（2017）黔0122民初407号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-11-13
案件名称
龙明与袁玉贵房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
息烽县人民法院
所属地区
息烽县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
龙明,袁玉贵
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十五条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
贵州省息烽县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0122民初407号原告：龙明，女，1974年12月6日出生，汉族，四川省蓬安县人，个体工商户，原住贵州省贵阳市白云区，现住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人:龙向东（系原告父亲），男，1948年6月15日生，汉族，四川省蓬安县人，贵阳市白云区第一高级中学退休教师，住贵州省贵阳市白云区，特别授权代理。委托诉讼代理人：柴再义（系原告丈夫），男，1970年2月2日生，水族，贵州省雷山县人，个体工商户，住贵州省贵阳市南明区，特别授权代理。被告：袁玉贵，男，1977年8月10日出生，汉族，贵州省毕节市人，贵州震华职业技术学校校长，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：吴波，贵州腾辉律师事务所律师，执业证号15201200610916179。原告龙明与被告袁玉贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙明的委托诉讼代理人龙向东、柴再义，被告袁玉贵及其委托诉讼代理人吴波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龙明向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还原告位于息烽县××、××房产；2、判令被告赔偿原告6年房租共计24万元；3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告在息烽县××××村街上的一处房产，原为息烽县黎安中学（以下简称黎安中学），父亲龙向东系黎安中学原校长，因办学需要，于2002年1月15日与被告签订“购销电脑设备协议”，向被告购买了3万元的电脑设备，后因办学遇到困难以及电脑质量有问题等原因，没有付清被告电脑款；双方于2008年4月19日签订了“补充协议”，龙向东将黎安中学租赁给被告开办职业技术学校，租期1年，租金用于抵扣所欠电脑款；该协议到期后，被告由于办学需要,又于2009年4月18日与龙向东签订了一份“补充协议”，继续租用黎安中学两年，每年租金一万元。协议到期后，被告拒不退房，也一直未交纳租金，仍然继续办学，原告及龙向东多次要求被告退房及交纳租金，但被告一直不予理睬，还将所占用的部分房屋私自出租给其他人使用。被告与龙向东签订的协议早已到期，但被告一直占用原告房产至今已有6年时间，按照息烽县永靖镇房租平均市价，被告应支付原告房租总计1285200元，但原告考虑到被告的现实情况，决定按照被告与龙向东于2009年4月18日签订的“补充协议”第2条“第三年如继续租用，向甲方交4万元”，以每年租金4万元为基数要求被告支付6年的房租共计24万元。综上，为维护原告的合法权益，特起诉来院，请求法院判决如前诉请。被告袁玉贵辩称，原、被告之间不存在任何事实及法律上的房屋租赁关系，原告陈述大部分不实。2002年原告之父龙向东向被告购买了一批电脑设备，价格为3万元，在支付了1万元后，因龙向东一直无钱支付，提出将黎安中学租赁给被告办学，以租金抵扣货款，原、被告遂于2008年4月19日订立了一份补充协议，约定将黎安中学租赁给被告，年租金为1万元，剩余1万元分两次以现金方式付清。协议订立后，龙向东未按照约定支付货款，被告也未实际租用黎安中学，该协议实际上并未履行。直至2009年4月，被告要求龙向东偿付货款，龙向东又提出不还现金，只能以租赁学校的方式抵扣欠款，年租金1万元，租期两年。鉴于此种情况，被告只能答应其请求，但被告却为此增加了职业培训成本，包括维修年久失修、漏水严重的教学楼，重新添置全套课桌椅、床架、床垫等物品。2010年龙向东找到被告，让被告借钱给案外人刘永宏（因龙向东差欠刘永宏借款），并表明用于抵扣学校租金，被告便分别在2010年10月6日和2011年1月25日共出借了17500元给刘永宏，租赁期就顺延至2013年。2013年租期届至，双方协商准备将黎安中学转让给被告，经几次协商，龙向东均一再提高转让价格，最终双方以140万元的转让价达成合意，被告支付了2万元定金，并约定一周后签订转让合同，但龙向东又再次反悔，故被告决定放弃收购，但龙向东不仅未双倍返还被告定金，连2万元定金也拒绝返还，此事便一直拖延至今。从2013年租期届满至原告起诉时，双方均不存在任何租赁关系，原告及龙向东也一直未向被告主张过租金。至于被告父亲袁牛洱居住在学校宿舍楼一事，因袁牛洱从被告租赁学校开始就一直在学校内照看校园，加上生活习惯上的差异，袁牛洱不愿意离开，和被告没有关系，在此期间，袁牛洱也从未阻止过原告及龙向东将学校租赁给他人使用，被告父亲相当于义务为原告看守校园。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告龙明系黎安中学法定代表人，黎安中学位于息烽县××××组，学校有教学楼一栋5层（房产证号：筑房权证息烽字第××更正号）、宿舍楼一栋3层（房产证号：筑房权证息烽字第××号）。2002年1月15日，原告父亲龙向东作为黎安中学校长与被告袁玉贵签订《购销电脑设备协议》，约定被告向黎安中学提供电脑设备，货款为3万元，被告提供了电脑设备后由于黎安中学尚有2万元货款未支付，双方于2008年4月19日签订《补充协议》，约定1万元货款用现金支付，另外1万元用租赁黎安中学部分场地给被告的形式抵除货款，租期为1年，从2008年9月1日至2009年8月31日止；由于黎安中学仍未按协议约定支付1万元现金，协议并未实际履行，2009年4月18日被告与龙向东再次签订《补充协议》，约定黎安中学所欠被告的货款2万元用租赁黎安中学教学楼（2-5层）、宿舍楼（除龙向东所用两间、刘永宏所用两间）的方式进行抵除，年租金1万元，租期为两年（2009年4月18日至2011年4月18日）。之后，被告在此开办贵州震华职业技术学校，并购置了相关办学设备。因龙向东差欠案外人刘永宏借款未偿还，2010年2月10日，龙向东出具书面凭据，表示让被告借款给刘永宏，该出借款项用于抵扣被告租赁黎安中学的租金，被告便于2010年10月6日、2011年1月25日两次借款共计17500元给刘永宏。后原、被告及龙向东均未再另行签订书面租赁合同，被告父亲袁牛洱自被告在黎安中学办学以来一直居住在黎安中学内。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。龙向东作为原黎安中学校长与被告就未支付的货款达成补充协议，以租赁黎安中学部分场地的形式抵扣货款，双方均认可以2009年4月18日签订的补充协议为准，被告租用黎安中学的时间截止到2011年4月18日，合同履行期满后，被告仍在继续使用学校，并按照龙向东的意思借款17500元给案外人刘永宏，借款用于抵扣租金，由此表示双方租赁合同实际上是继续履行的，但双方未另行签订租赁合同，根据法律规定，应视为不定期租赁；在补充协议中虽约定第三年如继续租用，向甲方（原告）交4万元，但并未明确该费用为租金，且该金额与双方之前所定年租金明显过高，故2011年4月19日之后的租金应按照双方签约时所定1年1万元进行给付，被告借款给刘永宏的17500元可抵扣至2012年12月31日；对于被告辩称自2013年开始便未再租赁使用学校的意见，本院认为被告并未向原告发出解除合同的书面通知，且被告父亲袁牛洱受被告委托从2009年开始便在黎安中学从事管理学校的工作，至今仍在黎安中学内居住，被告所购置的教学用品也一直放在学校内，被告实际上仍在使用原告租赁物，故被告应当自2013年1月1日起至2017年3月1日原告起诉之日（共计四年两个月），按年租金1万元向原告计付租金，共计为41666.7元，因被告未履行支付租金的义务，现原告要求返还位于息烽县××、××栋租赁物的请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：限被告袁玉贵于本判决生效之日起10日内搬离并返还原告龙明所有的位于息烽县永靖镇黎安村（原黎安中学教学楼）1-5层1号、宿舍楼1-3层房屋；限被告袁玉贵于本判决生效之日起10日内支付原告龙明租金41666.7元；驳回原告龙明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4900元，减半收取计2450元，由被告袁玉贵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 张清二〇一七年五月二十二日书记员 郑坚 更多数据：