（2017）渝0112民初8408号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-10-30
案件名称
重庆涌鑫物业管理有限公司与王岐群物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆涌鑫物业管理有限公司,王岐群
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0112民初8408号原告：重庆涌鑫物业管理有限公司，住所地：重庆市渝北区服装城大道48号。统一社会信用代码：915001126939473437。法定代表人：丁旭，总经理。委托诉讼代理人：谢小容，女，该公司工作人员。被告：王岐群，女，1981年2月8日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告重庆涌鑫物业管理有限公司与被告王岐群物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案后，依法由代理审判员冉阳独任审理，适用小额诉讼程序于2017年5月17日公开开庭进行了审理，原告重庆涌鑫物业管理有限公司的委托诉讼代理人谢小容，被告王岐群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆涌鑫物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告立即支付自2015年7月1日至2017年1月31日的物业管理费2546元，违约金738元（计算标准为：从2015年7月1日至2017年1月31日，从每月一日起，以每月应交物管费为基数按照日万分之五的标准计算当月违约金，计算至本金付清之日为止）。事实及理由：2010年1月1日，原告与重庆涌鑫地产有限公司签订了《前期物业服务合同》，并于2010年11月1日在渝北区房地产管理局登记备案。2011年1月10日被告与重庆涌鑫地产有限公司签订《商品房买卖合同》，购买其开发的XX房屋。但被告自2015年7月1日起一直未交纳物业管理费。原告催收无果。被告王岐群辩称，欠费属实，原因是家中厕所漏水，去年才解决好，鞋柜墙壁坏了物管来修过一次，但是不久又坏了，之后物管就不来修了。经审理查明，被告王岐群系位于重庆市渝北区XX号房屋的业主，该房屋建筑面积为83.66平方米，系住宅。2010年，原告与重庆涌鑫地产有限公司签订了一份以重庆涌鑫地产有限公司为甲方、原告为乙方的《前期物业服务合同》，该合同主要约定甲方选聘乙方为XX小区提供物业管理服务，合同期限至业主委员会成立之日止。合同第八条约定，物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前10日内履行交纳义务。合同第三十三条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。该合同对物业服务事项、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。该合同于2010年1月15日在重庆市渝北区房产管理局办理了备案手续。2010年1月10日，重庆涌鑫地产有限公司作出《XX临时管理规约》一份，其中第三十四条规定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制，公寓（高层住宅、邻街低层住宅）的物业服务费用为1.6元/月/平方米，按建筑面积计算，不另收公摊水电费。后被告出具《承诺书》一份，确认已详细阅读该《临时管理规约》，并同意履行、遵守该《临时管理规约》中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务。2012年8月1日，重庆市渝北区发展和改革委员会出具渝北发改价(2012(46号文件一份，载明：“重庆涌鑫物业管理有限公司：你公司《关于XX物业服务收费备案的申请》收悉。你公司与业主签订的《临时管理规约》约定：物业服务收费标准为一期A1-A7和二期C4-C7住宅每平方米1.6元/月；一期B2-B5住宅每平方米2.5元/月。上述标准符合《重庆市物业管理条例》及城市物业管理服务收费的相关规定，经审核，同意备案。如以后有新的物业管理收费政策出台，则按新政策规定标准执行”。上述物业服务合同签订后，原告对被告房屋所属的XX（一期）小区提供了物业管理服务至今。因被告王岐群未交物业管理费，原告于2015年6月8日起诉要求被告支付物业管理费，本院于2015年8月28日作出（2015）渝北法民初字第12088号民事判决书，判决被告王岐群支付原告重庆涌鑫物业管理有限公司2014年3月至2015年6月期间的物业服务费。但现因被告王岐群再次未缴纳物业管理费等费用，原告经催收无果，诉至本院。以上事实，有原告重庆涌鑫物业管理有限公司与重庆涌鑫地产有限公司签订的《前期物业服务合同》及备案证明，本院（2015）渝北法民初字第12088号民事判决书，当事人陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。本案中，原告重庆涌鑫物业管理有限公司与重庆涌鑫地产有限公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，原告为XX（一期）小区提供了物业管理服务。因此，被告王岐群应当按《前期物业管理服务合同》的约定向原告支付物业管理费。支付物业管理费的期间应从2015年7月1日起至2017年1月31日，共计19个月。被告王岐群的辩解意见不构成其拒绝交纳物业管理费的理由。原告重庆涌鑫物业管理有限公司物业管理费收费标准为1.6元/月.平方米，按建筑面积收取。故被告王岐群应交纳的物业管理费为1.6元/月.平方米×83.66平方米×19月=2543.26元，其中每月应交物业管理费为133.86元。原告起诉要求被告支付物业管理费2546元，超过部分本院不予支持，被告应支付的物业管理费为2543.26元。被告王岐群在本院于2015年判决支付原告物业管理费之后，再次拒绝交纳物业管理费，本院认为其应当支付原告违约金，计算方式为：从2015年7月1日起至2017年1月31日止，以每月应缴物业管理费133.86元为基数，按每日万分之五的标准，从每月11日开始计算当月违约金，依次计算至本金付清之日为止，但不得超过诉讼请求中的738元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告王岐群在本判决生效之日起三日内支付原告重庆涌鑫物业管理有限公司2015年7月1日至2017年1月31日的物业管理费2543.26元；二、被告王岐群在本判决生效之日起三日内支付原告重庆涌鑫物业管理有限公司违约金（计算方式为：从2015年7月1日起至2017年1月31日止，以每月应缴物业管理费133.86元为基数，按每日万分之五的标准，从每月11日开始计算当月违约金，依次计算至本金付清之日为止，但不得超过诉讼请求中的738元）；三、驳回原告重庆涌鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用小额诉讼程序减半收取25元，由被告王岐群负担。本判决为终审判决。代理审判员 冉阳二〇一七年五月二十二日书 记 员 戴钰 关注微信公众号“”