（2017）闽02民终510号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-06-30
案件名称
周楚楚、厦门龙湖德嘉置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省厦门市中级人民法院
所属地区
福建省厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周楚楚,厦门龙湖德嘉置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽02民终510号上诉人（原审原告）：周楚楚，女，汉族，1989年10月13日出生，住福建省厦门市集美区。委托诉讼代理人：林志铭，福建凌一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：厦门龙湖德嘉置业有限公司，住所地：厦门市集美区灌口镇涌泉工业园（生活综合楼102）。法定代表人：胡若翔，该公司总经理。委托诉讼代理人：林巧财，福建天衡联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗宏强，福建天衡联合律师事务所律师。上诉人周楚楚因与被上诉人厦门龙湖德嘉置业有限公司（以下简称龙湖公司）商品房预售合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2016）闽0211民初704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周楚楚上诉请求：撤销一审判决，改判支持周楚楚一审的诉讼请求，本案诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、龙湖灌口项目二期1#楼与8-50#楼是同一个分期建设部分，事实清楚，证据确凿。(一)根据购房合同约定,龙湖灌口项目二期1#楼与8-50#楼是同一个分期建设部分。《商品房买卖合同》第三条约定讼争商品房项目名称为“厦门龙湖灌口项目二期（3＃地块）”。根据《商品房买卖合同》附件《龙湖灌口项目3＃地块房屋编号图》，“厦门龙湖灌口项目二期（3＃地块）”房屋包括1-50＃楼，其中1＃楼是商业部分，2-7＃楼是高层住宅部分，8-50＃楼是低层住宅（别墅）部分，这三个部分构成一个有机的、不可分割的整体，同属“厦门龙湖灌口项目二期（3＃地块）”。上述《商品房买卖合同》第三条约定的项目名称和《龙湖灌口项目3＃地块房屋编号图》都是龙湖公司单方制作的格式条款，本案的合同解释应以这一通常理解，也就是叶晓秋的理解为准。(二)根据《总平面区位示意图》，龙湖灌口项目二期1＃楼与8-50＃楼是同一个分期建设部分。周楚楚通过申请政府信息公开方式，向厦门市规划委员会集美规划分局调取了厦门龙湖灌口项目二期《总平面区位示意图》，该平面图同样显示“厦门龙湖灌口项目二期”包括1-50＃楼，其中1＃楼是商业部分，2-7＃楼是高层住宅部分，8-50＃楼是低层住宅（别墅）部分。(三)龙湖公司在售楼处制作了房屋模型供买受人选房使用，其售楼房屋模型同样显示讼争商品房项目包括1＃楼、2-7#楼和8-50#楼。二、龙湖公司提交的证据不足以证明龙湖灌口项目二期1#楼与8-50#楼是不同分期建设部分。本案的争议焦点在于1#楼与8-50#楼是同一个分期建设部分。8-50#楼的建设工程规划许可证、竣工验收备案证明书、消防验收意见书这些证明都不能证明1#楼与8-50#楼是不同分期建设部分，故龙湖公司应承担举证不能的不利后果。三、讼争商品房不符合双方约定的交付条件，周楚楚有权拒绝接受交付，并要求龙湖公司承担逾期交房的违约责任。“该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成”是讼争商品房交付的必要条件，不具备此条件，即讼争商品房不符合交房条件，周楚楚有权拒绝交付。龙湖公司项目中1＃楼至今尚未开工兴建，显然不符合合同约定，导致周楚楚购买的8-50＃楼不符合交房条件，因此周楚楚有权拒绝接受交付，并追究龙湖公司逾期交房的违约责任。龙湖公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。在龙湖公司一审提交的建设工程规划许可证、商品房预售许可证的前提下与周楚楚签订《商品房买卖合同》，在合同中第八条第一款第三项的规划要求指向就是建设工程规划许可证。周楚楚向一审法院起诉请求：判令龙湖公司自2016年1月16日起至实际交房之日止，按日向周楚楚支付已付购房款万分之四的违约金；本案诉讼费由龙湖公司承担。一审法院认定事实：2014年9月18日，周楚楚与龙湖公司签订《商品房买卖合同》，约定周楚楚向龙湖公司购买厦门市龙湖灌口项目二期（3#地块）15#楼1跃3层103室，总金额3800000元。《商品房买卖合同》载明：“第一条项目建设依据。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【暂定名】厦门龙湖灌口项目二期（3#地块）。建设工程规划许可证号为350211201303132……第八条交付条件与期限。出卖人应当在2016-01-15前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项规定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建设工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，上方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任……第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况除外，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之四的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之四（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金”。2014年10月29日，周楚楚向龙湖公司支付购房款1140000元。2014年12月20日，周楚楚向龙湖公司支付购房款2660000元。2015年12月22日，龙湖公司向周楚楚发出《入住通知书》，通知周楚楚于2015年12月29日至2015年12月30日办理入住手续。2015年12月30日，龙湖公司在报纸上发布《龙湖灌口项目二期3#地块（龙湖·嘉誉）交房公告》，通知龙湖灌口项目二期3#地块（龙湖·嘉誉）业主于2015年12月31日办理入伙收楼手续。另查明，建字第350211201303132号建设工程规划许可证项下的8#-50#楼栋及底层住宅地下室均已经通过竣工备案。龙湖公司已在周楚楚购买的15#楼与未竣工的1#楼之间设置隔离围墙。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。周楚楚与龙湖公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应依照约定履行各自法律义务。厦门龙湖灌口项目二期（3#地块）开发分为2#-7#楼高层住宅、8#-50#楼低层住宅及未竣工的1#商业楼栋。周楚楚称其所购买的15#楼与未竣工的1#楼属于《商品房买卖合同》第八条约定的同一分期的楼栋，但未能提交相关证据予以证实，对此本院不予采信。2015年12月4日，涉讼房产所在同一规划许可证项下的项目即“8#-50#楼低层住宅及地下室”通过厦门市集美区建设局的建设工程竣工备案证明，取得了《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》，即涉讼房产已经通过勘察、设计、施工、监理等单位的竣工验收和消防部门的消防验收，应当认定在约定交房期限时该商品房已经符合交房条件。现，龙湖公司已在约定交房期限到期之前通知周楚楚前往办理交房手续，故周楚楚要求龙湖公司承担逾期交房的违约责任，即判令龙湖公司自2016年1月16日起至实际交房之日止按日向周楚楚支付已付购房款万分之四的违约金，于法无据，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回原告周楚楚的诉讼请求。本案案件受理费940元，由原告周楚楚负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审判决查明的事实，除周楚楚认为遗漏查明3#地块房屋编号图中1号楼是实线标出而非虚线以及“厦门龙湖灌口项目二期”总平面示意图包含了1-7号楼以外，其余事实没有争议。本院对双方当事人没有争议的事实予以确认。二审另查明：厦门龙湖灌口项目二期（3#地块）1#楼至今未办理《建设工程规划许可证》。本院认为，周楚楚与龙湖公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方当事人均应依约履行。龙湖公司应依合同约定于2016年1月15日前，将符合约定条件的商品房交付买受人使用。根据《商品房买卖合同》第八条第3项约定：分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。周楚楚上诉称龙湖灌口项目二期1#楼与8-50#楼是同一个分期建设部分，因1#楼至今尚未建设完成，因此龙湖公司违反《商品房买卖合同》第八条第3项约定。对此，本院认为，龙湖灌口项目二期（3#地块）1#楼至今仍未办理《建设工程规划许可证》，且《商品房买卖合同》也未约定何时办理《建设工程规划许可证》，故龙湖公司至今未完成1#楼建设没有违反合同约定。本案讼争商品房所在的龙湖灌口项目二期（15#楼）及地下室项目于2015年12月4日取得《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》，在约定的交房日前已具备合同第八条约定的交付条件。龙湖公司于2015年12月22日向周楚楚发出《入伙通知书》并登报发布交房公告通知交房，履行了通知交房义务，周楚楚拒绝接收的理由不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。周楚楚的上诉请求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费940元，由周楚楚负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘文珍审 判 员 李向阳审 判 员 胡林蓉二〇一七年五月二十二日代书记员 韩沁娟附本案适用的法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：搜索“”来源：