（2017）辽1104民初434号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-07-12
案件名称
盘锦筑邦物业管理有限公司诉于鹏飞、孙红美物业服务合同纠纷一案民事一审判决书
法院
大洼县人民法院
所属地区
大洼县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
盘锦筑邦物业管理有限公司,于鹏飞,孙红美
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款
全文
盘锦市大洼区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽1104民初434号原告：盘锦筑邦物业管理有限公司,住所地盘锦市大洼区田家镇。法定代表人：艾清宇，该公司物业总经理。委托诉讼代理人：尹万儒，辽宁辽河律师事务所律师。被告：于鹏飞，男，1990年6月30日出生，汉族，辽河油田曙光采油厂职员，住盘锦市大洼区。被告：孙红美，女，1991年4月13日出生，汉族，金社裕农公司职员，住盘锦市大洼区。原告盘锦筑邦物业管理有限公司与被告于鹏飞、孙红美物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告盘锦筑邦物业管理有限公司的委托代理人尹万儒，被告于鹏飞、孙红美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盘锦筑邦物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的2015年11月17日至2017年11月17日物业费人民币4522元、电梯费960元及滞纳金；2、被告承担诉讼费用。事实与理由：被告于鹏飞、孙红美于2014年购买了大洼县田家镇唐宁10号小区住房一套，房号为45-2-402，面积125.59㎡。2014年11月17日，原、被告签订了《物业管理手册》，约定高层物业费1.5元/平方米/月。原告接管唐宁10号小区物业，为该小区业主提供物业服务。被告缴纳了一个年度物业服务费后，自2015年11月17日起便无故拖欠物业管理费及电梯费。经原告多次催要无果，现诉至法院，请求法院判令被告支付拖欠的物业费4522元、电梯费960元及滞纳金。于鹏飞、孙红美辩称：一、答辩人于2014年购买了田家镇唐宁10号小区45-2-402室房屋，建筑面积125.59平方米。答辩人在未入住领取住房钥匙时按要求交了一年的物业费。二、物业公司修缮不利。答辩人与被答辩人签订的是一级物业标准。但被答辩人提供的物业服务不符合合同约定标准，园区保障不到位，路灯坏了不维修，直接拆除。答辩人家中窗户漏风把手松懈，物业公司置之不理，至今未予维修。2015年4月，答辩人家中北墙漏雨受潮，多次报修未果，经过在民心网投诉才有人查看处理。三、小区内部绿地随意改造、随意搭建，绿地和公共设施严重缩水。四、物业费收取标准不合理，擅自定价，且服务与收费标准不符。物业私自将南门保安门岗位置租赁给了易邦生活。五、消防设施不完善、住宅公共区域及主干道路清扫不到位。本院经审理认定事实如下：原告盘锦筑邦物业管理有限公司是田家镇唐宁10号小区的物业管理公司。2015年3月6日，原告盘锦筑邦物业管理有限公司（甲方）与被告于鹏飞（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由甲方为唐宁10号小区提供物业服务，合同有效期限自房屋出售之日起至本小区业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同生效之日止，物业管理服务费由业主、物业使用人按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准为：高层/小高层1.5元/平方米/月，每年到期后的前五日缴纳物业服务费，逾期未交纳的，乙方有权从逾期之日起按欠费总额的日万分之五收取违约金......。被告于鹏飞、孙红美是唐宁10号小区45号楼2单元402室业主，房屋建筑面积125.59平方米。二被告自2015年11月17日至2017年11月17日未交纳物业费及电梯费，共拖欠物业费人民币4521.24元（1.5元×125.59平方米×24月）、电梯费960元。现原告起诉至法院，请求法院判令被告支付拖欠的物业费4522元、电梯费960元及滞纳金。另查明，被告所居住的唐宁10号小区45号楼2单元公用楼梯的墙面破损、外墙及公共空间粘贴广告。保安巡逻次数未达到一级小区物业服务标准。证明上述事实的证据有：原、被告庭审陈述、前期物业管理服务协议及缴费收据各一份。证明原、被告于2015年3月6日签订前期物业管理服务协议，由原告为唐宁10号小区提供物业服务，物业费的收取标准以及合同约定的其他内容。被告于鹏飞、孙红美系唐宁10号小区45号楼2单元402室业主，房屋建筑面积125.59平方米。原、被告陈述，证明二被告自2015年11月17日至今未交纳物业费及电梯费的事实。3、被告提交的照片、光盘及盘价发（2016）22号文件，证明被告所居住的唐宁10号小区45号楼2单元公用楼梯的墙面破损、外墙及公共空间粘贴广告。保安巡逻次数未达到一级小区物业服务标准的事实。以上证据材料，经庭审质证及本院审查，确认为有效证据。经审查，不予采信的证据材料有：被告提交诉求信息单。因该证据与本案不具有关联性，故本院不予采信。被告提交的视频资料。因该份证据不足以证明系原告将小区南门门岗私自出租，故本院不予采信。被告提交的照片。因该证据不能反映出被告欲证明的绿化缩水及路面未清扫，故本院不予采信。本院认为：依法成立的合同受法律保护，双方当事人应严格按合同约定履行各自义务。原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，其约定内容对被告具有约束力。现原告依据该合同对唐宁10号小区的业主提供了物业服务，被告作为业主，享受到了原告提供的服务，应按照《前期物业管理服务协议》的约定履行交纳物业费的义务。同时原告亦应及时接受业主的意见，提高服务质量。原告作为物业服务企业，对小区内共用部分具有维护、清洁的义务，并维护小区秩序，原告公司对小区内共用部分未做到及时修整、维修，安保巡逻不到位，属于提供服务有瑕疵，故对原告主张的物业费应按10%予以减扣，被告应给付原告自2015年11月17日至2017年11月17日的物业费人民币4069.12元（4521.24元×90%）。原告主张的滞纳金，因原告提供的服务具有瑕疵，被告的拖欠行为属于行使抗辩权，不构成违约，故对该请求本院不予支持。被告称其房屋室内窗户把手松懈，因室内不在物业服务范围内，且合同中约定的“快捷、周到、专业维修服务”为有偿服务，故对该抗辩理由，本院不予支持。对于被告提出的其他服务瑕疵，因未提供充分证据证明，且原告不予认可，本院不予认定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下：被告于鹏飞、孙红美于本判决生效后十日内给付原告盘锦筑邦物业管理有限公司2015年11月17日至2017年11月17日物业服务费人民币4069.12元、电梯费960元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元(原告已预交)，减半收取25元，由被告于鹏飞、孙红美负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于盘锦市中级人民法院。代理审判员 孟利二〇一七年五月二十二日书 记 员 郑茜附法律条文:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 微信公众号“”