（2017）粤01民终4429号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2018-07-12
案件名称
广州利合物业管理有限公司与边雅芳物业服务合同纠纷2017民终4429二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
边雅芳,广州利合物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终4429号上诉人（原审被告）：边雅芳，住广州市番禺区。被上诉人（原审原告）：广州利合物业管理有限公司，住所地：广州市番禺区。法定代表人：李思廉，职务：董事长。委托代理人：蔡惠玲、何月群，是该公司员工。上诉人边雅芳因与被上诉人广州利合物业管理有限公司（以下简称利合公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初1076号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人边雅芳上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案一、二审诉讼费用全部由利某公司承担。事实与理由：一、边雅芳并非有意拖欠本案的物业管理服务费，边雅芳多次主动以口头或书面方式告知利某公司，要求其履行物业服务合同中的义务，并说明只要利某公司履行义务，边雅芳可以交物业管理服务费，但是，利某公司对边雅芳的合理要求置若罔闻，为此，边雅芳在忍无可忍的情况下，暂停了物业管理服务费的缴纳。二、利某公司没有履行相关维修、维护、管理、养护义务，应承担相应的违约责任及赔偿责任，应按过错大小减轻边雅芳缴费义务。三、利某公司未经边雅芳同意，以垃圾分类为借口，擅自改变双方约定的保洁服务项目标准，减少保洁服务项目规定的工作量，却依旧按原保洁服务项目标准。为此，利某公司应承担违约责任并承担相应的赔偿责任，应按其实际提供保洁服务情况扣减其保洁服务费标准，减轻边雅芳缴费义务。四、综合上述第二、第三点意见计算物业服务费，边雅芳认为从2011年11月1日起至2016年10月31日止，所欠的物业服务费共计为30091．04元；计算方法：2011年11月1日起至2016年10月31日止期间按扣减后计算，边雅芳每月应交物业服务费为2．33元/平方米/月=2．8元/平方米/月-0.27元/平方米/月(减扣物业共用部位和共用设施设备维护部分)-0.20元(减扣保洁服务部分)。五、根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，利某公司履行合同义务不符合约定，边雅芳有权要求减少价款，利某公司由于自身违约在先，也无权向边雅芳主张滞纳金。六、为证明本案事实部分，边雅芳请求亚运城技术官员村部分业主为本案证人出庭作证。请二审法院依法予以批准。七、2011年起至今，亚运城技术官员村“物业管理区域备案”及每年“小区物业管理费收支明细公示”事宜，利某公司故意违反法律法规之规定拖延不办、不予主动公示，由此可见，利某公司违法、违约的习惯。被上诉人利某公司二审辩称：不同意边雅芳的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。我方接管小区之后按照双方的前期物业协议约定和相关的服务标准提供相应的物业服务，对于边雅芳所提及的我方处理不及时的问题，边雅芳没有提供足够的证据证明我方提供的服务不达标。关于垃圾分类的问题，我方是相应政府的号召，大部分业主也是支持垃圾分类的，成效明显。利某公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令边雅芳向某公司支付拖欠的物业服务费（现变更为）30091.04元及违约金（违约金从2011年11月1日起计至2016年10月31日止，按每月537.34元计算）。2、判令边雅芳缴纳利某公司垫付的水费60元及违约金（水费自2015年9月1日起至2015年10月31止）；3、本案诉讼费由边雅芳承担。在一审开庭审理前，因边雅芳向某公司已缴纳了水费60元，利某公司当庭撤回该项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换与质证。对没有争议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据与事实，一审法院认定如下：边雅芳是位于广州市番禺区亚运城技术官员村13座5层501房单元的权属人。2011年7月14日，边雅芳与广州利合房地产开发有限公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定边雅芳向广州利某房地产开发有限公司购买涉案房屋，房屋建筑面积为191.90平方米，合同第十一条规定，广州利某房地产开发有限公司须在2011年10月31日前将涉案房屋交付边雅芳使用。双方还在合同第五条约定选聘利某公司进行前期物业管理服务，物业服务费为每月每平方米建筑面积2.8元。2011年10月30日，广州利某房地产开发有限公司将涉案房屋交付给边雅芳，2011年10月30日利某公司与边雅芳签订了《广州亚运城前期物业服务协议》，《广州亚运城前期物业服务协议》约定由利某公司向边雅芳提供相应的物业管理服务，其中的第四条第1项约定：按每月每平方2.8元的标准计收物业服务费，按边雅芳建筑面积191.90平方米计算，每月的服务费为537.34元；第六条约定，业主应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，不论业主是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业管理费。管理费按月缴纳，业主应在每月5日前交纳当月的物业服务费；第十六条约定，业主逾期交纳的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金。边雅芳于2011年10月30日收楼用于自住，并于2013年下半年入住上述的房屋。自2011年11月1日起至今，边雅芳认为利某公司在公共设设施管理、保洁等方面服务不到位，收费过高以及认为利某公司没有按法律程序进入亚运城、合同约定无效等原因拒绝缴纳物业服务费，引起纠纷，利某公司遂向一审法院提起上述诉讼。另查明：广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局的中标备案回执证实，广州利某物业管理有限公司在亚运城进行物业管理，是经过招投标中标后成为亚运城的物业管理公司的。利某公司在亚运城的收取业主每平方米2.8元的服务费，是根据广州市物价局、广州市国土资源和房屋管理局的有关指导意见作出的。一审法院认为：首先，广州利某房地产开发有限公司委托利某公司在亚运城进行物业管理，是经过招投标中标后成为亚运城的物业管理公司的，有广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局的中标备案回执等证据的证实。且广州利某房地产开发有限公司与利某公司属于两个不同的法人企业，不存在利益冲突的问题，一审法院对上述的事实予以确认。其次，关于利某公司物业管理费的收费问题，利某公司对亚运城的业主收取每平方米2.8元的服务费，是根据广州市物价局、广州市国土资源和房屋管理局的有关指导意见作出的，并无违反有关法律、法规。边雅芳与广州利合房地产开发有限公司在《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》中约定由利某公司对涉案小区进行物业管理服务，边雅芳并与利某公司签订了《广州亚运城前期物业服务协议》，利某公司事实上也对涉案小区进行了物业管理服务，并提供了相应的服务，双方的物业服务合同关系成立，双方的合法权益均受法律保护。边雅芳应按约定向某公司缴纳物业服务费。现边雅芳提到在公共设施管理、设施残旧、电梯门禁损坏没有及时修理，保洁方面不到位等的物业服务问题。利某公司涉及到的物业服务涉及清洁、保安、绿化养护、公用设施维护等多种服务，并且服务对象是整个小区和全体业主，服务对象多，面对业主的要求高、工作量大、保洁人员流动性大等问题，在管理的过程中出现问题在所难免，边雅芳上述所提及的问题属于利某公司在管理方面不够完善存在的瑕疵。边雅芳以此作为抗辩，拒绝缴纳物业服务费的理由并不充分，一审法院不予采纳，应予以驳回。利某公司已按合同的约定为边雅芳提供了相应的物业管理服务，边雅芳理应按约定向某公司支付相应的物业服务费。利某公司主张边雅芳从2011年11月1日起至2016年10月31日止，拖欠的物业服务费共计30091.04元，合法有效，一审法院予以支持。关于违约金的问题，边雅芳的违约行为给利某公司造成了占用资金的损失，但利某公司、边雅芳约定违约金按每日千分之五计算，过分高于银行同期贷款利率，利某公司也未提供证据证实其相应的损失，故违约金应以银行同期贷款利率为标准计算为宜。具体计算方式为：每月物业管理费的违约金以537.34元为本金，从2011年11月1日起，以次月6日起至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计付，每月物业管理费的违约金总额不能超过537.34元。利某公司主张的按每日千分之五计算违约金的诉讼请求，超出部分理据不充分，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，于2016年11月3日作出如下判决：一、被告边雅芳于本判决生效之日起十日内向原告广州利某物业管理有限公司支付自2011年11月1日起至2016年10月31日的物业服务费30091.04元及违约金（每月物业管理费的违约金以537.34元为本金，分别从2011年11月的次月6日起至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计付）；二、驳回原告广州利某物业管理有限公司的其余诉讼请求。本案受理费1305元，由原告广州利某物业管理有限公司负担505元，被告边雅芳负担800元。本院二审期间，被上诉人利某公司提交一组照片，拟证明其对于涉案小区从综合服务以及公共设施的保养、绿化清洁方面已经履行了达标的服务。边雅芳质证认为照片上的感谢信的真实性不能确定，且利某公司是在把环境做到最好才去拍的照片，不能反映小区真实情况。经审查，双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为边雅芳主张减轻物业管理费支付义务的理由是否合法有据，能否成立？经本案查明的事实，边雅芳与利某公司签订《广州亚运城前期物业服务协议》，双方形成物业服务合同关系，利某公司对涉案小区提供了物业管理服务，故边雅芳应按约定向某公司缴纳物业服务费。本案边雅芳提出利某公司在公共设施管理、设施残旧、电梯门禁损坏没有及时修理，保洁方面不到位等的物业服务问题，系利某公司在管理方面存在的瑕疵，但边雅芳以此为由主张减轻物业管理费的支付义务，缺乏法律和合同依据，不能成立。但是，利某公司作为涉案小区的物业管理者，应不断完善自身的管理水平，积极与业主进行沟通，提高服务质量，改善小区的居住环境。关于违约金问题，因边雅芳未按合同约定向某公司缴纳物业管理费，构成违约。一审根据涉案合同的履行情况、当事人的过错程度，已对合同约定的违约金标准进行了调整，并无不妥，本院予以维持。至于边雅芳申请亚运城技术官员村部分业主为本案证人出庭作证问题，当事人应对其主张履行举证义务，边雅芳该申请不符合法律规定，本院不予采纳。综上所述，边雅芳的上诉理由缺乏依据，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1305元，由边雅芳负担。本判决为终审判决。审判长 黄春成审判员 岳为群审判员 刘碧莹二〇一七年五月二十二日书记员 罗 涛黄咏欣 微信公众号“”