（2017）京0111民初3656号

裁判日期: 2017-05-22

公开日期: 2017-12-20

案件名称

张健与冯根柱房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市房山区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张健,冯根柱,北京德馨乐居房地产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第一百零七条，第一百二十五条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款

全文

北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0111民初3656号原告：张健，男，1982年8月10日出生。委托诉讼代理人：杨顺义，北京市世纪律师事务所律师。被告：冯根柱，男，1969年5月25日出生。第三人：北京德馨乐居房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区燕山迎风街11号双益商务楼B座A200室。法定代表人：陈海廷，经理。委托诉讼代理人：赵立娜，女，1981年4月26日出生。原告张健与被告冯根柱、第三人北京德馨乐居房地产经纪有限公司（以下简称德馨房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张健之委托诉讼代理人杨顺义、被告冯根柱、第三人德馨房地产公司之委托诉讼代理人赵立娜到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告张健向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行2016年8月23日与原告签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，接受原告购房款，配合原告办理位于北京市房山区某某室房屋权属转移登记手续，向原告交付房屋；2.判令被告支付原告违约金18万元，包含原告为诉讼支出的律师费3万元及其因房款支付方式由贷款支付房款变更为一次性支付全款产生的利息差额，估算为15万元；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年8月23日，原告与被告在德馨房地产公司的居间服务下，签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定原告购买被告位于北京市房山区某某室房屋。双方合同主要约定内容为，涉案房屋成交总价123万元；购房定金为2万元。买受人于过户当日按照资金监管要求交纳购房首付款43万元（含已支付的定金2万元），拟申请贷款80万元，贷款部分的房款按公积金管理中心及相关银行规定支付。合同签订后，原告向被告支付了定金2万元，并于2016年11月16日向被告支付了购房款20万元。根据合同约定，被告应配合提交房屋房源核验所需材料、配合办理房产房源核验及办理网签等手续。但被告向居间方明确表示要求增加房款，否则拒绝继续履行合同。原告在居间方与被告多次沟通无果后，督促被告按照合同约定继续履行合同，但被告仍置合同约定及居间方、原告的催告于不顾，仍拒绝继续履行合同。原告认为双方签订的合同是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行。北京地区房价近期涨幅巨大，现被告在利益的驱动下，违背诚信原则，拒绝履行合同，属于恶意违约，其违约行为已给原告造成了严重的侵害，故诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告冯根柱辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，原、被告签订的房屋买卖合同应属无效。因为在签订合同时，涉案房屋登记在被告已故的父亲名下，不在我名下，且未进行继承分割。后来房产证变更到我名下后，双方应当重新签订一份合同；第二，被告不存在违约行为，故不同意支付违约金。原、被告在补充协议中约定，“在签订合同后办理继承公证手续，公证在冯根柱名下，如公证处不给做公证，合同自动解除，互不违约”。后被告因无法公证继承而通过法院调解的方式取得房屋所有权，故该合同已经自动解除，被告没有违约行为；第三，因原告原因导致被告公租房的申请批准后又被取消，故不同意继续履行合同。当时双方口头约定在2016年11月办理完毕涉案房屋的交易手续，但至今未办理完毕，导致被告申请的公租房在2016年12月申请下来后又被取消，故不同意继续履行合同。第三人德馨房地产公司述称，原告起诉书中所述基本属实。在签订合同时，房屋确实登记在被告已故的父亲名下，且只有被告在场，其他继承人均未在场。签订合同后，原告支付了定金2万元并给付房款20万元，被告也将房屋过户至了自己名下。后来被告确实有要求原告增加房款的行为，但原告未能同意，交易中止直至原告起诉。经审理查明，坐落于北京市房山区某某号的涉案房屋原系冯根柱已故父亲冯洪勋、母亲刘玉英的遗产，原登记在被继承人冯洪勋的名下。冯洪勋、刘玉英的遗产继承人为冯根柱、冯莉和冯池云。2016年8月23日，经德馨房地产公司提供居间服务，冯根柱（出卖人）、张健（买受人）就涉案房屋签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，合同约定：冯根柱将涉案房屋出售给张健，建筑面积67.87平方米，房屋总价款123万元；涉案房屋性质为已购公有住房；张健采用公积金贷款的方式付款，于合同签订之日支付定金2万元，于过户当日按资金监管要求支付首付款43万元（含已支付的定金2万元），拟申请贷款80万元，按公积金管理中心及相关银行的规定支付。买卖双方于买方购房资格审批通过、房产房源核验完成、房产原产权单位上市审批通过五个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；并于买方购房资格审批通过、房产房源核验完成、房产原产权单位上市审批通过、买方贷款审批通过五个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。出卖人在收到全部房款七日内将房屋交付给买受人。双方在《补充协议》第三条税费的承担约定：本合同履行过程中由于出卖人多套房产生的税费由出卖人缴纳；出卖方出售的为已购公有住房需要补交费用的，除超标款、超标评估费用外，其余费用由买受人缴纳。此外产生的税费由买受人缴纳；因政策原因而需缴纳新的税费的，由买受人缴纳；本合同履行过程中因买受方贷款产生的费用由买受方缴纳。双方在《补充协议》第四条违约责任约定：自本合同签订之日起，出卖人不卖、买受人不买或买卖双方任何一方拒绝履行本合同之相关内容，均视为违约。（一）合同签订后，若出卖人或买受人逾期履行本补充协议约定事宜或其他违约行为导致本交易无法进行的，每逾期一天，违约方应按总房价款的万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行；若逾期超过15天，守约方有权单方解除本合同，违约方应按总房价款的20%向守约方支付违约金，违约方应在出现违约之日起5个工作日内向守约方支付违约金，并向居间方支付总房价款2.2%的居间服务费。届时出卖人将买受人的已付款项（不计利息）返还给买受人。同时，双方在《补充协议》第七条补充条款约定：经买卖双方协商一致，买受人知晓位于北京市房山区某某号房屋产权人冯洪勋已过世，全部继承人为儿子冯根柱、女儿冯莉、孙女冯池云。出卖人冯根柱承诺全部继承人同意冯根柱代表上述继承人签订本合同并承担法律责任。在签订本合同后办理继承公证手续，公证在冯根柱名下。因公证处不给做公证，此合同自动解除，互不违约。上述合同签订后，双方开始依约履行合同。2016年8月23日，张健向冯根柱支付购房定金2万元。后冯根柱及冯莉、冯池云未能通过公证方式将涉案房屋继承事宜予以解决，冯根柱将冯莉、冯池云诉至本院，要求继承涉案房屋。2016年8月31日，冯根柱、冯莉、冯池云达成调解协议：涉案房屋由冯根柱继承所有；冯根柱给付冯莉四十万元、给付冯池云十五万元作为补偿；双方其他无争议。本院依法出具（2016）京0111民初11714号民事调解书，对上述调解协议予以确认。2016年9月13日，冯根柱将涉案房屋变更登记至其名下，不动产权证书号：京（2016）房山区不动产权第XXXX号。2016年11月16日，张健以银行转账的方式向冯根柱支付购房款20万元。2017年1月13日，中国石化集团北京燕山石油化工有限公司行政管理部针对涉案房屋出具《已购公有住房上市出售确认书》，确认在同等价格条件下放弃对涉案房屋的优先购买权，同意将房屋出售给张健。2017年1月25日，张健在京购房的资格核验通过，且涉案房屋房源核验通过。2017年1月20日，冯根柱在其与张健的通话录音中表示，因房价上涨太多，不想按照原合同约定继续履行，双方可重新协商房屋价款，或者解除合同、冯根柱按照合同约定赔偿违约金。后双方未达成一致意见，张健将冯根柱诉至本院，要求继续履行合同等。另查明，冯根柱于2009年11月3日与翟某登记离婚，其后未再婚。庭审中，经本院询问，张健表示可以一次性付清剩余房款101万元，并提供张健名下在中国工商银行有101万元活期存款的银行流水一份。本案审理过程中，张健于2017年2月28日向本院提出财产保全申请，要求对涉案房屋进行查封，并提供中国太平洋财产保险股份有限公司保函作为担保。本院于2017年2月28日出具（2017）京0111民初3656号民事裁定书，裁定对冯根柱名下位于北京市房山区某某号房屋（不动产权证书号：京（2016）房山区不动产权第XXXX号）一套进行查封。本院于2017年3月2日对涉案房屋进行了查封。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、收条、借记卡账户历史明细清单、通话录音、不动产权证书、已购公有住房上市出售确认书、购房人在京购房资格核验查询结果、存量房房源核验信息表、离婚证、离婚协议书、（2016）京0111民初11714号民事调解书、(2017)京0111民初3656号民事裁定书以及当事人的陈述等证据在案佐证，以上证据经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当本着诚实信用的原则，按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于合同效力一节，原告张健与被告冯根柱签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为有效。被告关于其在签订合同时系无权处分而主张合同无效的答辩意见，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故对被告的上述答辩意见，本院不予采信。关于被告主张根据《补充协议》第七条的约定，双方签订的房屋买卖合同因其未能办理公证手续继承涉案房屋时已经自动解除，故不同意继续履行合同的答辩意见，本院根据双方签订合同时的实际情况，结合庭审中三方的陈述，对双方约定该补充条款的真实意思和目的予以探究。本案中，原、被告就涉案房屋签订买卖合同时，双方对被告系涉案房屋的共有权人之一，不具备完全所有权的事实明确知晓，在该情形下，双方约定被告通过办理公证手续将房屋过户至被告名下，目的在于督促被告在合同签订后通过法律途径依法取得房屋的所有权，以实现房屋所有权转移的交易目的。本案中，被告虽未能通过公证继承的方式取得涉案房屋的完全所有权，但其已通过诉讼的方式依法取得了涉案房屋所有权，不符合双方约定解除合同的情形。且被告取得涉案房屋所有权后，办理了房屋上市审批手续、收取房款等行为亦体现了其继续履行合同的意思表示。因此，对于被告的上述答辩意见，本院不予采信。关于原告要求继续履行合同一节，合同签订后，被告已取得涉案房屋的完全所有权，并将涉案房屋变更过户至自己名下；涉案房屋亦已通过原产权单位的上市审批，房源核验已通过；原告具备在京购房资格且已向被告支付房款22万元，亦有能力一次性支付剩余全部房款。综合考虑双方合同履行情况及现有证据，合同继续履行不存在现实困难，为维护合同稳定性及市场交易秩序，合同继续履行为宜。同时，依据双方约定，因过户产生的税费由原告负担。故对于原告要求被告继续履行合同、协助办理过户及交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付的违约金18万元，其主张包含律师费及其因变更为一次性支付全款与贷款支付房款产生的利息差额，对于原告的该项诉讼请求，缺乏相关法律依据，对此本院不予支持。关于被告主张双方曾约定在2016年11月底前完成房屋过户手续，因原告原因未能如期完成，给其造成了损失，故不同意继续履行合同的答辩意见，缺乏证据证明，且原告及第三人亦不认可被告的主张，对被告的上述答辩意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百二十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、原告张健与被告冯根柱继续履行双方于二○一六年八月二十三日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，原告张健于本判决生效后七日内支付被告冯根柱剩余房款人民币一百零一万元；二、被告冯根柱于收到全部购房款后七日内配合原告张健将位于北京市房山区某某号的房屋过户至原告张健名下；三、被告冯根柱于收到全部购房款后七日内将上述房屋交付给原告张健；四、驳回原告张健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七千九百三十五元，由被告冯根柱负担（于本判决生效后七日内交纳）。保全费五千元，由被告冯根柱负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员　　万青二〇一七年五月二十二日书记员　　刘旭 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