（2016）闽0128民初3385号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-11-15
案件名称
福建省平潭县隆江房地产开发有限公司与薛学平商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
平潭县人民法院
所属地区
平潭县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
福建省平潭县隆江房地产开发有限公司,薛学平,中国工商银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
福建省平潭县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0128民初3385号原告：福建省平潭县隆江房地产开发有限公司，住所地平潭县。法定代表人：林小明，总经理。委托诉讼代理人：王锋、游馨，福建合伦律师事务所律师。被告：薛学平，男，1981年6月22日出生，汉族，住福建省平潭县。第三人：中国工商银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行，住所地福建省平潭县。法定代表人：沈威，行长。原告福建省平潭县隆江房地产开发有限公司（以下简称隆江公司）与被告薛学平、第三人中国工商银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行（以下简称工行平潭分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月17日立案后，依法适用普通程序，于2017年2月28日公开开庭进行了审理。原告隆江公司的委托诉讼代理人游馨到庭参加诉讼，被告薛学平、第三人工行平潭分行经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。隆江公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除隆江公司与薛学平订立的商品房买卖合同；2.判令薛学平协助办理商品房买卖合同备案登记注销手续，协助办理合同项下位于平潭县潭城镇××南侧××宝××）房屋的预告登记注销手续；3.判令确认合同项下位于平潭县潭城镇××南侧××宝××）归隆江公司所有；4.判令薛学平向隆江公司返还代其清偿的银行按揭贷款27,555.38元，并按银行同期贷款利率四倍自2016年6月13日支付违约金至薛学平全部清偿隆江公司为其代垫的款项为止；5.判令薛学平向隆江公司支付合同解除违约金147,628.9元；6、判令薛学平承担隆江公司为本案支付的律师费19,540元；7.本案诉讼费用（受理费、公告费、保全费、鉴定费）由薛学平承担。事实和理由：隆江公司系福建省平潭县潭城镇××宝路南侧万宝城（以下简称“万宝城”）的开发单位，2012年6月6日取得（2012）岚综实房许字第号《商品房预售许可证》。2013年11月18日，隆江公司与薛学平订立《商品房买卖合同》（合同编号：），并于2013年11月20日办理合同备案登记。合同约定：隆江公司将万宝城（西区）房屋以1,476,289元售与薛学平，首付款446,289元，其余1,030,000元向工行平潭分行按揭贷款。合同附件六中，第三条第5款约定：若买受人连续三期不能按期偿付银行按揭贷款本息，在出卖人履行担保责任后，出卖人有权向买受人追偿所欠款项，并按同期人民银行利率的四倍计息；在出卖人发出催告通知的三十日内，买受人未按期偿还拖欠的上述款项的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，同时买受人应按《商品房买合同》总价款10%支付违约金。2013年12月20日，隆江公司、薛学平及工行平潭分行签订编号为《个人购房/担保合同》，由薛学平向工行平潭分行贷款1,030,000元，隆江公司提供阶段性担保。上述合同订立后，薛学平于2013年11月18日向隆江公司支付购房首付款446,289元，工行平潭分行发放贷款1,030,000元。薛学平自2016年2月份起停止清偿按揭贷款。隆江公司截止起诉之日共代薛学平清偿按揭贷款27,555.38元。2016年6月16日，隆江公司按合同约定的联系地址向薛学平发出催缴按揭贷款的通知书，但薛学平置之不理。鉴于薛学平逾期清偿银行贷款已构成根本违约，隆江公司为维护自身的合法权益，特依合同约定及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定提起诉讼。薛学平未作答辩。工行平潭分行未作陈述。隆江公司围绕诉讼请求依法提交了证据，薛学平、隆江公司经本院传唤未到庭，也未提交书面质证材料，视为对隆江公司提交证据不持异议。结合隆江公司当庭陈述，本院对事实认定如下：2013年11月18日，隆江公司（出卖人）与薛学平（买受人）就买卖位于平潭县潭城镇××宝路南侧“万宝城（西区）”商品房事宜，签订了备案号为的《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）。买卖合同第四、六条约定商品房总价款为1,476,289元，首期购房款446,289元，余额1,030,000元银行按揭贷款付清款项。买卖合同附件六补充协议第三条第5款约定“……若买受人连续三期或累计六期不能按期偿付银行按揭贷款本息，在出卖人履行担保责任后，出卖人有权向买受人追偿所欠款项（该款项包括：出卖人有权要求买受人支付在拖欠出卖人代垫所欠款项的同期人民银行四倍的贷款利息），在出卖人发出催告通知的三十日内，买受人未按期偿还拖欠的上述款项的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，同时买受人应按《商品房买卖合同》总价款10%支付违约金……”；第9款约定“因买受人原因导致合同解除的，买受人应向出卖人支付购房总价的10%作为解除合同的违约金，出卖人在扣除前述违约金及已发生的相关费用（包括代收并已向有关部门缴付的税费等）后，不计利息退还买受人已支付的购房款（包括代收但尚未向有关部门缴付的税费）”。买卖合同签订当天，薛学平依约支付了首付款446,289元。2013年12月20日，薛学平（借款人）与工行平潭分行（贷款人）及隆江公司（保证人）共同签订了编号为《个人购房借款/担保合同》（以下简称借款合同）。各方共同约定，工行平潭分行向薛学平提供房屋贷款1,030,000元用于支付购房余款，隆江公司为薛学平的上述借款提供阶段性连带责任保证。2014年2月21日，工行平潭分行向薛学平发放按揭贷款。2014年3月至2016年1月，薛学平按期偿还银行贷款本息。自2016年2月，薛学平未按约偿还贷款。隆江公司分别于2016年6月13日、12月28日代薛学平向工行平潭分行偿还贷款27555.38元、19936.67元。另查明，隆江公司为本案支出的律师费为19540元、公告费260元。本院认为，隆江公司与薛学平签订的买卖合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。薛学平超期不支付购房按揭贷款本息，已经违反了买卖合同中的相关约定，故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，对隆江公司解除合同的主张，应予以支持。隆江公司主张薛学平支付合同解除违约金147,628.9元，符合法律规定及买卖合同的约定，予以支持。此外，隆江公司主张薛学平返还隆江公司代其清偿的银行按揭贷款27,555.38元，并支付按银行同期贷款利率四倍自2016年6月13日至薛学平全部清偿隆江公司为其代垫款项为止的违约金，亦予以支持。至于起诉后发生的代垫贷款本息，隆江公司可另行主张。买卖合同解除后，本案三方当事人应根据借款合同相关约定清理剩余按揭贷款，在扣除薛学平应付款项后隆江公司将剩余购房款据实退还薛学平。隆江公司依据买卖合同附件六补充协议第三条第9款的约定，主张薛学平承担其为本案支付的律师费及公告费用等。但根据已查明的事实，该款并未明确约定律师费及公告费用的承担，故对隆江公司的该主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除福建省平潭县隆江房地产开发有限公司与薛学平签订的《商品房买卖合同》（备案号：）；二、确认位于平潭县潭城镇××宝路南侧“万宝城（西区）”商品房归福建省平潭县隆江房地产开发有限公司所有；三、薛学平应于本判决生效之日起十日内支付福建省平潭县隆江房地产开发有限公司违约金147,628.9元；四、薛学平应于本判决生效之日起十日内偿还福建省平潭县隆江房地产开发有限公司垫付的贷款本息27,555.38元及并支付相应违约金（违约金以该笔垫付款为基数，自2016年6月13日至还清该笔垫付款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算）；五、福建省平潭县隆江房地产开发有限公司、薛学平向中国工商银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行还清贷款本息后，薛学平应配合福建省平潭县隆江房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（备案号：）备案登记注销手续，并协助办理位于平潭县潭城镇××宝路南侧“万宝城（西区）”商品房的预告登记注销手续；六、驳回福建省平潭县隆江房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费18,086元，由薛学平负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长 吴岚芳人民审判员 薛由佳人民陪审员 林光英二〇一七年五月二十二日书 记 员 潘 欣附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。PAGE 关注公众号“”