（2016）鲁0213民初3290号

裁判日期: 2017-05-22

公开日期: 2017-05-31

案件名称

褚云美与青岛市李沧区世园街道办事处南王家上流社区居民委员会、王达启房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

青岛市李沧区人民法院

所属地区

青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

褚云美,青岛市李沧区世园街道办事处南王家上流社区居民委员会,王达启

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民法通则》：第六十七条

全文

山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0213民初3290号原告：褚云美，女，汉族，住青岛市李沧区。委托诉讼代理人：朱坚，山东海剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：张婷婷，山东海剑律师事务所实习律师。被告：青岛市李沧区世园街道办事处南王家上流社区居民委员会，住所地青岛市李沧区。法定代表人张芳，职务主任。委托诉讼代理人：王圣佳，男，系青岛市李沧区世园街道办事处南王家上流社区居民委员会工作人员。委托诉讼代理人：王军，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。被告：王达启，男，汉族，户籍所在地青岛市李沧区。原告褚云美与被告青岛市李沧区世园街道办事处南王家上流社区居民委员会（以下简称南王社区）、被告王达启房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月2日立案后，依法适用普通程序，于2016年10月11日、2017年5月16日公开开庭进行了审理。原告褚云美及其委托诉讼代理人朱坚、张婷婷，被告南王社区委托诉讼代理人王圣佳，被告王达启到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告褚云美向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告于2004年9月8日订立的房屋买卖合同；2、依法判令被告返还原告购房款140895元；3、依法判令被告赔偿原告因不能履行合同给原告造成的各项损失6万元；4、依法判令两被告承担连带责任；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告南王村委于2004年9月8日订立房屋买卖合同，约定原告购买被告开发建设的位于李沧区广水路南王家上流瑞丰苑15号楼四单元301户（现为李沧区广水路9号适园雅居15号楼四单元301户）房屋一套，合同约定的交房时间为2005年10月31日,原告依约交付了全部购房款，被告出具了收款收据，但被告未能按照合同约定的交房时间交付房屋，且已将涉案房屋转让给他人进行出售，使被告交付房屋的义务出现法律障碍，故原告诉至法院，请求依法判如所请。本案审理期间经本院释明，原告同意若合同被认定为无效，则变更相应的诉讼请求为由两被告返还购房款并赔偿损失。被告南王社区辩称，一、原告诉讼主体不适格，被告从未与原告发生过房屋买卖合同关系，更不存在法律纠纷；二、原告所诉与事实严重不符，1、瑞丰苑小区原系青岛瑞丰德不锈钢有限公司开发建设的小产权房，因严重违反国家法律规定，被青岛市政府列为违章建筑，相关人员已受到法律处罚；2、根据青岛市和李沧区两级政府相关文件，该项目现由青岛杰盛置业有限公司负责按照商品房开发建设条件完善建设及手续，并取得相应开发许可，独立进行开发建设，项目名称现为“适园雅居”，与原告没有任何法律关系。综上，原告主体不适格且诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的起诉。被告王达启辩称，我是瑞丰苑小区的建筑商，甲方欠我工程款，就拿房子抵，我之前从甲方那里抵这些房的时候，甲方跟我说，往外卖的价格不能低于每平方米1500元，所以我跟原告在2004年9月份就是按照每平方米1500元的价格签的购房合同，但是当时我的工程急需资金，我就以9万元一套的价格卖给了原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、原告提交房屋买卖合同一份，用以证明：1、原告在2004年9月8日与被告南王社区签订了购房合同；2、涉案房屋坐落于李沧区广水路南王家上流新村15号楼4单元301户，建筑面积93.93平方米，房屋单价1500元/平方米，合同总价款为140895元；3、被告应交房时间为2005年10月31日；4、涉案房屋由被告南王社区办理过户手续；5、合同约定涉案房屋可以买卖交易。被告南王社区对上述证据真实性不予认可，称该合同甲方法定代表人与委托代理人处都为空白，甲方处加盖的公章也与被告南王社区的公章不一致，原告不能证明是与谁签订的合同，该合同与被告南王社区无关。但被告南王社区在庭审中对该合同上加盖的公章真实性予以认可。被告王达启对上述证据真实性无异议，称案外人郝安峰是被告南王社区的代理人，是郝安峰将盖了章的空白合同给我，我以南王社区的名义将涉案房屋卖给原告。因被告王达启对上述证据的真实性无异议，被告南王社区亦认可合同内加盖公章的真实性，故本院对该证据予以采信。二、原告提交收款收据一份，用以证明：合同签订当天被告王达启收取原告全部购房款140895元。被告南王社区对上述证据真实性无法确认，收据上没有被告南王社区任何人员签字亦没有加盖公章，被告南王社区从未收取过原告的购房款。被告王达启对上述证据真实性无异议，但称收据上填写购房款数额140895元是为了与合同一致，实际原告仅支付了90000元。因被告王达启对其出具的上述收款收据真实性无异议，虽对收款数额有异议但未向法庭提交任何证据予以证明，故对上述证据，本院予以采信。三、原告提交商品房预售方案及预售许可证打印件一宗，用以证明：被告南王社区已将涉案房屋转让给案外人青岛杰盛置业有限公司，致使被告南王社区向原告交付涉案房屋出现法律障碍，属于恶意欺诈行为。被告南王社区对该组证据的真实性无法确认，且认为与其无关。被告王达启对该组证据的真实性及证明事项均无异议。因该组证据显示的是案外人青岛杰盛置业有限公司为其开发的项目办理商品房预售方案及预售许可证的情况，与本案并无直接关联，故本院对该组证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年9月8日，李沧区九水路街道办事处南王家上流村民委员会（以下简称南王村委）作为甲方（卖方），原告褚云美作为乙方（买方）签订《青岛市李沧区九水路街道办事处南王家上流社区居民委员会购房协议》，约定甲方将李沧区广水路南王家上流新村15号楼4单元3层301号房屋出售给乙方，建筑面积为93.93平方米，房屋单价为1500元/平方米，总价款合计为140895元。协议约定“三、违约责任：乙方中途毁约须向甲方赔偿总房价10%的违约金，甲方中途毁约应在毁约之日起30日内将房款退还乙方并付乙方已交款额10%的违约金，乙方不能按期向甲方付清购房款，每过期一日付给甲方余款千分之五的滞纳金（自接通知三日后算起）。四、购房人有居住使用权。物业由村委物业办统一管理。物业管理费按市有关规定收取，购房者可以买卖交易，但必须到村委会办理过户手续，若发生有关的房屋纠纷，由甲方负责处理。五、房屋竣工后甲方以书面形式通知乙方办理住房结算手续。……八、交房时间：2005年10月31日。……”。原告及两被告于签订购房合同时对涉案房屋不具备合法产权手续的情况均已明知。原告于合同签订当日，即2004年9月8日向被告王达启支付购房款140895元，被告王达启收到款项后向原告出具收款收据一份。涉案房屋的开发建设因违反法律强制性规定于2004年被政府部门认定为违法建筑，后根据政府文件，改由青岛杰盛置业有限公司按照商品房开发建设条件完善建设手续，取得相应开发许可，独立开发建设，项目名称改为“适园雅居”。因“村改居”，本案被告青岛市李沧区世园街道办事处南王家上流社区居民委员会继受青岛市李沧区九水路街道办事处南王家上流村民委员会的权利义务。本院认为，原告作为买受人签订的购房协议中，南王村委为出卖人并加盖公章，合同履行过程中，原告认为与之订立房屋买卖合同的相对方为南王村委，被告王达启虽未在合同上注明为南王村委的委托代理人，但是其持加盖南王村委公章的空白合同与原告签约，原告有理由相信其为南王村委的委托代理人。被告王达启收取了原告的购房款且以个人名义向原告出具了收款收据，南王村委虽未参与合同履行，然其公章加盖于合同书中，其权利义务继受人即被告南王社区不能作出合理解释，本院基于被告王达启实际收取原告房款的事实，认定南王村委在合同订立中系向被告王达启出借加盖公章的空白合同书之行为，被告王达启与南王村委之间就向原告出售涉案房屋形成代理与被代理的法律关系。涉案房屋已被确认为违法建筑，且买受人及出卖人均应知晓该房屋买卖行为违反国家法律的强制性规定，故所签订的《青岛市李沧区九水路街道办事处南王家上流社区居民委员会购房协议》无效，自始不发生法律效力。依无效合同取得的财产应相互返还，出卖方因出卖违法建筑对造成合同无效负有主要过错，应赔偿买受人占用购房款期间的利息损失，故对原告要求解除房屋买卖合同的主张，本院不予支持。《中华人民共和国民法通则》第六十七条规定，代理人知道被委托代理事项违法仍进行委托代理活动的或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。涉案房屋买卖合同的出卖方南王村委及其代理人被告王达启均知晓涉案房屋为违法建筑而出售给原告，故作为南王村委权利义务继受人的被告南王社区与被告王达启应互负连带责任，即由收款人被告王达启向原告返还购房款并赔偿占用原告购房款期间的利息损失，被告南王社区承担连带责任。故对原告要求两被告承担返还购房款140895元并赔偿合同无效产生的损失的主张，及要求两被告承担连带责任的主张，本院予以支持；被告王达启就原告仅实际支付90000元购房款的答辩意见，未向本院提交证据予以证明且有违收款收据与实收款项一致的常理，本院不予采信。因原告就订立无效合同亦有过错，本院对其主张的损失赔偿额调整为占用购房款期间的存款利息,故对原告申请司法鉴定不履行合同产生的实际损失金额以及鉴定后的损失金额由被告赔偿的请求，本院不予支持。对原告的其他诉讼请求，本院予以驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第六十七条之规定，判决如下，一、被告王达启于本判决生效之日起10日内返还原告褚云美购房款人民币140895元。二、被告王达启于本判决生效之日起10日内支付原告褚云美利息损失（以人民币140895元为本金，自2004年9月8日起至判决生效之日止按照中国人民银行同期同类人民币存款基准利率计算）。三、被告青岛市李沧区世园街道办事处南王家上流社区居民委员会对上述一、二项中被告王达启应支付的140895元购房款及与140895元对应的利息损失负连带偿还责任。四、驳回原告褚云美的其他诉讼请求。如果两被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3118元（原告已预交），由两被告共同负担，两被告于判决生效之日起10日内直接支付原告褚云美3118元。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省青岛市中级人民法院。审　判　长　　韩　璐人民陪审员　　徐红珍人民陪审员　　朱亚丽二〇一七年五月二十二日书　记　员　　李　俊 关注公众号“”