（2017）冀10民终1413号

裁判日期: 2017-05-22

公开日期: 2017-07-21

案件名称

殷淑荣、薛波房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河北省廊坊市中级人民法院

所属地区

河北省廊坊市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

殷淑荣,薛波

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀10民终1413号上诉人（原审被告、反诉原告）：殷淑荣，女，1961年8月14日出生，汉族，住河北省香河县。委托诉讼代理人：李景玉，河北李景玉律师事务所律师。委托诉讼代理人：王萍，河北李景玉律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：薛波，女，1984年10月18日出生，汉族，住河北省香河县香江逸景Ｂ区。委托诉讼代理人：石冬雪，河北宝成律师事务所律师。上诉人殷淑荣因与上诉人薛波之间房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2016）冀1024民初3510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人殷淑荣上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.上诉人薛波承担诉讼费用。事实和理由：一是原审法院已查明上诉人薛波存在违反合同约定支付房款的事实，根据合同约定应支付总房款20%的违约金264000元，一审法院判决上诉人薛波赔偿100000元没有法律依据。二是殷淑荣2016年8月19日出卖涉案房屋的原因是欲重新购置新房，在签订房屋买卖合同时，房款1320000元是可以实现另行购置新房的目的，但是由于薛波未按照房屋买卖合同约定的付款期限支付房款，导致殷淑荣失去了购置新房的机会。在2016年年底，廊坊市房价增长速度过快，甚至增长了一倍之多，在这种情况下，即便薛波支付了房款，殷淑荣也不能实现重新购置新房的目的，应当解除双方签订的房屋买卖合同。三是本案中的房屋买卖付款方式为分期付款，即第一期为签订房屋买卖合同之日支付600000元，第二期为2016年9月5日前支付400000元，第三期为剩余款项于房本下发之日付清。薛波仅在房屋买卖合同签订当日支付第一笔房款600000元，在2016年9月5日之前，薛波未按照房屋买卖合同和补充协议的约定支付400000元房款，已超过总房款的五分之一，上诉人殷淑荣有权要求解除合同。上诉人薛波辩称，合同约定出卖人收定金日交付房屋，殷淑荣收取定金当日未向薛波交付房屋钥匙、水卡、电卡，在薛波交付定金日即2016年8月19日,上诉人殷淑荣交付房屋属于不完全给付，致使薛波无法正常装修使用。薛波根据殷淑荣的不完全给付，故此存在对应给付，是在行使其正当权利。殷淑荣主张薛波未按合同约定支付房款，要求解除合同不存在事实基础。殷淑荣作为房屋出卖方目的即为让渡房屋所有权，取得相应购房款。取得购房款后的用途不是法律应保护的合同目的，本案保护的合同目的即取得涉案房屋购房款。截止到一审起诉前，薛波已经实际支付810000元，加之双方协商以债抵房款，总计920000元，薛波在一审诉讼过程中，于2016年12月13日，将涉案购房余款648010元汇入一审法院账户，薛波已经完付款义务，不存在导使殷淑荣合同目的不能实现的情形，且薛波现已入住涉案房屋之中，涉案房屋买卖合同依法不应解除。不同意殷淑荣所主张要求薛波赔偿违约金，支付购房款的金额和时间与双方签订合同稍有不符，是因为殷淑荣存在迟延交付房屋事实。即使不考虑薛波交付殷淑荣代理人殷成先的128000元购房款，不考虑双方达成的以债抵房款的口头协议，截止到2016年9月10日，薛波已经交付671990元购房款，按照合同约定尚欠328010元，在一审诉讼过程中，薛波已经汇入一审法院账户涉案购房款648010元，薛波的付款行为并未给殷淑荣造成实际损失，殷淑荣也未就其实际损失提供证据支持，一审法院判决100000元违约金过高。上诉人薛波上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.上诉人殷淑荣承担诉讼费用。事实和理由：一是上诉人殷淑荣未按合同约定交付房屋，迟延交付涉案房屋钥匙、水卡、电卡，违反先合同义务。二是上诉人殷淑荣之弟是否有代理权没有查清。三是上诉人殷淑荣授权其弟弟殷先成代为收取购房款，上诉人薛波曾将128000元购房款交付上诉人殷淑荣的代理人殷先成，一审法院未予以认定。四是上诉人薛波针对上诉人殷淑荣部分履行，有权就未履行部分拒绝给付，只相应给付，上诉人薛波不存在违约情形，判令上诉人薛波支付违约金缺少法律依据。上诉人殷淑荣发函要求解除合同，拒绝继续接受上诉人薛波支付房款，上诉人殷淑荣存在违约行为。上诉人殷淑荣辩称，在房屋买卖合同签订当日，殷淑荣将房屋交付薛波使用，且在薛波诉状中，其也认可殷淑荣随即向薛波交付该房屋，不存在未按合同约定交付房屋、迟延交付房屋钥匙、水卡、电卡的事实，殷淑荣并不存在违约行为。关于殷淑荣之弟是否有代理权没有查清与实际不符，在庭审过程中，薛波未向法庭提供任何证据证明殷淑荣曾委托其弟代理房屋买卖事宜，且是否有代理权与本案没有直接利害关系。对双方争议的交付房款具体数额一审法院已经查清，薛波与殷成先之间的纠纷应另案处理，不能转嫁到薛波、殷淑荣房屋买卖合同纠纷上。一审法院认定薛波存在迟延交付房款的违约情形，应承担相应违约责任，事实清楚，证据充分，但判决薛波向殷淑荣赔偿违约金100000元没有事实及法律依据，数额过低。殷淑荣未发函要求解除合同，不存在任何过错行为。综上，由于薛波违约行为，侵害了殷淑荣的合法权益，致使合同目的不能实现，房屋买卖合同应予以解除，故请求二审法院依法改判。上诉人殷淑荣向一审法院起诉请求：请求法院判令解除我与反诉被告之间的《房屋买卖合同》及其《补充协议》；判令反诉被告向我支付定金264000元；反诉费用由反诉被告承担。上诉人薛波向一审法院起诉请求：请求判令被告继续履行房屋买卖合同，协助我完成房屋过户更名手续；保全费、诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2016年8月19日，原告薛波与被告殷淑荣签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定将被告所有的香河县盛达铂宫3-3-1203号房屋出售给原告，房屋交易总价1320000元，付款方式为全款，原告于当日给付被告定金600000元。截止到2016年9月10日，原告共向被告支付房款671990元（包括600000元定金）。2016年12月13日，原告将剩余房款648010元汇入香河县人民法院银行账户。再查，被告已将该房屋交付原告。另查，本案涉案房屋因被告殷淑荣欠中国工商银行香河支行房屋贷款而存在抵押权。上述事实，有当事人陈述、《房屋买卖合同》、《补充协议》、收据、银行短信、微信记录等证据证明，本院予以确认。一审法院认为，原、被告之间的房屋买卖合同是双方在平等协商基础之下签订的，系双方的真实意思表示，合同合法有效，双方均应按照合同约定严格执行。原、被告于2016年8月19日签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定房屋成交价格1320000元，于当日原告薛波给付被告殷淑荣定金600000元，后又给付被告房款71990元，以上共计671990元。原告述称曾向被告弟弟殷成先支付现金128000元，并与殷成先达成一致意见，用原告与殷成先的债权143590元充抵部分房款，提交银行转账凭证、通话录音、欠条等证据予以证实，被告认为与本案无关联性，被告未委托殷成先作为房屋买卖的代理人。一审法院认为，原告提交的以上证据不能达到其举证目的，故一审法院对原告的主张不予采信。根据原、被告签订的《房屋买卖合同》约定，原告应于2016年9月5日前付清房屋余款400000元，原告并未如约支付给被告，但并不构成根本违约，不导致合同目的无法实现。庭审中，原告同意变更付款方式，一次性将剩余房款648010元汇入一审法院银行账户，为保障合同稳定性，原告要求继续履行房屋买卖合同被告协助办理位于香河县盛达铂宫3-3-1203号房屋的过户手续，一审法院予以支持，对被告要求解除与原告之间的《房屋买卖合同》、《补充协议》的诉讼请求，一审法院不予支持。被告抗辩其售房是因为急需资金，因原告逾期给付房款，与急于变现的初衷相背离，不能实现售房的根本目的。一审法院认为，被告未提交相应证据予以证实，故一审法院对被告的抗辩不予采信。庭审中，被告未提供证据证明因原告迟延付款给其造成的实际损失，根据《房屋买卖合同》中约定的付款时间，原告确存在延迟支付房款的违约情形，应承担相应违约责任，故一审法院酌情确定原告赔偿被告违约金100000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）薛波于判决生效后五日内代被告（反诉原告）殷淑荣偿还位于香河县盛达铂宫3-3-1203号房屋的全部贷款本息，撤销抵押权。二、被告（反诉原告）殷淑荣待房屋产权证下发后五日内协助原告（反诉被告）薛波办理位于香河县盛达铂宫3-3-1203号房屋的过户手续。三、原告（反诉被告）薛波于判决生效后十日内给付被告（反诉原告）殷淑荣房屋余款648010元（减去原告代被告偿还银行贷款本息金额）。四、原告（反诉被告）薛波赔偿被告（反诉原告）殷淑荣违约金100000元。于判决生效后十日内履行。五、驳回被告（反诉原告）殷淑荣其他诉讼请求。本诉案件受理费100元、保全费3520元，共计3620元，由被告（反诉原告）负担2534元，原告（反诉被告）负担1086元。反诉案件受理费2630元，由被告（反诉原告）负担1480元，原告（反诉被告）负担1150元。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院审理查明的事实与一审法院认定一致。本院认为，2016年8月19日，上诉人殷淑荣与上诉人薛波双方签订合同及补充协议约定，首付款含定金1000000元，上诉人殷淑荣收取定金之日交付房屋，余款待房本下发之日给付。在签订合同当日，上诉人薛波支付定金600000元，400000元应于2016年9月5日前交付。上诉人薛波于2016年9月9日支付房款49990元，2016年9月10支付房款22000元。上诉人薛波一审诉称，在其支付600000元后，殷淑荣即交付涉案房屋。二审中，上诉人殷淑荣主张2016年9月9日交付水电卡，殷淑荣在交付房屋过程中，存在迟延交付水电卡的行为。上诉人薛波在上诉人殷淑荣全部履行交房义务后，仍未向上诉人殷淑荣支付328010元首付款，存在违约行为，但不构成根本违约，上诉人薛波主张继续履行合同，并将购房余款一次性汇入一审法院银行账户，本院对上诉人殷淑荣主张上诉人薛波系根本违约，应解除合同不予支持。关于分期付款，上诉人殷淑荣与上诉人薛波虽在房屋买卖合同中作出多次付款的约定，但仅是房屋交易中的一种普遍性约定，且上诉人殷淑荣亦未为上诉人薛波办理房屋过户手续，上诉人殷淑荣并不存在交易风险，涉案房屋买卖合同不应认定为分期付款合同。关于违约金，上诉人薛波违反合同约定，一审法院根据双方履行情况，支持100000元违约金并无不妥，上诉人殷淑荣主张违约金应为264000元，未提交其损失超过100000元证据支持其主张，本院不予支持。一审中，上诉人薛波未提交案外人殷成先为上诉人殷淑荣代理人的有效证据，一审法院未予支持并无不当。上诉人薛波向案外人殷成先支付128000元与本案无关联性，一审法院未予认定于法有据。上诉人薛波主张上诉人殷淑荣发函解除房屋买卖合同，未提交有效证据予以支持，本院不予采信。综上所述，上诉人薛波、上诉人殷淑荣的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2730元，由上诉人殷淑荣负担2530元，由上诉人薛波负担200元。本判决为终审判决。审　判　长　　张　欣审　判　员　　梁志斌代理审判员　　张振波二〇一七年五月二十二日书　记　员　　刘艳桐 来自：