市供水用水合同》，可确认涉案楼盘在2016年10月20日已完成与广州市自来水公司供水约定，由此可认定涉案房屋所在楼盘，已具备合同约定的交付条件可交付马桂莲使用。马桂莲主张涉案房屋至今未符合交付使用条件并拒绝接收房屋依据不足，不予支持。综合以上分析，联成公司未能在合同约定时间内将符合条件的房屋交付马桂莲使用，而事实上该房屋至2016年10月20日才具备交付使用条件，故联成公司应向马桂莲支付从2016年3月31日起至2016年10月20日止的违约金。至于违约金标准，根据马桂莲、联成公司双方签订的《广州市商品房买卖合同(预售）》第十四条第（一）款：联成公司如未能按合同规定的期限交房，如逾期不超过180日的，联成公司应自2016年3月31日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向马桂莲支付违约金，本合同继续履行；及《补充协议》第五条：在商品房买卖合同第十四条约定由联成公司承担的违约赔偿责任总金额最高不超过马桂莲已付房价款的5%的。马桂莲认为上述约定是格式条款应为无效，对违约金约定上限应予调整。该条款在《补充协议》中单独明确是对原商品房买卖合同第十四条违约赔偿责任的调整，而且没有免除联成公司的违约责任。故马桂莲以该条款为格式条款应为无效的理由不成立，不予采信。马桂莲未能举证因联成公司的违约造成损失的事实存在，马桂莲要求调整违约金上限没有事实依据，不予接纳。马桂莲拒绝接收房屋已无合法依据，故无权继续主张2016年10月20日以后的违约金。马桂莲要求计算违约金至交付房屋之日止的理由不成立，不予支持。由于联成公司未能按时交付房屋已经构成违约，联成公司应按上述约定向马桂莲支付违约金。违约金以总房价为本金按每日万分之五计算，以不超出总房价5%为限。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市联成房地产有限公司支付逾期交楼违约金（以1783695元为本金按每日万分之五标准计算，从2016年3月31日起至2016年10月20日止，以不超出总房价5%为限）给原告马桂莲；二、驳回原告马桂莲其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1336元，由原告马桂莲负担331元，被告广州市联成房地产有限公司负担1005元。经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，双方当事人均表示无新证据提交。马桂莲称于2016年12月14日已收房，联成公司称马桂莲于2016年12月19日已收房。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。根据马桂莲、联成公司签订的《商品房预售合同》关于交房条件的约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。也就是说，至双方合同约定的交房期限2016年3月30日时止，涉案房屋所在楼盘尚未全部取得上述文件，尚不具备合同约定的交房条件，在此情况下，马桂莲可以拒绝收楼。根据联成公司在一审中提供涉案楼盘经有关部门所出具的文件及最后在2016年10月20日联成公司与广州市自来水公司签订《广州市（居民）城市供水用水合同》，可确认涉案楼盘在2016年10月20日已完成与广州市自来水公司供水约定，原审认定至2016年10月20日涉案房屋具备交付使用条件，本院予以确认。联成公司上诉主张涉案房屋取得《建设工程竣工验收报告》及通过规划、消防验收，即已具备交付使用条件，环保验收和永久供水等证明材料不会影响马桂莲收楼入住，理由不成立，本院不予支持。联成公司应向马桂莲支付从2016年3月31日起至2016年10月20日止的逾期交房违约金。至于违约金标准，根据双方合同第十四条第（一）款及《补充协议》第五条的约定，联成公司应每日按总房价款0.05%的标准向马桂莲支付违约金，违约金总金额最高不超过马桂莲已付房价款的5%。原审按此进行判决，并无不当，需要指出的是，原审判决第一项主文“违约金以总房价为本金按每日万分之五计算，以不超出总房价5%为限”表述不妥，应为“违约金以总房价为本金按每日万分之五计算，以不超出已付房价款5%为限”，鉴于马桂莲已支付全部购房款，本院对原审判决第一项不予调整。联成公司上诉主张逾期交房违约金标准过高，理由不成立，本院不予采纳。综上所述，经审查，原审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。联成公司上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费2030元，由上诉人广州市联成房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴国庆审判员 黄 嵩审判员 姚伟华二〇一七年五月二十二日书记员 胡 茜颜玉婵 搜索“”