（2017）苏05民终1835号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-06-27
案件名称
顾立新、岳思明与鞠永官房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
鞠永官,顾立新,岳思明
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终1835号上诉人（原审被告）：鞠永官。被上诉人（原审原告）：顾立新。委托诉讼代理人：陈龙，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：岳思明。委托诉讼代理人：陈龙，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。上诉人鞠永官因与被上诉人顾立新、岳思明房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴中区人民法院（2016）苏0506民初6589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鞠永官上诉请求：撤销原判并依法改判，一、二审诉讼费由顾立新、岳思明承担。事实和理由：一审法院适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定认定合同有效有误，该规定适用前提是买方善意取得，但顾立新、岳思明明知涉案房屋是鞠永官、戴永芳共同共有，要求鞠永官在合同上代签戴永芳名字，并非善意买受人。因戴永芳不同意出售涉案房屋，涉案合同无法履行，顾立新、岳思明对合同解除也有明显过错。鞠永官于2016年3月2日告知中介要求解除合同。鞠永官愿意双倍返还定金作为补偿。合同签订至鞠永官明确要求解除合同仅几天时间，房价并未上涨，一审认定违约金过高，应予调低。顾立新、岳思明辩称，虽违约金20万不足以弥补鞠永官违约给其带来的损失，但仍尊重一审判决结果。顾立新、岳思明向一审法院起诉请求：1、解除鞠永官与顾立新、岳思明之间的房屋买卖合同关系；2、鞠永官支付违约金200000元；3、鞠永官赔偿中介费损失11000元；4、鞠永官返还定金20000元。一审审理中，顾立新、岳思明表示，中介费损失11000元不在本案中主张。一审法院认定事实：苏州市吴中区木渎镇云山诗意花园2幢302室房屋登记在鞠永官及案外人戴永芳名下（共同共有）。2016年2月24日，顾立新、岳思明与鞠永官签订《房屋买卖（置换）合同》一份，约定由顾立新、岳思明购买坐落苏州市吴中区木渎镇云山诗意花园2幢302室房屋，建筑面积85.00平方米，总价款人民币1000000元，顾立新、岳思明应于2016年2月24日支付定金20000元；合同任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付房屋成交价格20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。顾立新、岳思明在合同上签名，鞠永官亦在合同上签名并代签了戴永芳的姓名。缔约后顾立新、岳思明按约向鞠永官支付了定金20000元。后鞠永官以房屋共同共有人戴永芳不同意出售房屋为由拒绝继续履行合同。顾立新、岳思明于2016年8月23日向鞠永官及戴永芳发函要求鞠永官及戴永芳继续履行合同义务，未果。鞠永官确认于2016年8月26日收到该函件。案外人戴永芳表示不同意出售涉案房屋。一审中，鞠永官于2016年11月16日庭审中同意解除双方的房屋买卖关系。以上事实，有《房屋买卖（置换）合同》、房屋所有权证、土地使用权证、收据、律师函及邮寄凭证、光盘及录音文字整理资料、微信聊天截屏及本案庭审笔录等予以证实。一审法院认为，顾立新、岳思明与鞠永官之间系房屋买卖合同关系，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务，因当事人一方不履行合同义务的，权利人可以根据约定主张违约责任。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，鞠永官作为房屋权利人缔约后，以房屋共有人戴永芳不同意售房为由拒绝履行合同义务，依法应当承担违约责任。顾立新、岳思明与鞠永官明确约定违约金按照房屋成交价格的20%确定，结合鞠永官的违约情况、当时苏州市场存量房交易价格上行的市场行情、违约金的惩罚功能、市场行情波动情况下违约金责任对市场交易主体诚信交易的规范指引功能等因素综合考量，顾立新、岳思明要求鞠永官支付违约金20万的诉讼请求符合法律规定，应予支持，鞠永官认为违约金偏高、要求减少违约金数额的抗辩意见无事实和法律依据，不予采纳。另，顾立新、岳思明于2016年8月23日向鞠永官邮寄律师函件，要求履行合同义务，后鞠永官拒不履行合同义务，鞠永官确认于2016年8月26日收到该函件。一审法院据此确认顾立新、岳思明与鞠永官之间的房屋买卖合同关系于2016年8月26日解除，为此，鞠永官已收取的定金2万亦应返还顾立新、岳思明，法院对顾立新、岳思明要求鞠永官返还定金2万的诉讼请求予以支持。关于中介费损失11000元，顾立新、岳思明表示不再本案中主张，系其真实意思表示，于法不悖，本案不再理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百三十条之规定，一审法院判决：一、顾立新、岳思明与鞠永官之间的房屋买卖合同关系已于2016年8月26日解除。二、鞠永官于判决生效之日起十日内支付顾立新、岳思明违约金人民币200000元。三、鞠永官于判决生效之日起十日内返还顾立新、岳思明定金人民币20000元。案件受理费减半收取6900元，由鞠永官负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审另查明，《房屋买卖（置换）合同》第六条第一款约定，该房屋若为共有房屋，甲方需保证在签订本合同时，已取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签订本协议。一审中，顾立新、岳思明申请中介李红娟出庭作证，李红娟陈述：“鞠永官发短信告诉我不履行合同，后来双方就合同履行问题谈过，谈的内容是要把房子的空调拿掉两台，但是没有说不履行的问题”、“我和顾立新、岳思明也说过鞠永官不履行的，但是之后三方又到场谈如何履行合同”、“3月6日之后双方还谈过如何履行合同”、“后来双方有对方联系方式，我就不参与了”。本院认为，2016年2月24日顾立新、岳思明与鞠永官签订《房屋买卖（置换）合同》，约定鞠永官将涉案房屋出售于顾立新、岳思明，上述合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规规定，应认定为合法有效。鞠永官以房屋共同共有人戴永芳不同意出售、顾立新方非善意买受人为由认为合同无效的观点，无法律依据，不能成立。合同签订后，鞠永官虽于2016年3月1日微信告知中介李红娟不愿意出售房屋，但结合李红娟证人证言，顾立新、岳思明与鞠永官直至2016年3月6日仍就如何履行合同进行协商，鞠永官未提供证据证明其何时明确向顾立新、岳思明要求解除合同。2016年11月16日，顾立新、岳思明于一审庭审中当庭要求解除合同，鞠永官同意解除，双方之间的房屋买卖合同关系应认定于2016年11月16日解除。一审法院以顾立新、岳思明要求鞠永官继续履行合同的函件送达鞠永官之日认定解除日期不当，应予纠正。本案二审争议焦点一、合同解除的过错方。鞠永官认为，其应顾立新、岳思明要求在合同上代签戴永芳名字，最终因戴永芳不同意卖房导致合同无法履行，顾立新、岳思明对合同解除存在过错。对此本院认为，鞠永官认为其是应顾立新、岳思明要求代签戴永芳名字的观点，无证据证实。且根据《房屋买卖（置换）合同》约定，鞠永官负有签订合同时取得其他共有人同意、确保其有权代表其他共有人签订合同的义务。现鞠永官以戴永芳不同意卖房为由拒绝履行合同，构成违约。鞠永官认为合同解除过错在于顾立新、岳思明的观点，不能成立。本案二审争议焦点二、违约金数额是否过高。顾立新、岳思明认为违约金20万不足以弥补其实际损失，但服从一审判决。鞠永官认为自合同签订起至其明确不同意卖房仅几天时间，房价并未上涨，合同约定20万违约金过高。对此本院认为，顾立新、岳思明、鞠永官直至2016年11月16日才就合同解除达成一致意见。鞠永官主张合同约定违约金过高，但未提供证据证实。结合苏州市房屋价格于2016年上半年大幅上涨的客观情况，对鞠永官认为合同约定违约金过高并要求调低的主张本院不予支持。综上，上诉人鞠永官的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人鞠永官负担。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群代理审判员 沈军芳代理审判员 郭 锐二〇一七年五月二十二日书 记 员 陈 莉 来源：