（2017）云01民终1165号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-11-09
案件名称
昆明市五华区国有资产投资经营管理有限公司物业管理分公司、崔特丽物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省昆明市中级人民法院
所属地区
云南省昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
昆明市五华区国有资产投资经营管理有限公司物业管理分公司,崔特丽
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云01民终1165号上诉人（原审原告）：昆明市五华区国有资产投资经营管理有限公司物业管理分公司，统一社会信用代码：91530102770497375U，营业场所地云南省昆明市五华区华山东路12号。负责人：王钰，该公司经理。委托诉讼代理人：韩嘉、林鑫，国浩律师（昆明）事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：崔特丽，女，1983年5月24日出生，汉族，住云南省昆明市。委托诉讼代理人：要伟，诚行法律服务所法律工作者，特别授权代理。上诉人昆明市五华区国有资产投资经营管理有限公司物业管理分公司（以下简称“国投物业公司”）因与被上诉人崔特丽物业服务合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初5102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人国投物业公司上诉请求：1、依法撤销云南省昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初5102号民事判决；2、依法改判支持国投物业公司诉讼请求；3、本案一审、二审诉讼费由崔特丽负担。事实与理由：1、一审法院认定事实错误。崔特丽所称的租赁房屋直到现在都未交付给其不符合实际情况，事实上，国投物业公司在维修完毕后，多次找到崔特丽要求办理相关接收手续，但均遭到崔特丽的拒绝，其要求国投物业公司降低租金，否则不予缴纳租金及办理相关手续。本案中，租赁面积合计为3499平方米，实际使用的房屋面积超过900平方米，而塌陷房顶面积仅为20平方米。对塌陷面积的维修、修复并不对崔特丽的经营、使用产生影响。国投物业公司修复塌陷部分时，崔特丽也未与国投物业办理过任何移交手续，原审法院苛求国投物业公司提交相关移交手续以证明修复后房屋已进行移交，既不符合市场习惯，亦加重国投物业公司的举证责任。2、一审法院适用法律错误，认定崔特丽享有先履行抗辩权错误。崔特丽从未向国投物业公司办理过相关移交手续，而塌陷房顶面积仅为20平方米，实际施工的人员也由招标进场的第三方进行修复，国投物业公司无能力、也无理由占据租赁房屋不移交。事实上租赁房屋及场地仍由崔特丽实际控制、使用。一审法院在未查清事实的基础上，认定双方之间互负债务，以此认定崔特丽享有先履行抗辩权没有依据。被上诉人崔特丽答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。国投物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、解除国投物业公司、崔特丽签订的《物业使用管理协议》；2、判令崔特丽向国投物业公司支付自2015年9月1日起至崔特丽腾空房屋时的物管费；3、判令由崔特丽承担本案的案件受理费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2014年9月1日，国投物业公司与崔特丽签订《物业租赁合同》，约定：1、崔特丽租用国投物业公司位于普吉××××号物业；2、租赁期限自2015年3月1日起至2018年2月28日止。2014年11月6日，国投物业公司与崔特丽签订《物业使用管理协议》，约定：1、崔特丽租用国投物业公司位于普吉××××号物业，租期自2015年3月1日起至2018年2月28日止；2、崔特丽所租用物业的使用费为年费用241500元，自2016年起每年物业使用管理费在上一年的基础上递增5%；3、物业费按6个月一周期支付；4、本协议与《物业租赁合同》配套使用，未尽事宜，以《物业租赁合同》为准。庭审中国投物业公司认可崔特丽支付物管费至2015年8月31日。崔特丽陈述称租赁房屋直到现在都未交付给自己。另查明，租赁房屋于2015年5月27日发生塌陷，2015年9月13日，国投物业公司将租赁房屋修复，并于2015年9月15日接收改造工程。一审法院认为，本案中国投物业公司具有租赁物出租人及物业管理人的双重身份，租赁房屋于2015年5月27日发生塌陷，虽为部分塌陷，但根据日常生活经验，结合崔特丽租赁房屋的用途，一审法院认为，崔特丽对于租赁物于2015年5月27日起无法正常使用。另外，租赁物修复后接收租赁物的为国投物业公司，国投物业公司并未将维修后的租赁房屋交付给崔特丽，故崔特丽享有先履行抗辩权，对于2015年9月1日起而产生的物管费应由国投物业公司自行承担。现国投物业公司以崔特丽拒付物管费而要求解除合同，支付自2015年9月1日至腾空房屋之日止的物管费的诉讼请求，不予支持。一审法院判决：驳回昆明市五华区国有资产投资经营管理有限公司物业管理分公司的诉讼请求。案件受理费2755元，减半收取计1377.5元，由昆明市五华区国有资产投资经营管理有限公司物业管理分公司负担。二审期间，国投物业公司提交了以下证据：1、房权证及宗地图，欲证明出租场地的宗地面积为3499平方米，出租场地上分布了3幢独立的房屋，面积为905.8平方米，发生塌陷的部位只在其中一幢，房屋面积是210.38平方米，塌陷面积大概只有20平方米，其余部分均可以正常使用；2、公证书，欲证明2016年3月25日，由于崔特丽长期拖欠租金，国投物业公司发出单方解除合同的通知书。崔特丽二审期间未提交证据。崔特丽对国投物业公司二审中提交证据的真实性认可，但不认可证明目的。本院认为，对于上述证据的真实性因双方当事人没有异议，故本院依法予以确认，对于证明力本院将综合进行评判。崔特丽、国投物业公司对一审确认的事实无异议，本院对一审事实依法予以认定。另查明，《物业使用管理协议》约定物业使用管理费收取范围：外围公共区域的卫生保洁、绿化景观维护、设施维修维护等。崔特丽至今未对租赁的场地及房屋向国投物业公司履行交接腾还手续。崔特丽、国投物业公司对于涉案场地及房屋的租赁合同亦产生了纠纷，并另案进行了诉讼。二审中，本院对涉案租赁场地及房屋进行了现场勘查。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：1、涉案的《物业使用管理协议》是否应当解除？2、崔特丽是否应向国投物业公司支付物业使用管理费？关于涉案的《物业使用管理协议》是否应当解除的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”，第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，本案中，崔特丽自2015年9月起至今未交纳合同约定的物业使用管理费，并已搬离租赁场地，现国投物业公司亦主张解除合同，故本院依法解除双方签订的物业管理合同。关于崔特丽是否应向国投物业公司支付物业使用管理费的问题，首先，崔特丽至今未向国投物业公司交接腾还涉案场地及房屋，故崔特丽应向国投物业公司支付自2015年9月1日欠付物业使用管理费之日起至实际腾还之日止按合同约定的物业使用管理费。其次，租赁场地中有部分房屋于2015年5月因屋顶塌陷不能使用，国投物业公司于2015年9月将该部分房屋修复。本院认为，租赁场地发生房屋塌陷系年久失修导致，其责任应由国投物业公司承担，虽国投物业公司将房屋进行修复，但国投物业公司没有证据证实该部分房屋修复后已达到重新使用的标准并已实际交付崔特丽使用，故本院认定该部分房屋的物业使用管理费应从崔特丽欠付的物业使用管理费中予以扣减。二审中经本院实地勘测该部分房屋的实际情况及整个租赁场地的整体使用情况，本院酌情认定该部分扣减的物业使用管理费为崔特丽应交纳物业使用管理费的30%，故崔特丽应按合同约定年物业使用管理费70%（241500元×70%=169050元）的标准向国投物业公司交纳尚欠的物业使用管理费。综上，国投物业公司的上诉请求依法成立的部分，本院予以支持，其余部分予以驳回。一审判决认定事实不清，适用法律不当，本院依法予以改判。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初5102号民事判决；二、解除昆明市五华区国有资产投资经营管理有限公司物业管理分公司、崔特丽于2014年11月6日签订的《物业使用管理协议》；三、崔特丽于本判决生效之日起十日内向昆明市五华区国有资产投资经营管理有限公司物业管理分公司支付自2015年9月1日起至实际交接腾还房屋场地之日止的物业使用管理费（按年费169050元计算）；四、驳回昆明市五华区国有资产投资经营管理有限公司物业管理分公司的其他上诉请求。一、二审案件受理费共计4132.5元，由昆明市五华区国有资产投资经营管理有限公司物业管理分公司承担30%即1239.75元，由崔特丽承担70%即2892.75元。本判决为终审判决。本判决送达后即具有法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向一审法院申请执行。审判长 陈 红审判员 陆有林审判员 方云红二〇一七年五月二十二日书记员 陈攀宇 来源：百度搜索“”