（2017）苏01民终2683号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-06-26
案件名称
南京利众置业投资集团有限公司与蔡宇冰、冯飞燕居间合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蔡宇冰,南京利众置业投资集团有限公司,冯飞燕
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终2683号上诉人(原审被告、反诉原告）：蔡宇冰，女，1995年10月6日生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：马伯元，江苏苏源律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓紫薇，江苏苏源律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：南京利众置业投资集团有限公司，住所地南京市玄武区北京东路24号2幢101室。法定代表人：李耿心，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱镇宁，男，1961年5月3日生，汉族，该公司员工，住所地南京市白下区。原审被告：冯飞燕，女，1967年12月13日生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：马伯元，江苏苏源律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓紫薇，江苏苏源律师事务所实习律师。上诉人蔡宇冰因与被上诉人南京利众置业投资集团有限公司（以下简称利众置业）、原审被告冯飞燕居间合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2015）建民初字5073号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年3月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡宇冰上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支付上诉人一审反诉请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决以上诉人蔡宇冰提供的证据并不能证明其办理贷款未成功为由，驳回上诉人要求被上诉人支付违约金及赔偿因中介合同无法履行所造成损失的请求，与法不符。1.一审法院举证责任分配不当。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。上诉人蔡宇冰与被上诉人利众置业、案外人胡小喜签订的《房地产买卖中介合同》、《补充协议》明确约定向银行申请办理房屋按揭贷款的事项，应当由被上诉人完成。依据上述规定，对于涉案合同约定的贷款事项是否办理成功，应当由被上诉人进行举证证明。2.一审中，被上诉人对于办理贷款未成功的事实已经承认，上诉人无需再进行举证。一审庭审中，被上诉人对于涉案合同签订后，未能完成上诉人贷款的事实没有提出异议，只不过认为未能办理贷款是上诉人父母不同意为其共同还贷造成的。依据相关法律规定，应当视为被上诉人对于办理贷款未成功的事实已承认。3.涉案合同约定的办理贷款事项无法完成，是基于国家政策性强制规定，上诉人亦无需再进行举证。中国人民银行《个人住房贷款管理办法》规定借款人应具备有稳定的职业和收入、信用良好，有偿还贷款本息的能力等。上诉人作为在校学生，明显无法具备向银行申请贷款的必备条件，无法通过合法途径单独取得银行贷款，根据相关规定，蔡宇冰亦无需对其申请办理贷款未成功的事实进行举证。综上，一审法院认定事实、适用法律错误。利众置业辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。冯飞燕陈述：1.一审法院认定原审被告在涉案合同中身份仅为上诉人的代理人，作为本案被告主体不适格的认定正确。2.一审法院未判决被上诉人向上诉人支付违约金及赔偿上诉人定金损失适用法律错误，应予纠正。3.本案虽标的额不大，但涉及到对公民遵纪守法的保护问题。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。利众置业向一审法院起诉请求：冯飞燕、蔡宇冰支付中介服务费26000元并承担诉讼费用。蔡宇冰向一审法院反诉请求：1.利众置业赔偿其定金损失5万元；2.利众置业支付其违约金3万元；3.本案反诉费用由利众置业承担。一审法院认定的事实：2014年9月21日，在利众置业居间下，蔡宇冰作为买方与利众置业就位于南京市××大道××国花园××室的房屋签订《房地产买卖中介合同》一份，合同约定：丙方（利众置业）完成本合同约定的乙方（蔡宇冰）委托事项，乙方按照下列第1种方式计算，向丙方支付佣金和代办费：具体数额为人民币玖仟陆佰元；上述费用乙方应于过户当天前支付给丙方；丙方根据合同约定收取佣金和代办费，未促成合同的可收取相关费用，但不得超过国家规定的收费标准。同日，三方签订《补充协议》一份约定：乙方（蔡宇冰）承诺无不良记录，贷款不成功，乙方不支付任何中介费用，并由南京利众置业投资集团有限公司第壹佰贰拾肆分公司支付给乙方蔡宇冰违约金叁万元整。2014年9月21日，蔡宇冰向案外人胡少喜支付定金5万元，案外人胡少喜出具收条一份。后因银行贷款问题，双方未按约定实现房屋过户。冯飞燕系蔡宇冰母亲。一审庭审中，利众置业于2016年5月27日申请撤回起诉请求，经审查其申请撤诉无规避法律情形，一审法院予以准许。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于本案反诉，冯飞燕系蔡宇冰母亲，涉案中介合同的直接当事人应为实际购房人蔡宇冰，利众置业在庭审中亦表示冯飞燕系代蔡宇冰办理，在利众置业的居间下，蔡宇冰与案外人签订了房地产买卖中介合同，该合同系三方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。其中《补充协议》约定：“乙方（蔡宇冰）承诺无不良记录，贷款不成功，乙方不支付任何中介费用，并由南京利众置业投资集团有限公司第壹佰贰拾肆分公司支付给乙方蔡宇冰违约金叁万元整”。按照合同约定，蔡宇冰主张利众转业依约支付违约金，则须对其办理贷款相关事宜而未实现贷款目的进行举证，而蔡宇冰提供的证据并不能证明其办理贷款未成功，因此蔡宇冰要求利众置业支付3万元违约金及5万元赔偿金的诉讼请求缺乏事实依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第四百二十四条、第四百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回蔡宇冰对利众置业的反诉请求。一审案件受理费450元，减半收取225元，由利众置业负担。反诉案件受理费900元，由蔡宇冰负担。二审中，上诉人称，涉案合同中约定违约金5万元，违约方除需支付5万元违约金外，还需支付给各守约方造成的其他经济损失；一审开庭时，其提交了上诉人个人信用报告一份，证明上诉人信用良好。本院二审另查明，一审庭审中，被上诉人陈述上诉人不能取得贷款的原因系其父母亲不愿做为其贷款的共同还款人造成的。二审中，上诉人称，其母亲不愿意还贷款就是因为当有一起交通事故，导致受害人是植物人，赔偿可能是巨额的，所以只能帮支付首付款，不能共同还款。各方当事人未提交新的证据，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，涉案《房地产买卖中介合同》、《补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。签订涉案合同时，上诉人系在校学生，未参加工作且无固定收入来源，如其父母亲不作为共同还贷人，其将无法取得银行贷款，冯飞燕作为上诉人代理人在签订合同时对此应当明知，根据本案事实及双方当事人陈述，在上诉人父母亲不同意做为其贷款共同还款人的情形下，上诉人贷款未成功，该过错不能归责于被上诉人。另有，依据涉案《补充协议》约定的内容来看，亦可以认定如上诉人贷款不成功，其亦不需承担违约责任，故本院认定双方当事人对贷款不成功的事宜均不承担违约责任。综上，一审法院对上诉人请求被上诉人支付违约金及赔偿定金损失的请求不予支持，并无不当。综上所述，上诉人蔡宇冰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费900元，由上诉人蔡宇冰负担。本判决为终审判决。审判长 夏海南审判员 汪德全审判员 白文虎二〇一七年五月二十二日书记员 王 慧 微信公众号“”