（2016）云01民初1876号

裁判日期: 2017-05-22

公开日期: 2017-11-13

案件名称

昆明志龙房地产开发有限公司与云南正源房地产有限公司财产损害赔偿纠纷一审民事判决书

法院

云南省昆明市中级人民法院

所属地区

云南省昆明市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

昆明志龙房地产开发有限公司,云南正源房地产有限公司

案由

财产损害赔偿纠纷

法律依据

《中华人民共和国侵权责任法》：第二条第一款，第十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十八条

全文

云南省昆明市中级人民法院民事判决书（2016）云01民初1876号原告：昆明志龙房地产开发有限公司。住所地：昆明市官渡区金马寺大村*号。法定代表人：朱志龙，总经理。委托诉讼代理人：李庆林，男，1969年9月23日出生，汉族，住昆明市西山区，公司员工，特别授权代理。被告：云南正源房地产有限公司。住所地：昆明市呈贡区洛阳街道办事处伏象山。法定代表人：许瑞，董事长。原告昆明志龙房地产开发有限公司（以下简称“志龙公司”）与被告云南正源房地产有限公司（以下简称“正源公司”）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2016年12月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的特别授权诉讼代理人李庆林到庭参加了诉讼，被告正源公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告志龙公司诉称：2006年，原、被告签订《土地使用权及相关资产转让合同》，约定被告将其所有的436.44亩土地[土地证号为昆国用（2004）第00270号]及相关资产以1003812**元价格转让给原告。后因被告原因导致该土地证被注销，土地被收回。双方合同无法继续履行，致使原告造成了如下损失：（一）原告向合力公司支付的工程款220万元；（二）现场遗留材料7942874.70元；（三）前期支付项目设计、勘探、评估等费用20681552.41元（实际支付4011177.01元）;（四）无合同的前期费用（项目政府规费）3666144.3元；（五）2009年4月7日借款100万元（后庭审中原告当庭撤回此项诉请）(六)项目管理费用723058.66元。为维护自身合法权益，诉至本院请求：（一）被告立即赔偿原告直接经济损失36326702.47元，并赔偿原告资金占用费（银行利息损失900万元）；（二）本案的诉讼费由两被告承担。被告正源公司未到庭答辩。为支持诉讼请求，原告志龙公司向本院提交了以下证据：一、营业执照，欲证明：原告主体资格合法。二、《土地使用权及相关资产转让合同》、《房地产联合开发协议》，欲证明：原告与被告之间基础法律关系，两份协议均被生效法律文书认定为无效合同；三、民事调解书、民事裁定书、民事判决书，欲证明：2016年3月7日生效的法律文书确认，由于正源公司单方的违法犯罪行为致原、被告双方合同不能履行，合同目的不能实现。被告应对其单方过错给原告造成的损失进行赔偿；四、2015年2月13日昆明市政府《关于解决正源房地产违法用地遗留问题的会议纪要》和第267期会议纪要；欲证明：按会议纪要精神要求，对被告单方过错行为给原告造成的损失须向昆明中院提起诉讼，按法定程序解决；五、《云南光大司法鉴定中心司法鉴定意见书》，欲证明：1、该司法鉴定意见书的三性已由生效法律文书予以确认，2、原告因转让项目支付给第三方的款项为工程款2200000元，前期土地开发支出的勘察设计等费用20681552.41元，支付给政府部门的3779216.7元，管理费用723058.66元；六、《收款收据》，欲证明：被告欠原告土地转让款1000000元，应予以返还；七、《关于利息的说明》，欲证明：司法鉴定意见书已确认至2010年12月底发生的银行利息4120725.55元，被告给原告实际造成的银行利息损失已超过1500万元，原告选择以900万元计算；八、昆明市中级人民法院（2016）云01民初364、365、366号民事判决书，欲证明：司法鉴定意见书三性已经确认，原告已经支付的2200000元工程款已在应付工程款中予以扣减；九、前期土地开发产生的勘察设计等费用，欲证明：该费用已由司法鉴定意见书确认，金额为20681552.41元；十、前期土地开发产生的交政府费用，欲证明：该费用已由司法鉴定意见书确认，金额为3779216.7元（鉴定时该费用为7445361元，已退还3666144.3元）；十一、现场遗留材料款，欲证明：该费用已由司法鉴定意见书确认，金额为7942874.7元；十二、前期土地开发产生的管理费用，欲证明：该费用已由司法鉴定意见书确认，金额为723058.66元。正源公司未到庭发表质证意见，亦未就本案提交证据。志龙公司提交的证据，均有原件予以核实，本院予以确认。经审理查明：正源公司于2004年取得436.44亩国有土地使用权，土地权证号为昆国用（2004）00720号。2006年1月13日，正源公司与志龙公司签订《土地使用权及相关资产转让合同》，将该块土地使用权及相关资产以10038.12万元的价格转让给志龙公司，志龙公司已实际支付9650万元。志龙公司在该地块上独立投资建设“丽水龙庭”住宅项目，但因双方并未办理土地使用权证的变更登记，相关建设、规划手续均以正源公司名义办理。2009年志龙公司与正源公司就上述土地签订了一份落款为2006年1月13日的《房地产联合开发协议》。2008年4月16日，正源公司丽水龙庭项目部与昆明合力建筑工程有限责任公司（以下简称“合力公司”）签订《建筑工程合同》，约定将“丽水龙庭”围墙工程交由合力公司施工，并就承包方式及造价、付款方式、工期、违约责任等进行了约定。合力公司陈述志龙公司就该份合同于2008年9月11日向合力公司付款20万元，于2009年1月23日付款10万元。2008年6月15日，志龙公司与合力公司签订《建设工程施工合同》，将“丽水龙庭”土方开挖、回填及场地平整工程发包给合力公司，约定包干价5709万元，由合力公司全额垫资施工，验收合格后六个月内支付全部工程款，并就工程的其他内容进行了约定。2008年11月12日双方又就该合同签订补充合同。2009年3月11日，志龙公司就该工程向合力公司付款100万元，2010年2月11日，付款50万元。2008年10月31日，正源公司、志龙公司分别作为发包方与合力公司签订内容完全一致的《建设工程施工合同》，约定将“丽水龙庭”一合同段约10.8万平方米的土建、水电安装及装饰工程发包给合力公司，2008年12月25日，志龙公司与合力公司就该合同签订《补充协议》。2009年1月15日，志龙公司与合力公司签订《建设工程施工合同》，将“丽水龙庭场地道路工程”发包给合力公司，约定包工包料120万元，在工程施工过程中发生的设计变更、项目增减，以双方现场代表共同签证，按照市场单价结算。工程进度完成工程量的60%时，支付合同价的30%，工程竣工验收合格后三个月内一次性付清工程款，并就工程的其他内容进行了约定。该合同履行过程中志龙公司分两次向合力公司支付过40万元工程款。2009年1月15日，志龙公司与合力公司签订《建设工程施工合同》，将“丽水龙庭”高压电缆入地土建工程发包给合力公司，约定包工包料70万元，工期90天验收合格后三个月内支付全部工程款，并就工程的其他内容进行了约定。合同签订后，合力公司实际进场进行了施工。2009年3月27日，昆明市国土资源管理行政执法支队作出昆国土执停字【2009】08号《责令停止违法行为通知书》，认为正源公司涉嫌采取欺骗手段骗取批准、非法占用土地，责令其立即停止违法行为，听候处理。2009年3月30日，昆明市综合行政执法局作出《停止违法行为通知书》，载明正源公司“在洛羊镇伏象山生态住宅区处建设工程，根据市委市政府指示，责令立即停止违法行为，听候处理”。本案工程自该日起停工。2009年6月2日，昆明市国土资源局作出注销公告，涉及本案土地的昆国用（2004）00720号国有土地使用权证被注销。2009年8月20日，云南省呈贡县人民法院作出（2009）呈刑初字第156号刑事判决书，认定正源公司骗取批准，取得昆国用（2004）00720号国有土地使用权证，违反土地管理法规，非法占用农用地，造成农用地大量毁坏，其行为构成非法占用农用地罪；以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让土地使用权，构成非法转让土地使用权罪；为谋取不正当利益，多次向国家工作人员行贿，情节严重，构成单位行贿罪。王滇源应当对正源公司实施非法占用农用地罪、非法转让土地使用权罪、单位行贿罪承担刑事责任。最终判处正源公司罚金2030万元；王滇源有期徒刑十年，并处罚金2010万元；正源公司违法转让土地赃款9650万元予以追缴。2009年9月28日，本院作出（2009）昆环保刑终字第4号刑事裁定书，维持了前述判决。2010年10月25日，志龙公司委托云南光大司法鉴定中心对丽水龙庭项目工程造价、已付款数额、遗留材料价值、前期费用及利息等进行鉴定，2011年7月11日，云南光大司法鉴定中心作出鉴定意见，确认：一、丽水龙庭项目建设工程造价为50953058.16元，至2010年12月20日支付工程款220万元。二、“丽水龙庭”生态住宅区遗留材料评估鉴定价值为7942874.70元。三、志龙公司支付9750万元给正源公司。四、至2010年12月20日“丽水龙庭”生态住宅区房地产开发前期费用及利息：（1）有合同部分涉及金额总计20681552.41元，实际支付4011177.01元，实际支付金额4011177.01元按一年期同期贷款利率计算的资金利息共计579580.46元；（2）无合同或结算资料的前期费用实际支付的金额共计7445361元。实际支付金额7445361元按照一年期同期贷款利率计算的资金利息共计1220338.63元；2008年9月18日志龙公司支付防空地下室易地建设费4215394.5元，2010年2月8日志龙公司已收回，该笔费用按照一年期同期贷款利率计算2008年9月18日至2010年2月8日期间的资金利息为325003.45元。利息共计1545342.08元。五、至2010年12月20日“丽水龙庭”生态住宅区房地产开发财务期间费用，即项目部管理费用（包括人员工资、电费、打图费、借款手续费、车辆使用费等）共计723058.66元。志龙公司于2012年诉至本院，请求正源公司返还土地出让款及损失，经调解双方确认由正源公司向志龙公司返还土地出让款9650万元及银行同期利息4023万。该调解书曾被本院再审后以（2013）昆民再初字第7号民事裁定撤销调解书，驳回志龙公司起诉。志龙公司上诉后省院指令我院进行审理，我院审监庭审理后又作出（2015）昆民再初字第2号民事判决书维持原（2012）昆民一初字第112号民事调解书，该判决已生效。2016年8月26日，本院做出（2015）昆民一初字第66号、（2016）昆民一初字第364号、（2016）昆民一初字第365号、（2016）昆民一初字第366号、（2016）昆民一初字第367号民事判决书，判决由志龙公司、正源公司共同向合力公司支付工程款及相应利息。在前述判决中，确认了志龙公司已向合力公司支付了220万元的工程款，并在最终志龙公司、正源公司共同应向合力公司支付的工程款中进行了扣减。本案的争议焦点为：正源公司是否应当向志龙公司承担其诉请的损失及具体数额。本院认为，首先，2006年1月13日，正源公司与志龙公司签订《土地使用权及相关资产转让合同》，将该块土地使用权及相关资产以10038.12万元的价格转让给志龙公司，由志龙公司在该地块上投资建设“丽水龙庭”住宅项目。但此后云南省呈贡县人民法院（2009）呈刑初字第156号刑事判决书及刑事裁定书中，均认定正源公司骗取批准，取得昆国用（2004）00720号国有土地使用权证，违反土地管理法规，非法占用农用地，造成农用地大量毁坏，其行为构成非法占用农用地罪；以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让土地使用权，构成非法转让土地使用权罪。因正源公司的上述行为，给志龙公司在开发建设“丽水龙庭”项目中遭受了相应损失，该损失系因正源公司的犯罪行为所造成，应由正源公司向志龙公司承担。其次，对于志龙公司在本案中诉请损失的具体情况及数额，本院认为：（一）对于志龙公司向合力公司支付的工程款220万元。如志龙公司正常开发建设“丽水龙庭”项目，该部分工程款应作为志龙公司建设成本，但由于正源公司的犯罪行为，致使土地被政府有关部门收回，建设开发无法继续。志龙公司在建设中实际支出的220万元工程款应作为其实际损失由正源公司承担。需要说明的是，该220万元中190万元均有银行付款凭据，有30万元无付款凭据，即（2016）昆民一初字第365号案件中，合力公司陈述志龙公司就该份合同于2008年9月11日向合力公司付款20万元，于2009年1月23日付款10万元，对此两笔款项仅有合力公司陈述而无银行相应记录。本院认为，工程款作为合力公司实际施工、建设的损失，最终承担主体应为正源公司。如该30万元未由志龙公司实际支付给合力公司，则亦应由正源公司实际承担。故在前案中该笔30万元款项已计入向合力公司给付的工程款，并在最终判决中予以抵扣的情况下，该款项应当作为志龙公司的损失进行计算。（二）现场遗留材料7942874.70元，对于该笔费用，志龙公司提供了相应的购买单据及付款凭据，且该费用已经云南光大司法鉴定中心司法鉴定意见书（云光司鉴【2011】鉴字第7号）（以下简称“7号鉴定意见书”）审核确认，本院予以认可。由于正源公司犯罪行为导致志龙公司无法继续建设，其所购买的材料损失，亦应由正源公司承担。（三）前期支付项目设计、勘探、评估等费用20681552.41元（实际支付4011177.01元）。对于该部分费用，确系开发“丽水龙庭”项目过程中必要费用，已由志龙公司与相关单位在“丽水龙庭”停工后进行过结算确认。志龙公司向本院提交了相应的合同、收据、付款凭证，且该部分费用已经7号鉴定意见书确认，本院对志龙公司已实际支付的4011177.01元作为其损失予以认定。对于其余已结算但尚未实际给付的款项，因该损失尚未实际产生，志龙公司可在向相应合同主体给付完毕后另行向正源公司主张。（四）无合同的前期费用3779216.7元。根据志龙公司向本院提交的相关单据，该部分费用均为在开发过程中向政府相关部门缴纳的规费等必要费用。7号鉴定意见书中确定的该部分损失金额共计为7445361元，系志龙公司在履行《土地使用权及相关资产转让合同》中所受损失，而根据志龙公司提供的证据显示，在7号鉴定意见书作出后，2012年12月6日，昆明市土地矿产储备中心昆明国家经济技术开发区分中心向志龙公司退还“丽水龙庭”项目“完善土地手续”款3666144.30元。对该部分已返还的金额，应从7号鉴定意见书确定的损失中相应扣减。（五）项目管理费用723058.66元，该部分损失为志龙公司在“丽水龙庭”项目开发期间所产生的项目部管理费用，包括人员工资、电费、打图费、借款手续费、车辆使用费等，该部分费用系开发建设所必须支出的费用，客观真实，且经7号鉴定意见书确定，故对该部分费用本院予以支持。综上，本院认定正源公司应向志龙公司赔偿的损失为2200000元+7942874.70元+4011177.01元+3779216.7元+723058.66元=18656327.07元。该部分损失，在2009年4月份“丽水龙庭”项目停工前即已客观存在，但由于7号鉴定意见书作出前，具体损失金额无法确定，故本院确认，对原告主张前述损失的相应利息，应自7号鉴定意见书作出之日即2011年7月11日起计算，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息至实际付清之日止。据此，根据《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、云南正源房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向昆明志龙房地产开发有限公司赔偿损失18656327.07元及以18656327.07元为本金，自2011年7月11日起至实际付清之日止的利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计）；二、驳回昆明志龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费268433.51元，由云南正源房地产有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。审判长　田　庄审判员　李　蕊审判员　薛　艳二〇一七年五月二十二日书记员　杨雯婷搜索“”