（2016）津0104民初10698号

裁判日期: 2017-05-22

公开日期: 2018-07-19

案件名称

肖杰与张立友房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

天津市南开区人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

肖杰,张立友,天津房天下房地产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百零八条，第一百一十三条第一款，第一百一十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条，第一百四十四条

全文

天津市南开区人民法院民事判决书（2016）津0104民初10698号原告：肖杰，男，1980年2月24日出生，汉族，广联达正源兴邦科技有限公司高级咨询，住天津市和平区。委托诉讼代理人：柴娟，北京市华泰律师事务所律师。被告：张立友，男，1982年5月1日出生，汉族，天津市福瑞制版印刷有限公司综合部副部，住天津市南开区，第三人：天津房天下房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区鞍山西道286号和通大厦1507-1510单元。法定代表人：徐瑞东，经理。委托诉讼代理人：ＸＸ，该公司法务专员。委托诉讼代理人：陈光亮，该公司员工。原告肖杰与被告张立友、第三人天津房天下房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖杰及其委托诉讼代理人柴娟，被告张立友到庭参加诉讼。第三人天津房天下房地产经纪有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖杰向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年8月6日签订的《房产买卖合同》；2.判令被告双倍支付定金60000元；3.判令被告赔偿原告房屋差价损失315178元；4.判令被告承担居间服务费11425元；5.本案诉讼费和评估费由被告承担。事实和理由：2016年8月6日，原、被告在第三人的居间服务下签订《房产买卖合同》，约定原告购买被告坐落于天津市南开区××楼××室房屋，总价款为695000元；原告于签订合同之时向被告支付定金30000元。原告依约给付被告30000元定金，被告也给原告出具定金收条。2016年8月30日，原告在工商银行和平支行提交了存款账户冻结申请书，自愿将215000元存入该行账户内用于房屋的购房首付款，现该款仍由银行冻结。此后，原告积极办理贷款手续，2016年9月7日原告的贷款申请审批通过。但被告因房屋涨价，要求原告另行支付价款才配合原告进行房屋过户手续。故成诉。张立友辩称，原告诉状中陈述的事实基本没有异议，被告一直积极主动与原告协商赔偿事宜，第三人也一直与原告联系，但始终联系不到原告。对于原告所述的市场价，被告不清楚。另外，被告确实将涉诉房屋另行出卖，但出卖的价格为750000元，有相关的评估报告，被告并没有获得更多利益。现同意按照合同的约定对原告进行赔偿，但不同意原告提出的的诉讼请求。天津房天下房地产经纪有限公司述称，原告诉请中没有向第三人主张权利，故服从法庭判决。合同订立后，被告需要清偿贷款，该贷款由第三人负责清贷，且原告也需要办理贷款。但此后，被告表示不再出售涉诉房屋，要求对原告进行赔偿，2016年9月原、被告及第三人协商赔偿问题，但未果。合同不能履行的原因是被告不再出售涉诉房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月6日，原、被告双方经第三人居间介绍签订《房产买卖合同》，约定：原告购买被告所有的坐落于天津市南开区××楼××室房屋；该房屋设有抵押，抵押金额为360000元，被告于2016年9月6日前还清贷款并注销该抵押权……；该房地产成交价为695000元，原告于签订本合同之时向被告支付定金30000元；原、被告双方于2016年9月7日前亲自到该房屋所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》，并依约定办理买卖手续；除定金外的剩余房款原告采取银行贷款方式支付，上述剩余房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款。原告须于2016年9月8日前办理贷款申请手续，并将除定金之外的其他首付款存入资金监管中心，被告同时将已收取的定金存入资金监管中心。待原告的贷款申请经贷款银行审核通过后五个工作日内，双方应亲自赴该房屋所辖区房管局办理房地产所有权转移登记手续。该合同第八条违约责任中约定，被告收取定金后如因其原因导致合同无法履行等根本性违约的，必须将定金双倍返还给原告；在合同履行期限届满之前，原、被告任何一方明确表示不再出售或不再购买该房地产，或出现其他根本性违约情形的，守约方有权解除房屋买卖关系（但需书面通知违约方）并要求违约方依照本合同中约定的定金罚则承担违约责任。因原、被告双方或其中一方原因，导致合同日后不能实际履行的，第三人仍有权按照约定收取居间服务费，如已收取居间服务费则第三人不予退还。守约方支付居间服务费的，由违约方直接向守约方赔偿该笔费用。上述合同签订后，原告于当日给付被告定金30000元，并给付第三人居间服务费10425元、贷款服务费500元及代收评估费500元，合计11425元。2016年8月30日，原告在中国工商银行股份有限公司天津市分行和平支行开立账户并存入215000元作为首付款，由该银行予以冻结。因被告未在2016年9月6日前还清贷款及注销抵押权，原、被告双方没有于同年9月7日前到相关房管部门签订《天津市房产买卖协议》。后被告偿还了银行贷款，并注销了设立在涉诉房屋上的抵押权。此后，原、被告双方约定于2016年9月27日前往相关房管部门签订《天津市房产买卖协议》。2016年9月24日，被告向原告提出涨价要求，同年9月27日原、被告及第三人进行协商但未协商一致。2016年10月1日，被告表示不再继续履行合同。同年12月份，被告将涉诉房屋售予他人。另，第三人于庭审中表示同意退还原告贷款服务费500元及代收评估费500元。诉讼中，原告向本院申请对涉诉房屋2016年10月1日的市场价格进行评估。2017年4月6日，天津永正房地产土地评估咨询有限公司出具永正房评字（2017）第018号房地产评估报告，结论为：涉诉房屋在2016年10月1日的房地产市场价值为863800元。原告为此支付评估费4300元。本院认为，原、被告签订的《房产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告依约履行了合同约定的义务，但被告在合同履行期限届满前要求涨价并明确表示不再履行合同，构成根本性违约，应承担违约责任，故原告主张解除合同、双倍返还定金的请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于房屋差价损失额问题。本院认为，由于被告的违约行为，且被告在合同履行期间自行将涉诉房屋出卖给他人，导致原告签订合同目的不能实现，由此给原告造成的房屋差价损失应由被告予以赔偿。被告于2016年10月1日明确表示不再履行合同时，涉诉房屋的市场价格经评估为863800元，该时间节点涉诉房屋的市场价格与原、被告所签涉案合同时的房屋差价为168800元，故本院酌定由被告向原告承担80%即135040元的违约赔偿责任。同时，依据相关法律规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总额不应高于因违约造成的损失，故被告赔偿原告房屋差价损失中应减除原告主张的双倍定金部分，即房屋差价损失为105040元。被告抗辩其出卖涉诉房屋并未获得更多利益，不同意赔偿房屋差价损失，没有事实和法律依据，本院不予采信。关于原告要求被告赔偿居间服务费11425元的请求。合同签订后，原告为履行合同向第三人支付了上述费用，但因被告违约，导致涉案合同不能履行，致使原告产生该损失，由此给原告造成的该损失应由被告承担，故原告向被告主张赔偿该损失，符合合同约定，因上述费用中居间服务费为10425元、贷款服务费和代收评估费分别为500元，第三人于庭审中表示同意退还原告贷款服务费和代收评估费，故被告赔偿原告居间服务费10425元，贷款服务费和代收评估费由第三人退还原告。第三人经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，故依法缺席判决。综上所述，被告在合同履行期间，不再履行合同义务，对原告构成根本违约，应承担违约责任。原告诉请解除《房产交易合同》及被告双倍返还定金、赔偿居间服务费损失，本院予以支持。原告另主张被告承担涉诉房屋的差价损失，本院酌情予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同适用法律若干问题的解释》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告肖杰与被告张立友于2016年8月6日签订《房产买卖合同》；二、本判决生效后十五日内，被告张立友双倍返还原告肖杰定金60000元；三、本判决生效后十五日内，被告张立友赔偿原告肖杰房屋差价损失105040元；四、本判决生效后十五日内，被告张立友赔偿原告肖杰居间服务费10425元；五、本判决生效后十五日内，第三人天津房天下房地产经纪有限公司退还原告肖杰贷款服务费500元及代收评估费500元，合计1000元；六、驳回原告肖杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7099元，由原告肖杰负担3099元，由被告张立友负担4000元；评估费4300元，由被告张立友负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审　判　长　　郝家琨人民陪审员　　张　丽人民陪审员　　任木春二〇一七年五月二十二日书　记　员　　赵金丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院的解释》第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。第二十九条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、三十一条等规定进行认定。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行驶。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生的法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人审请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的人民法院不予受理。关注微信公众号“”