（2017）苏0303民初2376号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-10-12
案件名称
江苏明腾物业管理有限公司与张伟物业服务合同纠纷一案一审判决书
法院
徐州市云龙区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江苏明腾物业管理有限公司,张伟
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0303民初2376号原告：江苏明腾物业管理有限公司，住所地在本市云龙区德政路黄山新村2#-201室。法定代表人：裴鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈兴成，江苏红杉树律师事务所律师。被告：张伟。原告江苏明腾物业管理有限公司（以下简称明腾公司）与被告张伟物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案受理。于同年5月18日适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告明腾公司的委托诉讼代理人沈兴成、被告张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告明腾公司向本院提出诉讼请求：请求法院判决被告支付2014年12月1日至2016年11月30日期间的物业费2734元、违约金500元。事实和理由：原告分别于徐州国泰房地产开发有限公司、徐州市品山名邸小区业主委员会签订了徐州品山名邸前期物业服务合同和品山名邸物业服务合同，约定原告的物业服务期限自2014年12月1日至2016年11月30日。被告作为品山名邸小区1#-1-904室房屋所有权人，房屋建筑面积87.60平方米，尚欠原告2014年12月1日至2016年11月30日期间的物业服务费2734元。被告张伟辩称，一、原告不诚信，不退还水电过户押金，不履行物业服务合同义务，对电梯长时间不予年检，该小区18部电梯，2015年7月份起就没有年检，不能保障电梯的安全运行；二、原告要求被告支付物业服务费的主体不适格，品山名邸小区2015年底成立业主委员会，前期物业服务是成功物业公司，原告何时开始为该小区提供物业服务，业主不清楚；三、业主上房时出现的房屋质量问题，原告未和开发公司交接，我家的进户门不能关闭，原告不予维修；四、原告对小区的违法建筑不予制止，外来闲杂人员随意进出小区，花草树木不予维护保养，楼道脏乱差。经审理查明，2014年10月，徐州国泰房地产开发有限公司（甲方）和徐州明腾物业管理有限公司（乙方）签订徐州品山名邸前期物业服务合同，合同约定：甲方选聘乙方对品山名邸提供前期物业管理服务事宜；服务期限暂定为1年，自2014年12月1日起至2015年11月30日止；服务内容与质量，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括房屋建筑共用部位的日常维护和管理，共用设施设备的日常维护、运行和管理，公共设施、附属建筑物、构筑物的维护和管理，公共绿地的维护与管理，公共环境卫生，公共秩序维护,车辆停放管理，装饰装修管理，物业档案资料管理；乙方提供的前期物业管理服务质量应达到约定的质量标准：不低于《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（中物协[2004]1号）二级标准；物业公共服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅1.30元/月/平方米（不含公共能耗费）；物业公共服务费不含物业管理办公水电费、共用设备设施运行电费、保洁用水、绿化用水等公共能耗费用和中央空调运行能耗费用，其费用为代收代交费用，公共能耗费按实结算，多退少补；业主应于商品房买卖合同约定的房屋交付之日起交纳物业服务费用；物业管理范围内的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用按照空置房70%交费标准由甲方向乙方支付，若由于甲方原因延期交房，按实际延期时间核算物业服务费用，并由甲方一次性支付乙方；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费、电梯使用费及公共能耗费的，从其约定，业主负连带交纳责任；物业服务费用按12个月交纳，业主在办理物业交付手续时交纳12个月，以后每12个月为一个付费周期，于每年首月十日前支付，履行交纳义务；若物业服务费用有调整，业主需补齐差价；逾期未交纳物业服务费用的，自逾期之日起，业主则应以欠费金额为基数，按日同期银行贷款利率支付违约金；购房业主房屋连续六个月以上空置的，须向乙方进行书面备案或提出证据证明其空置，业主应按照徐州市法规规定的空置房交费标准交纳空置期间的物业服务费；小区公共区域的公共能耗费属代收代交费用，由全体业主平均分摊；房屋空置期间仍应交纳公共能耗分摊费；公共能耗分摊费用每年预收，按实结算，多退少补，并予以公示；在房屋交付时第一次预收标准为500元/年，以后每年预收标准可根据上年实际情况相应调整；小区供热费用的分摊应依据国家及地方相关法规实施，可由供热单位直接向用户收取，或根据实际情况，由业主大会、业主委员会、用热户研究确定按有关办法分摊；停车场服务费收取采取以下方式：停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天机动车车位30元/个/月的标准向乙方交纳停车服务费；地下停车场车位使用人应按机动车车位40元/个/月的标准向乙方交纳停车服务费；规划的停车场属甲方所有，甲方可以委托乙方代为租赁，具体事项另行签订补充协议；前期物业服务企业仅负责停车位的保洁、设施设备运行、维修、养护与管理等，不承担停车位的看管和车辆及车内财物的保管义务，如对车辆有保管要求的，由车位所有权人或使用权人须与物业服务企业另行签订保管合同并支付保管费用；对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据；业主大会成立前，乙方应配合甲方指定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议；甲方违反本合同第十三条、第十四条、第十五条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失；甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠费金额为基数，按日同期银行贷款利率的标准向乙方支付违约金；乙方违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。双方还就物业基本情况、专项维修资金、违约责任等其他事项进行了约定。2014年12月1日，原告明腾公司开始为本市云龙区品山名邸小区提供物业管理服务。前期物业服务合同期限届满后，徐州市品山名邸小区业主委员会（甲方）和原告明腾公司（乙方）签订品山名邸物业服务合同，合同约定：本合同期限自2015年12月1日起至2016年11月30日止；在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括：物业共用部位的维护、养护和管理，物业共用设施设备的运行、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；乙方提供的物业管理服务应达到《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（中物协[2004]1号）三级标准；本物业管理区域物业服务收费采取包干制，1.30元/月/平方米；乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担；业主应于每个合同年开始之日起交纳物业服务费用，每次交费期限为一年，物业服务费不含公共能耗费；公共能耗费为代收代交，按照500元/年/户的标准预收，每个合同年结束前结算，多余部分累积到下一年，不足部分由业主均摊补齐；停车场收费分别采取以下方式：停车场属于开发公司所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，停车费由开发公司制定，乙方从停车费中按露天车位30元/月/个、车库车位40元/月/个的标准提取停车服务费；停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位30元/月/个、车库车位40元/月/个的标准向乙方交纳停车服务费；乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务；物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之四的标准向乙方支付违约金；本合同期满前2个月，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。双方还就专项维修资金、违约责任、其他事项等进行了约定。2016年5月9日，前述物业服务合同在徐州市云龙区房产服务中心物业管理科登记备案，同年11月30日原告终止了为品山名邸小区提供物业服务。被告张伟为本市云龙区品山名邸小区1#-1-1001室房屋所有权人，房屋建筑面积87.60平方米，其尚欠明腾公司2014年12月1日至2016年11月30日期间的物业服务费87.60平方米×1.30元/月/平方米×24个月≈2733元。另查明，2015年9月，徐州明腾物业管理有限公司经工商行政管理机关核准变更登记名称为江苏明腾物业管理有限公司。本院认为，物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应履行的法定义务。虽然徐州国泰房地产开发有限公司和明腾公司签订的前期物业服务合同约定业主逾期未交纳物业服务费用的，自逾期之日起，应以欠费金额为基数，按日同期银行贷款利率支付违约金；徐州市品山名邸小区业主委员会和明腾公司签订的物业服务合同也约定业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之四的标准支付违约金。但物业服务合同的违约责任属于民事责任的一种，具有民事责任的一般法律特征，如违约责任具有惩罚性与补偿性。违约责任的惩罚性表现为法律对违约行为的一种否定性评价，而不是通过对业主处以高于物业服务企业实际损害的赔偿数额或者违约金来表现。业主未依约及时交纳物业服务费并未影响明腾公司正常经营，且业主并非无故拒绝交纳物业服务费，故本院对明腾公司要求张伟支付物业服务费违约金的诉讼请求不予支持。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。明腾公司已对品山名邸小区电梯、单元门尽力进行了维修、养护，其已履行了合同约定的该项义务。明腾公司在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。被告要求原告退还水电过户押金，若有证据证明，其可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告张伟应于本判决生效之日十日内给付原告江苏明腾物业管理有限公司物业服务费2733元。二、驳回原告江苏明腾物业管理有限公司要求被告张伟支付违约金500元的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由原告江苏明腾物业管理有限公司负担5元，被告张伟负担20元（原告已预交，被告在履行本判决时直接支付给原告）。本判决为终审判决。审判员 陈涛二〇一七年五月二十二日书记员 于淼 来自