（2016）沪0117民初16256号

裁判日期: 2017-05-22

公开日期: 2017-09-19

案件名称

周顺福与冯喜辉、陆慧秋等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市松江区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

周顺福,冯喜辉,陆慧秋,冯陆鑫,上海农村商业银行股份有限公司松江支行,黄少华

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初16256号原告：周顺福，男，1976年9月28日生，汉族，住上海市青浦区。委托诉讼代理人：葛锐，上海市理诚律师事务所律师。被告：冯喜辉，男，1976年12月18日生，汉族，住上海市。被告：陆慧秋，女，1979年8月25日生，汉族，住上海市松江区。被告：冯陆鑫，男，2002年5月26日生，汉族，住上海市松江区。法定代理人：冯喜辉，系被告冯陆鑫父亲。法定代理人：陆慧秋，系被告冯陆鑫母亲。三被告共同的委托诉讼代理人：黄建刚，上海市志君律师事务所律师。三被告共同的委托诉讼代理人：戚夏凤，上海市志君律师事务所律师。第三人：上海农村商业银行股份有限公司松江支行，住所地上海市松江区。负责人：吴以浩，行长。委托诉讼代理人：吴全明，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：周文强，上海市锦天城律师事务所律师。第三人：黄少华，男，1978年10月30日生，汉族，住福建省屏南县甘棠乡小莉洋村***号。原告周顺福与被告冯喜辉、陆慧秋、冯陆鑫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月2日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。其后，本院依原告周顺福的申请，依法追加上海农村商业银行股份有限公司松江支行(以下简称“上海农商银行松江支行”)、黄少华作为第三人参与本案审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序并于2017年4月6日公开开庭进行了审理。原告周顺福及其委托诉讼代理人葛锐、三被告共同的委托诉讼代理人黄建刚均到庭参加诉讼。第三人上海农商银行松江支行、黄少华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告周顺福向本院提出诉讼请求：1、判令三被告注销坐落于上海市松江区三新北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)上抵押权人为两第三人的抵押登记；2、判令三被告协助原告将系争房屋产权过户至原告名下；3、判令三被告将系争房屋交付给原告；4、判令三被告赔偿原告租金损失(自2016年10月1日起至2016年12月31日按照每月3,000元计算，自2017年1月1日起至系争房屋交付之日止按照每月4,700元计算)。事实与理由：2016年3月3日，原、被告签订《房地产买卖居间协议》一份，约定原告购买三被告名下的系争房屋，原告于当天支付被告15万元购房定金。2016年6月24日，原、被告就系争房屋签订了买卖合同及补充协议，约定总价款为270万元，其后原告又向三被告支付了108万元购房款，双方约定剩余购房款147万元通过贷款方式支付。然三被告在收到原告购房款后，并未及时注销系争房屋上的抵押，且表示不愿继续履行合同，原告多次催促未果，遂涉诉。被告冯喜辉、陆慧秋、冯陆鑫辩称：不同意原告的全部诉讼请求。系争房屋买卖合同签订后，因原告的信誉问题无法办理贷款，故已无法继续履行，且发现原告无法办理贷款后，被告已将系争房屋出售给了案外人马某某，现案外人马某某也已入住系争房屋并进行了装修。第三人上海农商银行松江支行、黄少华未述称：其实系争房屋抵押权人，三被告清偿其债务后，同意涤除抵押登记。经审理查明：系争房屋产权人为三被告，建筑面积为138.32平方米，类型为公寓。系争房屋上设有抵押权人为第三人上海农商银行松江支行的抵押登记，债权数额为68万元，债务履行期限从2009年7月31日至2029年7月31日。第三人上海农商银行松江支行于2017年1月5日本案证据交换时提供还款对账单一份，以证明截止当日三被告尚有贷款余额495,420.59元。系争房屋上另设有抵押权人为第三人黄少华的抵押登记，债权数额为100万元，债务履行期限从2011年1月12日至2013年1月12日。第三人黄少华于2017年1月5日本案证据交换时提供(2013)松民一(民)初字第6415号民事判决书一份，以证明经生效判决认定，被告冯喜辉、陆慧秋需向其归还借款716,334元，后因被告未自动履行，第三人黄少华向本院申请强制执行，在(2014)松执字第835号案件中，第三人黄少华受偿本金156,129.50元及诉讼费9,583.50元，剩余本金560,204.50元及利息未受偿。2016年3月3日，原告(买受人、乙方)与被告冯喜辉(出售人、甲方)签订《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》各一份，约定被告冯喜辉将系争房屋出售给原告，总价款为266万元。协议另对其他相关事项进行了约定。同日，原告通过银行转账方式向被告陆慧秋支付定金10万元、通过现金方式向被告支付定金5万元，被告冯喜辉出具收据两张，载明就系争房屋收到原告支付的定金10万元、5万元。2016年5月9日，原告通过银行转账方式向被告陆慧秋支付55万元。2016年5月10日，被告冯喜辉出具收款收据一张，载明就系争房屋收到原告首付款55万元。2016年6月24日，原告(买受人、乙方)与三被告(卖售人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定三被告将其名下的系争房屋出售给原告。合同第二条约定：甲、乙双方经协商一致，同意系争房屋转让价款共计229万元。合同第四条约定：甲、乙双方同意，甲方于2016年9月30日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2016年9月30日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续……。合同第九条约定：乙方未按本合同约定的期限付款的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理：详见补充条款。合同第十条第(三)款约定：甲方未按本合同第四条约定的期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理：详见补充条款。合同补充条款(一)约定：1、甲、乙双方的交易税、费全部由乙方承担，并及时支付。2、乙方承诺贷款不成或不足，于交易过户前现金补足给甲方。3、甲、乙双方约定，若任何一方未能按照本合同和本补充协议的约定按时履约，则另外一方有权单方面终止合同，同时违约方应按照本合同约定总房款的20%向守约方支付违约金。合同补充条款(二)约定：在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定……。合同附件三约定：1、甲、乙双方签订本合同当日内，支付给甲方第一期房价款计人民币82万元整；2、甲方同意乙方向银行申请人民币147万元整的购房贷款，作为第二期房价款支付给甲方，由乙方贷款银行直接支付给甲方，具体时间以银行实际房款日为准；3、甲、乙双方约定交易过户当日对该房地产进行验看、清点、确认无误后，甲方应将该房地产交付给乙方。同日，原告通过银行转账方式分两笔向被告陆慧秋分别支付41万元、12万元。2016年8月17日，原告向三被告发出律师函，要求三被告配合其办理贷款。原告(乙方)曾与被告冯喜辉(甲方)另签订《协议》一份，经协商，双方约定：乙方多付4万元补偿甲方。另查明，案外人马某某于2017年2月16日就三被告向本院提起(2017)沪0117民初3269号房屋买卖合同纠纷诉讼，并在诉状中称2016年7月5日，其与本案被告冯喜辉签订《房地产买卖居间协议》一份，约定其以310万元的总价款购买系争房屋，后其依约支付了定金20万元及部分房款，双方于2016年10月6日办理了系争房屋交接手续，其接收房屋后装修并居住使用。庭审中，三被告确认已收到原告支付的房款123万元。原告提交其与被告冯喜辉2016年8月19日、2016年8月28日录音资料各一份，以证明被告明确表示拒绝履行合同，且原告表示可以现金方式全额支付剩余房款。被告称对上述录音材料的真实性无法确认，并表示因为原告的贷款一直办不下来，所以向被告要求宽限付款时间，原告提供的录音是基于前面谈话基础上的，其认为原告贷款是办不出的。原告另提交租赁合同两份，以证明因被告未按约交房其在外租住房屋，故产生了诉请4中的租金损失。对此，被告认为，上述租赁合同发生在原告与案外人之间，真实性无法确认，租金损失也不清楚。被告提交原告配偶信用记录复印件一份，以证明其曾在网签当天配合原告进行过贷款，并提交了相应材料，后中介向其告知，因原告配偶的信用记录存在问题无法办理贷款，所以其与原告也没有再去审税了，因此，即便原告在过户当日能以现金方式支付房款，也是不能办理过户的。原告对上述证据真实性无法确认，并表示，原告在2016年8月份曾找到了可以办理贷款的银行，但被告配合，且审税是双方的义务，由于被告不配合，无法进行审税，且被告在收取了123万元房款后未涤除抵押亦属违约。被告另提供其与案外人马某某签订的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》、《定金收据》、《收款收据》、《房地产交接书》、传票，以证明被告已将系争房屋出售给案外人马某某，并已交付，其是在得知原告配偶信用有问题无法获取贷款后，才通过同一家中介将系争房屋出售给案外人马某某，中介也向其表示，会帮忙操作好的。原告对上述证据的真实性不予认可，并表示其上仅有被告冯喜辉的签名，且被告在2016年6月24日与原告签约后，又在2016年7月5日将系争房屋出售给案外人马某某，买卖合同真实性令人质疑。且如按被告所述，在其与案外人在未网签时，便交房且装修，也有悖常理。原告为证明其具备履行合同的能力，已经系争房屋尾款1,470,000元交至本院。以上事实，有上海市房地产登记簿、房地产买卖居间协议、房地买卖协议、上海市房地产买卖合同、协议、收款收据、转帐凭证、(2013)松民一(民)初字第6415号民事判决书、(2014)松执字第835号案件笔录、代管款处理通知、(2017)沪0117民初3269号案件起诉书以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。现被告称因原告配偶资信存在问题，无法贷款、不具备履约能力，导致系争房屋买卖合同无法履行，然原告对此不予认可，且表示如贷款不能，其亦会按约在过户之日以现金方式支付剩余尾款，而被告在尚不具备解除权的情况下，将系争房屋又出售给案外人马某某，且将房屋交付给案外人的某某，显属被告违约，现原告已将剩余房款交至本院，故被告的上述辩称意见显然与事实不符。综上，原、被告间的系争房屋买卖合同关系应继续履行。被告有义务在清偿第三人上海农商银行松江支行、第三人黄少华债务后将系争房屋上的抵押权注销，协助原告将系争房屋过户至原告名下，并将系争房屋交付给原告。对于原告主张的租房费用，鉴于原告起诉时，合同约定的交房及过户期限均未届满，故原告主张的该项损失本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告周顺福与被告冯喜辉、陆慧秋、冯陆鑫就坐落于上海市松江区三新北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》、《协议》继续履行；二、被告冯喜辉、陆慧秋、冯陆鑫于本判决生效之日起十日内清偿第三人上海农村商业银行股份有限公司松江支行处的贷款余额及利息，并注销上述房屋上抵押权人为第三人上海农村商业银行股份有限公司松江支行的抵押登记；三、被告冯喜辉、陆慧秋、冯陆鑫于本判决生效之日起十日内清偿第三人黄少华处的借款余额及利息，并注销上述房屋上抵押权人为第三人黄少华的抵押登记；四、被告冯喜辉、陆慧秋、冯陆鑫于上述房屋抵押登记注销之日起七日内协助原告周顺福将上述房屋产权转移登记，登记至原告周顺福名下(本次交易产生的税费由原告周顺福承担)；五、原告周顺福于被告冯喜辉、陆慧秋、冯陆鑫协助办理上述房屋产权转移登记之日向被告冯喜辉、陆慧秋、冯陆鑫支付房款1,470,000元；六、被告冯喜辉、陆慧秋、冯陆鑫于上述房屋产权转移登记至原告周顺福名下之日起三日内将上述房屋交付给原告周顺福；七、驳回原告周顺福的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28,400元，财产保全费5,000元，合计诉讼费用33,400元，由原告周顺福负400元(已付)，由冯喜辉、陆慧秋、冯陆鑫负担33,000元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审　判　长　　朱金彪审　判　员　　方美玲人民陪审员　　陆为明二〇一七年五月二十二日书　记　员　　朱小芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。