（2016）闽02民终5191号

裁判日期: 2017-05-22

公开日期: 2017-07-03

案件名称

郭霜梅、厦门市禾丰新景房地产有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省厦门市中级人民法院

所属地区

福建省厦门市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

郭霜梅,厦门市禾丰新景房地产有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

福建省厦门市中级人民法院民事判决书（2016）闽02民终5191号上诉人（原审原告）：郭霜梅，女，1980年6月28日出生，汉族，住厦门市思明区。委托诉讼代理人：林安宁、杨晖，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：厦门市禾丰新景房地产有限公司，住所地厦门市湖里区嘉禾路396号10层C11单元。法定代表人：陈中保，董事长。委托诉讼代理人：郭元、郑金摇，北京盈科（厦门）律师事务所律师。上诉人郭霜梅与上诉人厦门市禾丰新景房地产有限公司（以下简称禾丰新景公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初10811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭霜梅上诉请求：1.请求判令撤销原审判决第二项，改判禾丰新景公司向郭霜梅支付逾期办理房屋权属证书的违约金（违约金以1973189元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2014年12月19日起计至禾丰新景公司取得房屋权属登记机关出具的办理上述房屋所有权初始预登记的收件收据之日止）；2.请求判令本案一审、二审全部诉讼费由禾丰新景公司承担。事实和理由：郭霜梅认为，本案《商品房买卖合同》（以下简称“讼争合同”）补充协议第八条中规定禾丰新景公司迟延办证无需承担违约责任及讼争合同第十四条中约定的基础上再延长365日，属于无效条款，对双方不具有拘束力。理由如下：一、讼争合同第二十二条明确约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”，而补充协议第八条的约定明显减轻或免除买卖合同中约定应当由出卖人承担的责任。与普通合同不同，讼争合同的主合同与其补充协议效力相差极大。主合同为建设部、工商局为平衡双方权利义务所拟定的范本，其目的是管制商品房买卖、限制开发商利用其优势拟定侵犯购房者条款，且属备案审核必备。因此，这也是主合同特意在第二十二条明确约定“补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任”的原因所在。据此，此后的补充协议只能在主合同所规定的条款范围内，就“本合同未尽事项”将权利义务细化，而不可超过主合同范本所约束，另行订立减轻或免除出卖人责任的条款。否者，如果任由房产商在补充协议中对主合同任意突破，主合同就被“架空”，形同虚设，建委等政府部门利用合同对开发商的管制目的也就无从实现。二、按讼争合同第二十二条的约定，签订补充协议（附件六）的前提是“本合同未尽事项”。主合同已将双方基本权利义务做出规范，双方仅能就基本权利义务之外的未尽事项做出约定。而讼争合同第十四条已经就禾丰新景公司承担逾期办证违约责任的期限作出了明确的约定，这属于双方基本权利义务。不存在另行签订补充协议的情形，补充协议第八条中对禾丰新景公司承担逾期办证违约责任的期限又进行补充约定明显违反了此条约定。可见，讼争合同第二十二条的约定清晰明确的，可以直接据此认定补充协议第八条减轻禾丰新景公司违约责任的约定无效。三、补充协议系禾丰新景公司重复使用而预先拟定的条款，为格式条款，应作出不利于应承担的违约责任。禾丰新景公司未作出特别提示，违反《合同法》的规定，应认定为无效。在司法实践中，与本案类似的相关判决也明确支持上述观点。如福州中院（2014）榕民终字第3826号判决书认为：“合同第十四条约定的办证期限是365个自然日，而在补充协议第五条将办证期限变更为365个工作日，但根据合同第二十二条约定，补充协议不得含有减轻或者免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，补充协议将365个自然日变更为365个工作日，显然是减轻了出卖人的责任，因此应当按照365个自然日计算”。参考该该判决，显然是减轻出卖人的责任。四、退一步讲，即使按照补充协议第八条的约定，其前提是“项目开发及政府部门办理相关手续的复杂性”，而本案显然是因禾丰新景公司过错导致其未能取得房屋权属证书。禾丰新景公司答辩称，一、根据禾丰新景公司的上诉事实和理由已经明确，其无须向郭霜梅支付逾期办证违约金。二、退一步讲,即便禾丰新景公司需支付违约金，但其主张自2014年12月19日起算，也缺乏依据。首先，讼争的《商品房买卖合同》及补充协议》系双方在自愿、平等的基础之上签订的，内容、条款并未违反法律、行政法规，应当认定为有效，一审判决关于违约金的起算点按照双方补充协议的约定进行判决并没有错误。其次，虽然《商品房买卖合同》第二十二条约定“补充协议中不得含有减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人的责任、排除买受人主要权利的内容”。但是，该《商品房买卖合同》仅是福建省建设厅为了规范商品房交易秩序而制定的“示范文本”，该合同与一般民事合同的效力是同等的，不能因为该合同系省建设厅制定的就认定该合同的效力高于其他合同的效力。根据《合同法》第四条及第七十七的规定，只要双方协商一致，便有权对主合同进行变更、补充，不能因为《商品房买卖合同》系省建设厅制定的就否定当事人变更合同的权利。且《商品房买卖合同》第二十二条也未约定补充协议如果违反该约定即无效。再次，补充协议系双方协商一致而签订的，补充协议第八条并非格式条款，该补充协议系根据买受人的实际情况而拟定的，并与买受人充分协商。本案中，由于项目开发及政府部门办理手续的复杂性，双方经协商同意将办理初始登记的期限变更为在原合同第四十四条约定期限的基础上再延长365日，这是双方对自己权利的处分，并未免除禾丰新景公司办理初始登记的义务。此处“项目开发及政府部门办理手续的复杂性”为双方签订补充协议时的背景及原因，并非如郭霜梅所述为前提，故本案应适用补充协议第八条的约定，且根据补充协议第十三条第六款的约定，“本补充条款与主合同条款内容不一致的地方，以本补充条款内容为准，双方已对本补充协议条款认真阅读，了解并同意共同遵守”；第十四条约定“本协议为合同的补充协议，具有同等的法律效力，如本补充协议与合同有相悖之处，以本协议为准”。可见，《补充协议》的各条款均为经过双方协商一致的情况下签署的，是合法有效的。最后，即便认定补充协议第八条为格式条款，根据《合同法》第四十条的规定，该条并非减轻提供格式条款一方责任的情形，也不应认定为无效。禾丰新景公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回郭霜梅的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由郭霜梅负担。事实和理由：一、一审判决判令禾丰新景公司于判决生效之日起十五日内办理讼争房产的所有权初始登记并协助禾丰新景公司办理权属证书，缺乏事实和法律依据。根据《合同法》第一百一十条规定，讼争项目因客观原因致使无法办理房屋初始登记，何时办理具有不确定性，禾丰新景公司并非主管机关，无权予以确定，故一审判决第一项不适用于强制执行，也在事实上不能履行。二、一审判决禾丰新景公司向郭霜梅支付逾期办证违约金系属错误。首先，根据补充协议第八条第二款约定，禾丰新景公司在承担完毕逾期交房违约金后，不能另行主张逾期办证违约金，故一审判决在认定条款有效的前提下，排除该条款的适用于法无据。其次，根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，若逾期办证，每逾期一日按已付款的х%支付违约金，双方在此的约定的违约金为0，结合上述第二款的约定，足以证实双方的真实意思为无需向郭霜梅支付违约金。一审判决错误认定该约定系未对逾期办证违约金作出调整，适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干把问题的解释》，参照银行计收逾期贷款利息的标准计算。且该解释规定的为“可以参照”，而非“应当”。因其他业主约定的为0.001%的违约金标准，故双方的约定不能如一审判决的认定。再次，目前尚未办理产权证书实际上并未影响郭霜梅对房产的实际利用和使用，并未造成实际损失；相反的，郭霜梅购买房产价值已经大幅增长，反而产生了收益。违约金本意是为了弥补损失，若郭霜梅并未损失，则无需支付。郭霜梅答辩称，一审判决认定事实清楚。郭霜梅向一审法院起诉，请求判令：1.禾丰新景公司立即办理厦门市思明区龙山路172号1504室（即禾丰新景5#楼A梯15层04单元）房屋所有权初始预登记，并协助郭霜梅办理所有权权属证书；2.禾丰新景公司支付郭霜梅逾期取得房屋权属证书的违约金（违约金以1973189元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2014年11月3日起计至郭霜梅实际取得房屋权属证书之日止，暂计至2016年7月8日为173970元）。一审判决认定事实如下：2013年11月8日，郭霜梅、禾丰新景公司签订一份《商品房买卖合同》及其附件，约定郭霜梅向禾丰新景公司购买本案讼争的厦门市思明区龙山中路以西、谊爱路以北的禾丰新景5#楼A梯15层04单元（即厦门市思明区龙山路172号1504室）房屋，购房款总额为1973189元。上述合同说明第5条约定：对合同文本空格部分填写，双方应当协商确定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。上述合同第十四条“关于产权登记的约定”约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的×%向买受人支付违约金。上述合同附件六合同补充协议第8条“关于合同第十四条之补充”第（2）项约定：鉴于项目开发及政府部门办理相关手续的复杂性，买受人同意：出卖人履行原合同第十四条约定的办理房屋所有权初始登记和协助买受人取得房屋权属证书的义务的期限予以变更，即在原合同第十四条约定期限的基础上再延长365日，出卖人在此延长后的期限内履行上述义务的，不需承担违约责任，出卖人将办理该项目房屋权属初始登记需由出卖人提供的资料报送当地权属登记机构并取得登记机构出具的收件单后，即视为出卖人已履行原合同第十四条约定的所有义务。若出卖人逾期交付商品房的，则本条所约定的产权登记起算时间相应顺延，即自实际交付商品房的时间开始计算办理产权登记的期限，出卖人同时应承担相应的逾期交付商品房的违约责任，买受人不得以任何理由要求出卖人另行承担逾期办理产权登记的违约责任。第（4）项约定：如逾期交房，则将办理权属登记需由出卖人提供的相关资料报产权登记机关备案时间以买受人实际收房之日作为起算点。上述《商品房买卖合同》及其附件签订后，郭霜梅向禾丰新景公司支付了全额购房款。2014年9月19日，禾丰新景公司将讼争房屋交付给郭霜梅，但至今未办理讼争房屋的所有权初始预登记，亦未协助郭霜梅办理讼争房屋的权属证书。郭霜梅于审理中确认以2014年9月19日作为禾丰新景公司办理讼争房屋所有权初始预登记的起算点。一审判决认为，郭霜梅与禾丰新景公司于2013年11月8日签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。双方均应按照合同约定履行义务。根据《商品房买卖合同》第十四条及补充协议第8条第（2）项、第（4）项的约定，禾丰新景公司应于2014年9月19日起455日（90＋365）内，即2015年12月18日前，办理讼争房屋所有权初始预登记并协助郭霜梅办理所有权权属证书，但禾丰新景公司至今未履行该义务，故郭霜梅请求禾丰新景公司办理讼争房屋的所有权初始预登记并协助郭霜梅办理讼争房屋的所有权权属证书，于法有据，应予以支持。双方在《商品房买卖合同》第十四条中对逾期办证违约金的约定为日×%，应视为双方对逾期办证违约金的计算标准未作约定，郭霜梅请求按中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期办证违约金，符合法律规定，应予以支持，但应自2015年12月19日起计算至禾丰新景公司取得房屋权属登记机关出具的办理上述房屋所有权初始预登记的收件收据之日止，超出部分，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、厦门市禾丰新景房地产有限公司于判决生效之日起十五日内办理厦门市思明区龙山中路以西、谊爱路以北的禾丰新景5#楼A梯15层04单元（即厦门市思明区龙山路172号1504室）房屋的所有权初始预登记，并协助郭霜梅办理上述房屋的所有权权属证书；二、厦门市禾丰新景房地产有限公司于判决生效之日起十五日内支付郭霜梅逾期办理房屋权属证书的违约金（违约金以1973189元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2015年12月19日起计至厦门市禾丰新景房地产有限公司取得房屋权属登记机关出具的办理上述房屋所有权初始预登记的收件收据之日止）；三、驳回郭霜梅的其他诉讼请求。本案一审案件受理费1890元，由郭霜梅负担1128元，厦门市禾丰新景房地产有限公司负担762元。二审审理期间，双方当事人对一审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。双方当事人均未提交新的证据。本院认为，首先，郭霜梅上诉主张附件第八条约定办理房屋初始登记和协助取得房屋权属证书“在原合同第十四条约定的期限的基础上再延长365日”，系属无效条款。该附件同时约定“本补充条款与主合同条款内容不一致的地方，以本补充条款内容为准，双方已对本补充协议条款认真阅读，了解并同意遵守”，证明郭霜梅在清楚该条款的情形下，自愿签订该补充协议，以附件约定的期限作为办理房屋初始登记和协助取得房屋权属证书的最终期限。该条款虽属事先拟定，但未排除禾丰新景公司办理初始登记及协助取得权属证书的义务，仅是双方协商一致对办理期限的变更，非属法律规定的无效之情形，故郭霜梅的上诉主张缺乏法律和事实依据，应予以驳回。其次，禾丰新景公司同样依据附件第八条的约定，认为郭霜梅不能主张逾期办证违约金，但该条中约定“若出卖人逾期交付商品房的，则本条所约定的产权登记起算时间相应顺延，即自实际交付商品房的时间开始计算办理产权登记的期限，出卖人同时应承担相应的逾期交付商品房的违约责任，买受人不得以任何理由要求出卖人另行承担逾期办理产权登记的违约责任”，即在禾丰新景公司在逾期交房的期间内，郭霜梅不能同时主张逾期交房违约金和逾期办证违约金，但本案中郭霜梅系在禾丰新景公司交房后，主张逾期办证违约金，故并不适用该条款的约定，禾丰新景公司的该上诉主张应予以驳回。再次，《商品房买卖合同》第十四条约定逾期办证违约金为日×%，属未予以约定的情形，一审判决依相关司法解释参照中国人民银行同期同类贷款利率予以计算，并无不当，应予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3780元，由郭霜梅负担1512元，禾丰新景公司负担2268元。本判决为终审判决。本判决为终审判决。审判长　　曾　聆审判员　　胡林蓉审判员　　章　毅二〇一七年五月二十二日代书记员　　潘婉燕附：本案所适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。百度搜索“”