（2016）鄂0683民初2589号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-05-26
案件名称
湖北美亚置业集团有限公司与李卫房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
枣阳市人民法院
所属地区
枣阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
湖北美亚置业集团有限公司,李卫
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十三条第一款，第二百三十五条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第十三条
全文
湖北省枣阳市人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0683民初2589号原告：湖北美亚置业集团有限公司（以下简称美亚公司）。住所地：襄阳市樊城区解放路开放广场**楼。法定代表人：张学政，该公司经理。委托诉讼代理人：郑佳川，湖北联帮律师事务所律师。被告：李卫，男，1984年6月1日出生，汉族，个体工商户，住枣阳市。委托诉讼代理人：韦世斌，湖北胜和律师事务所律师。原告美亚公司诉被告李卫房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法进行审理并作出（2015）鄂枣阳北民初字第00295号民事裁定，裁定驳回原告起诉。美亚公司对裁定不服，上诉至襄阳市中级人民法院。襄阳市中级人民法院经审理作出（2015）鄂襄阳中民三终字第00579号民事裁定，撤销本院（2015）鄂枣阳北民初字第00295号民事裁定，并指令本院对本案进行审理。本院依法另行组成合议庭进行了审理，原告美亚公司的委托诉讼代理人郑佳川、被告李卫及其委托诉讼代理人韦世斌到庭参加诉讼。原告美亚公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即返还租赁物，从原告所有的枣阳新时代广场C-1-14号门面房中搬出；2.判令被告承担因拒不搬出而应向原告支付的违约金，自2015年5月12日起按原约定租金16000元的日1%计算至被告搬离房屋之日止；3.判令被告赔偿因拒不搬出房屋而给原告造成的实际损失，自2015年5月12日起按每天100元计算直至被告搬离房屋之日止；4.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2013年3月19日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定租期为两年，自2013年5月12日至2015年5月12日，租金16000元。若合同期满，被告未经原告同意，继续使用承租房屋，应按照约定租金的1%，以天数计算向原告支付违约金。2014年5月14日，原告计划出售该房产，以书面形式告知被告具有优先购买权，若有意购买应在10日内答复，否则视为放弃优先购买权。因被告一直未答复，故原告于2014年6月12日与第三人郭述德、余薇达成了《门面房买卖合同》，将该房产出售给第三人，并约定在2015年5月12日起三个工作日内将该房屋交付给第三人，每逾期一日赔偿100元房屋占用费。2015年5月12日，租赁合同到期后，被告拒不搬出，导致原告无法向第三方交付房屋。被告的违约行为给原告造成损失，请求法院判如所请。在本次审理中，原告提出增加诉讼请求，请求：1.判令被告支付自2015年5月12日至2016年2月25日占用房屋期间的租金损失12712元；2.判令被告赔偿原告维修租赁房屋的费用2923元。其理由为：被告在合同期满后占用房屋期间应继续支付租金，且被告在搬出租赁房屋时对房屋造成了破坏，原告对房屋进行了维修，被告应支付维修费。同时，因被告已返还租赁房屋，原告对该项请求不再主张。被告李卫辩称：1.被告与原告不存在合同关系，而是和美亚枣阳分公司签订的合同，原告不是本案适格主体；2.租赁合同并未约定交付房屋时间，不存在迟延，且被告早已交付租赁房屋，原告请求支付房屋占用费没有依据；3.原告请求赔偿损失没有依据，双方对此并无约定；4.被告未对租赁房屋进行损坏，原告该项请求无事实依据。当事人围绕诉辩称主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，本院作如下评析：1.原告美亚公司提交的美亚枣阳分公司与李卫签订的《房屋租赁合同》第七条违约责任中关于第5项违约金的约定，为证明其主张违约金的依据。双方各持一份合同原件，原告持有的合同该项内容为“本合同期满，乙方未经甲方同意继续使用租赁房屋，按约定租金的1%，以天数计算向甲方支付违约金后，甲方仍有终止合同的申诉权。”而该项内容中的百分比在合同中为填充项，被告持有的合同原件中，该填充项为空白，且无任何涂、刮痕迹，故原告所举合同不能认定与被告就此项达成一致意见，对该项约定本院不予确认。2.原告美亚公司提交的美亚枣阳分公司向李卫、寇双平夫妻发出的《告知书》，为证明已告知被告行使优先购买权。该《告知书》中承租方处虽无李卫和寇双平的签字，李卫不认可，但在庭审中，李卫陈述在租赁即将到期前其到美亚枣阳分公司续交租金被拒绝，并被告知房屋将出售的事实，以此也可以印证该告知书的真实性，本院对该证据予以确认。3.原告美亚公司提交的新时代广场物业管理办公司出具的证明2份，为证明李卫实际返还租赁房屋时间为2016年2月25日；被告李卫提交的《承诺书》以及证人郭某、李某、蔡某的证言，为证明其返还租赁房屋时间为2015年12月13日。李卫作为承租人，应对其在合同期满后向出租方返还租赁房屋的事实承担举证责任，郭某、李某、蔡某的证言虽能印证在2015年12月13日当天下午帮李卫搬迁其租赁的位于新时代广场门面房的东西，但却不能直接证明李卫当天向原告或买房人返还、交付了租赁房屋；李卫称在当天晚上，有买房人余蔚和美亚枣阳分公司负责人王先进在场，将房屋钥匙放在了王先进的办公桌上，但在本院对余蔚进行调查时，其明确陈述李卫在2015年12月13日并未交付房屋，故对李卫上述举证所要达到的证明目的，本院不予确认；余蔚还陈述李卫并未向其交付租赁房屋钥匙，李卫也予以认可，故新时代广场物业管理公司出具的2份证明符合客观事实，本院予以确认。4.原告美亚公司提交的对租赁房屋拍摄的照片10张，为证明李卫返还的租赁房屋遭到毁坏；被告李卫提交的对租赁房屋拍摄的照片2张，为证明其返还的租赁房屋完好无损。原告提供的照片拍摄时间为2016年3月10日，而其主张被告交付房屋时间为2016年2月25日，在交付当日却未与原告办理当场交接和验收，在被告不予认可的情况下，以此作为认定交付当日房屋状况的证据显然不足；而被告对其提供的租赁房屋照片，不能证明拍摄时间，亦不能证明被告交付房屋当天状况，本院均不予确认。5.本院对余蔚的调查笔录。被告提出，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条、第十六条规定，除了涉及可能损害国家、社会公共利益或者他人合法权益的事实，以及涉及依职权追加当事人、中止诉讼、终结诉讼、回避等与实体争议无关的程序事项外，人民法院在没有当事人申请的情况下不得依职权调查收集证据，但《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款又规定：当事人及其代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。原、被告对租赁房屋没有办理交接手续，双方对房屋交付时间、以及被告是否对租赁房屋进行毁坏又各执一词，余蔚作为买房人，其经营餐馆又在李卫租赁房屋隔壁，故为查明上述事实而对其进行调查是审理案件需要的证据，并不违反程序规定。而余蔚陈述事实与原告举证相印证，客观真实，本院予以确认。被告称余蔚与王先进存在亲戚或同乡关系，因此会作出对其不利的陈述，却未举证加以证明，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月19日，襄阳美亚置业有限公司枣阳分公司（甲方，以下简称美亚枣阳分公司）与李卫（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定主要内容为：“甲方将其自有的坐落于枣阳新时代广场C-1-14门面（纯一楼）租赁给乙方使用，租赁期限两年，自2013年5月12日至2015年5月12日；在签订合同时，乙方交纳两年租金16000元；合同期满后，乙方如续租房屋，甲方则根据市场情况待定；乙方擅自将承租房屋转给他人使用，甲方有权责令停止转让行为，终止租赁合同，同时按约定租金的20%，以天数计算由乙方向甲方支付违约金；本合同一式两份，甲乙双方各执一份，从签字之日起生效等。”甲、乙双方在合同上签字、盖章。合同签订后，李卫支付了相应租金，并使用租赁房屋进行经营。在此期间，美亚公司（甲方）与郭述德、余蔚夫妻（乙方）签订《门面房买卖合同》，达成如下条款：“一、甲方将位于枣阳市××号（新时代广场）C栋1楼114号一间门面房出售给乙方。房权证号：枣房字第××号，建筑面积72.46平方米，价格为80万元人民币。二、鉴于该房屋处于租赁和银行抵押状态，双方约定：1.转让之房屋的租期止于2015年5月12日，甲方妥善处理承租方的优先购买权问题；2.2015年5月12日以前租金继续由甲方收取，以后租金由乙方收取；出售的房屋银行抵押期于2019年1月16日，解除抵押后十个工作日内，甲方协助乙方办好房屋（房产、土地）过户登记手续，因该房屋出售所产生的税费均由乙方承担。四、房屋交接：甲方收到房屋出售款后的五个工作日内办理房屋交接手续。若因承租方装修或其它问题所产生的经济纠纷均由甲方先排除解决。2015年5月12日起三个工作日内甲方将房屋交付给乙方，每逾期一日按100元计算房屋占用费，乙方先从房价总款内押伍万元人民币作为甲方交房保证金，房屋交付后三日内将保证金交付予甲方。五、本协议未尽事宜，可以做补充条款、补充内容与本协议具有同等效力。六、履行本协议时发生纠纷，由双方协商解决，协商不成时，可以向枣阳市人民法院提起诉讼。”租赁合同到期后，美亚枣阳分公司通知李卫房屋已出售给他人，并要求其腾退房屋，但李卫因装修补偿等问题拒绝腾房。美亚公司于2015年6月12日向本院提起诉讼，要求李卫腾退房屋并赔偿损失。本院经审理，认为原告主体不适格，裁定驳回原告起诉。美亚公司不服，向襄阳中院提起上诉。在二审期间，李卫于2015年12月13日向余蔚出具《承诺书》，内容为：“李卫、寇双平向余蔚、郭述德承诺，如果襄阳美亚置业有限公司及襄阳美亚置业有限公司枣阳分公司及余蔚、郭述德，不追究李卫、寇双平任何法律责任及金钱，在襄阳中院撤诉书下达当日李卫立马交房走人。如果不走，每天向余蔚交付违约金500元。承诺人：李卫承受人：余蔚”但原告方并未向襄阳中院申请撤诉。2015年12月29日，襄阳中院作出民事裁定，撤销原审裁定，指令本院对该案进行审理。2016年2月25日，李卫腾退租赁房屋并将钥匙交至新时代广场物业管理公司，未与美亚枣阳分公司办理交接、验收手续。2016年3月10日，美亚枣阳分公司向余蔚、郭述德交付上述房屋，但因该房屋打开后发现卷闸门、墙面、吊顶、地面瓷砖、水电路、卫生间排水等有不同程度损坏，余蔚拒绝接收，美亚枣阳分公司遂请赵军（水暖电料个体经营者）对房屋损坏部分进行维修，更换水表和卷闸门锁芯支出308元，更换相应的水暖电料支出1067元，卫生间改造和工时费支出1150元，合计2923元。2016年4月15日，美亚分公司向余蔚、郭述德交付上述房屋。2016年5月4日，美亚公司（甲方）又与郭述德、余蔚（乙方）签订《门面房买卖补充协议》，主要内容：“甲乙双方签订门面房买卖合同后，乙方向甲方支付75万元，尾款5万元在房屋交付乙方后支付。根据门面房买卖合同约定，甲方应于2015年5月15日前将房屋交付给乙方，每逾期一日按100元计算房屋占用费，因原承租人李卫无理占用甲方房屋，导致甲方无法按时交房，最终乙方实际收到房屋的日期为2016年4月15日。甲方实际逾期交房11个月，应向乙方支付33000元的房屋占用费，现甲乙双方对上述事实无异议，协议从乙方应付甲方尾款5万元中抵扣，抵扣后，乙方还应向甲方支付17000元，于甲乙双方办理完毕房屋过户手续之日付清。”另查明：襄阳美亚置业有限公司成立于1998年5月11日，类型：有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围：经营房地产开发；商品房销售、租赁。襄阳美亚置业有限公司枣阳分公司成立于2005年5月10日，机构类型：企业非法人，经营范围：房屋租赁。2012年5月22日，经襄阳市工商行政管理局核准，襄阳美亚置业有限公司名称变更登记为湖北美亚置业集团有限公司。后，襄阳美亚置业有限公司枣阳分公司的名称于2014年9月2日经枣阳市工商行政管理局核准变更登记为湖北美亚置业集团有限公司枣阳分公司。本案诉争房屋坐落于枣阳市××号（新时达广场）C幢一层114室，于2014年1月9日进行权属登记，登记所有权人为襄阳美亚置业有限公司枣阳分公司。本院认为，本案争议焦点为：一、美亚公司是否本案适格原告？二、被告返还租赁房屋的时间？三、原告主张因被告迟延返还房屋、人为毁损房屋而要求被告支付房屋占用费、违约金以及赔偿损失的请求能否成立？关于争议焦点一，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第（一）项规定“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；……”，即只要与案件有着直接利害关系的公民、法人及其他组织，就依法享有原告主体资格，向法院起诉。本案中，李卫虽然是与美亚枣阳分公司签订的房屋租赁合同，且诉争房屋登记在美亚枣阳分公司名下，但《中华人民共和国公司法》第十三条第一款规定：“公司可以设立分公司，分公司不具有企业法人资格，其民事责任由公司承担。”该规定明确体现出分公司是总公司的组成部分，分公司在法律上和经济上没有独立性，其经营的财产均为总公司所有，故分公司对外经营所产生的民事责任直接由总公司承担。同时，根据权利义务对等原则，总公司也直接享有分公司的债权，分公司对外经营所产生的债权债务最终均归于总公司。虽然《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条规定分公司可以作为民事诉讼当事人，但不能由此排除总公司作为独立的法人也能以自己名义向法院起诉的权利。故美亚公司具备作为本案原告的诉讼主体资格，是本案适格原告。关于争议焦点二，被告在庭审中先是称将房屋钥匙直接交付给了买房人余蔚，后又称于2015年12月13日晚在美亚枣阳分公司负责人王先进的办公室，当着王先进、余蔚的面将钥匙放在了王先进办公桌上。但在本院向余蔚调查时，余蔚对以上情况予以否认，而被告申请出庭作证的三位证人所述证言也不能直接证明李卫腾退交付租赁房屋的时间，故新时代广场物业管理公司作为该物业的管理人所出具的证明具有客观真实性，本院据此认定李卫向美亚枣阳分公司返还租赁房屋的时间为2016年2月25日。关于争议焦点三，本案租赁合同于2015年5月12日到期，被告经原告方催促于2016年2月25日才腾退房屋，其延迟返还租赁房屋是客观事实，被告辩称双方并未约定合同期满之后的交房日期，但根据合同法第235条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。因此，这是承租人应履行的法定义务，被告的该辩称理由不能成立，本院不予采信。被告还称在合同即将期满之前，其向原告续交租赁费，原告拒收并称房屋已出售，被告主张行使优先购买权也被拒绝。美亚公司虽未能提供有效证据证明其与郭述德、余蔚签订房屋买卖合同时已告知李卫可行使优先购买权，但被告以上陈述说明其在合同期满前被告知房屋已出售并不再续租，则自此时其仍可主张优先购买权，而其并未能举证证明其明确作出了行使优先购买权的意思表示，时至今日也未向法院提起诉讼主张该权利，并在本案审理过程中向余蔚出具承诺书，承诺在美亚公司、余蔚不追究其任何法律责任及金钱并撤诉的情况下其腾退房屋，若不腾退，向余蔚支付违约金。故，被告上述辩称理由亦不能成立，本院不予采信。原告主张被告按合同约定的租金标准16000元/年支付自合同期满后至实际腾房之日期间房屋占用费用的请求有理，本院予以支持，但起算日应为合同期满之日的次日即2015年5月13日。原告请求被告自2015年5月12日起至实际搬离房屋之日止按每天100元赔偿因其拒不搬出房屋而给原告造成的实际损失。原告主张的该项损失是基于其与郭述德、余蔚之间房屋买卖合同的约定，并非原告与被告之间租赁合同约定义务，对被告不产生约束力，原告的该项请求不能成立，本院不予支持。原告请求被告按租赁合同关于违约责任的约定，以年租金16000元的日1%按占用房屋天数计算向甲方支付违约金。根据查明事实，双方并未对违约金达成一致约定，因此其请求被告以年租金16000元的日1%按占用房屋天数计算支付违约金的理由不能成立；但被告在合同期满后未取得原告同意继续租赁房屋，也未明确主张行使优先购买权，其继续占用租赁房屋并迟延交付，存在违约行为，结合原告的实际损失以及被告的违约情形、过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定被告向原告支付违约金6000元。原告还要求被告赔偿对房屋进行毁损造成的损失2923元，根据合同法第235条“返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，承租人应对其交付房屋符合上述规定状态进行举证，李卫未能提供有效证据进行证明，故对其辩称租赁房屋在返还时完好无损不予采信；而原告虽提供证据证明了房屋的毁损状态以及进行维修支出的费用，但其提供的租赁房屋毁损状况的照片拍摄形成时间晚于被告交付房屋后十三日，不能完全排除其他情况而确认是被告在交付房屋之前或交付房屋当日毁损，且维修人员在庭审中陈述房屋毁损存在人为破坏和自然损坏两种情形，对于哪些是人为破坏造成，原告未举证证明，而自然损坏部分要求承租人赔偿亦缺乏法律依据，故原告对其该项主张举证不足，本院不予支持。综上，美亚枣阳分公司与李卫签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，且不违反法律规定，合法有效，对双方均具有约束力。美亚枣阳分公司将租赁房屋交付给李卫使用，李卫作为承租人则负有支付租金、按照约定用途及方法使用租赁房屋以及在租赁期满返还租赁房屋的义务。而李卫在租赁合同到期后，经美亚枣阳分公司催告，迟延返还租赁房屋，属于违约行为，由此给出租人造成损失，应承担赔偿损失的违约责任。美亚公司作为美亚枣阳分公司的民事责任承担者，根据权利义务对等原则，享有以自己的名义向李卫主张权利的资格。因在审理中，李卫返还了租赁房屋，原告不再主张要求被告返还房屋的诉讼请求，系对其诉讼权利的处分，并不违反法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条第一款、第二百三十五条、《中华人民共和国公司法》第十三条第一款规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、李卫于本判决生效后十日内向湖北美亚置业集团有限公司支付房屋占用费12624.66元（16000元÷365天×288天）、违约金6000元，合计18624.66元；二、驳回湖北美亚置业集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2063元，由湖北美亚置业集团有限公司负担1639元，李卫负担424元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费。款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，帐号17×××56。上诉人也可将上诉案件受理费交到本院或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判长 靳宝华审判员 艾 斌审判员 彭金宏二〇一七年五月二十二日书记员 邱小康 来自：