（2017）京0107民初4019号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-10-31
案件名称
张元启与陆孝兵房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市石景山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张元启,陆孝兵
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十三条第一款
全文
北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0107民初4019号原告(反诉被告):张元启，男，1949年6月13日出生，住北京市石景山区。（公民身份证号：×××）委托代理人：张剑（张元启之子），男，1977年2月14日出生，住北京市石景山区。被告(反诉原告)：陆孝兵，男，1970年9月9日出生，住河南省关山县。(公民身份证号：×××)委托代理人：张洪岩，北京市中北律师事务所律师。原告（反诉被告）张元启与被告（反诉原告）陆孝兵房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张元启的委托代理人张剑，被告（反诉原告）陆孝兵及其委托代理人张洪岩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张元启向本院提出诉讼请求：1、判令解除2016年11月15日原、被告签订的门面房屋租赁合同；2、判令被告支付6个月违约金19200元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2016年11月15日签订门面房屋租赁合同，合同签订后，被告迟迟不履行合同，原告多次催促被告依照合同约定履行，被告均不予理睬。被告的行为严重违反了合同约定，无诚信可言，给原告造成了经济损失，故起诉至法院。被告（反诉原告）陆孝兵辩称，不同意原告的诉讼请求，同意解除合同，解除合同时间是2016年12月5日，不同意支付违约金，原告违约没有按期将房屋交付给被告。反诉原告（本诉被告）陆孝兵向本院提出反诉请求：1、判令反诉人与被反诉人签订的门面房屋租赁合同于2016年12月5日解除；2、全部诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：双方于2016年11月13日签订租赁合同，日期写成2016年11月15日，由于该村面临拆迁改造，被反诉人迟迟不能接通水电交付房屋，经多次催促未果，故于2016年12月15日通知被反诉人解除合同，故请求法院支持反诉人诉求。反诉被告（本诉原告）张元启针对陆孝兵的反诉辩称，陆孝兵提出的反诉没有证据支持，反诉请求没有事实和法律依据。经审理查明：2016年11月，甲方张元启与乙方陆孝兵签订《门面房屋租赁合同》，约定甲方将位于石景山区模式口村160号院内门面朝北平房一间约三十平方米的房屋出租给乙方经营使用，该房屋内墙体、地面装修及水电设施齐全，租期自2016年11月15日至2017年11月14日，年租金38400元，合同签订当日乙方按季度支付租金9600元，乙方分别于2016年11月15日前、2017年2月15日前、5月15日前、8月15日前将各季度租金转入甲方银行帐户；租赁期间，双方不得借故解除合同；如乙方退租必须提前三个月通知甲方，并取得甲方同意，赔偿甲方相应损失后，方可退租。上述合同签订后，2016年12月4日、5日，张元启的代理人张剑向陆孝兵手机号132XXXX****以发送手机短信方式催促陆孝兵交纳租金和押金。2016年12月5日，陆孝兵以手机短信方式向张剑回复：“记住，我在老家，那房我15号以前就14号我就退了，退房的通话记录及录音都在我这儿，在双方没有损失的情况下退房。15号以前两份合同我有一份没签，要告就告。”2017年3月18日，陆孝兵以手机短信方式向张剑回复：“…你那个合同我已经退了，一、双方在没有经济损失的情况下可以退吗，而且合同还没有生效之前对吗？我两的退房通话记录证据等四月五号我给你看，二、当时你匆忙拿着合同匆忙让我签字，我说等我看完你就不让看，你说让我拿回家看，我回家一看就即给你打电话，这时你说就不行了，这叫骗，这有人证，三、就算有合同，当时家确实有急事着急回家，这时的退房通话也有证据，这也是合同生效之前对吗…”。庭审中,陆孝兵主张因租赁房屋没有水电、张元启没有按期交付房屋，故于2016年12月5日向张元启发出解除合同通知，并表示不再承租房屋。对此，张元启不予认可，对解除合同的正当事由，陆孝兵没有提供充分证据予以证实。张元启主张已向陆孝兵交付了房屋，对此，陆孝兵亦不予认可，张元启对已交付房屋的事实亦未能提供证据予以佐证。上述事实，有《门面房屋租赁合同》、照片、手机短信及当事人陈述意见等证据材料，在案佐证。本院认为:当事人对自己诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原、被告签订的《门面房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方应按约定全面及时履行各自的义务。陆孝兵自述于2016年11月13日签订租赁合同，但根据双方往来短信证据证实，陆孝兵于2016年11月14日通知张元启退租，且退房事由系因急事回老家。故对陆孝兵关于因张元启未交付房屋构成违约而发送解除通知的事实主张，本院不予采信。因陆孝兵未能证实具备约定或法定解除合同的条件，故其请求确认双方合同于2016年12月5日解除的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。张元启请求解除租赁合同，陆孝兵表示同意，对此本院不持异议。因陆孝兵签订租赁合同后及时向张元启表达了不再租赁房屋意愿，故在陆孝兵明确表示不再履行租赁合同后，张元启亦应及时采取适当措施避免损失的进一步扩大。因此，对张元启就其行为所导致扩大损失的主张，本院不予支持。仅对陆孝兵违约行为给张元启造成房屋闲置的合理损失，结合合同履行期限、履行状况、陆孝兵的过错程度、张元启的实际损失等因素，本院酌情确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、解除张元启与陆孝兵之间的《门面房屋租赁合同》；二、陆孝兵于本判决生效后七日内给付张元启违约金八千元；三、驳回张元启的其他诉讼请求；四、驳回陆孝兵的反诉请求。本诉案件受理费七百六十元，由张元启负担七百一十元（已交纳三百八十元，其余于本判决生效后七日内交纳），由陆孝兵负担五十元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费七十元，由陆孝兵负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 张英周人民陪审员 牛淑珍人民陪审员 王世江二〇一七年五月二十二日书 记 员 邓 爽 来自