（2017）豫01民终4392号

裁判日期: 2017-05-22

公开日期: 2017-06-05

案件名称

宋彦妮、朱广顺房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

宋彦妮,朱广顺,朱玉清,郑州天顺房地产营销策划有限公司第一分公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省郑州市中级人民法院民事判决书（2017）豫01民终4392号上诉人（原审原告）：宋彦妮，女，1990年2月3日生，汉族，住河南省中牟县。委托代理人：徐勇，河南扬善律师事务所律师。委托代理人：冯梦彩，河南扬善律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：朱广顺，男，1973年10月17日生，汉族，住河南省中牟县。被上诉人(原审被告)：朱玉清，女，1974年4月15日生，汉族，住河南省中牟县。系朱广顺之妻。二被上诉人委托诉讼代理人:刘纪刚,中牟县148法律服务所法律工作者。原审第三人：郑州天顺房地产营销策划有限公司第一分公司。住所地郑州市中牟县商都路与泰安街交叉口向南300米路西。代表人：陆德祥，系该公司总经理。上诉人宋彦妮因与被上诉人朱广顺、朱玉清及原审第三人郑州天顺房地产营销策划有限公司第一分公司（以下简称天顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服中牟县人民法院（2016）豫0122民初4275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人宋彦妮的委托诉讼代理人徐勇，被上诉人朱广顺，朱广顺、朱玉清的共同委托诉讼代理人刘纪刚到庭参加诉讼。原审第三人天顺公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人宋彦妮上诉请求：l、请求二审法院依法撤销中牟县人民法院(2016)豫0122民初4275号民事判决书，依法改判;2、本案一、二审诉讼费用由朱广顺、朱玉清承担。事实与理由:一、原审判决认定朱广顺、朱玉清不应当承担本案违约责任的理由不能成立，该认定系错误认定，应依法予以纠正。1、《房屋买卖合同》约定双方应在合同签订后30个工作日内，共同到房管局立契过户手续或到银行办理按揭贷款手续，就此来看，自2016年7月22日至2016年8月21日止，上述期间应为双方共同到房管局办理立契过户及到银行办理按揭贷款手续期间，而根据《中牟县人民政府关于中牟县实施不动产统一登记的通告》内容显示，自2016年8月20日起，中牟县房屋管理部门才暂停办理房屋登记业务，此时，已经是上述房屋买卖合同约定的30日履行期限截止之时，故中牟县不动产登记机构的改革而暂停办理业务的情况根本不是合同无法履行的情形，即双方约定履行期限在前，暂停办理业务的事实在后，在2016年8月20日之前，双方应及时按照合同约定履行各自的合同义务，如果谁违反合同约定，谁就应当承担合同的违约责任。2、在合同签订后双方己经共同到贷款银行申请了按揭贷款手续，且贷款审批的时间是8月10日左右，由于涉案房屋在签订买卖合同时，自身不存在任何贷款抵押，不存在解押问题，故根本不存在影响立契网签过户的情形，因此在2016年8月10日贷款审批通过后双方应及时到房管局办理网签立契等手续并将该房屋抵押于银行取得贷款，但自2016年8月10日至2016年8月20日期间，朱广顺、朱玉清一直未配合宋彦妮去办理网签立契手续，更未配合宋彦妮将其房屋抵押于贷款银行，其己经构成了违约行为，而2016年8月20日发生的不动产机构改革暂停业务办理事项实际上是发生在上述买卖合同约定的30日期限之后，即朱广顺、朱玉清违约在先，客观事由在后。3、根据《中牟县人民政府关于中牟县实施不动产统一登记的通告》第四项“不动产登记启动时间节点”中显示:自2016年8月26日起，中牟县不动产登记中心窗口开始受理各类不动产登记业务申请及按照“不变不换”的原则，之前依法颁发的各类不动产权证书继续有效，权利不变动，证书不更换。故以此来看，退一步讲，即使合同履行期限过程中发生了上述不动产机构改革事由，但该事由发生时间短暂，仅存在一星期左右，根本无法影响到涉案合同的履行，而且朱广顺、朱玉清持有的房产证根本不需要变换，也不影响买卖合同的网签立契、贷款及过户，故从上述通告载明的内容来看，根本不会影响到涉案房屋交易的各个环节，而自2016年8月26日起至2016年11月29日(起诉之日)期间，也就是在上述买卖合同约定的履行期限30日之后，朱广顺、朱玉清仍未纠正其违约行为，更未采取补救措施来配合宋彦妮办理网签立契及抵押手续，导致引起诉争，故本案中发生的中牟县不动产机构改革情形不是阻碍涉案合同履行根本事由，不应作为认定本案违约责任的事由。二、在本案房屋买卖合同未被依法解除仍存续有效情况下，特别是本案诉讼正在进行之时，朱广顺、朱玉清却于2016年12月8日将该房产卖与第三方并办理过户手续，已经构成严重的合同违约，但一审法院却对此视而不见，也未予以查明，实属错误。就本案事实看，宋彦妮在一审起诉主张只是要求朱广顺、朱玉清承担违约金15万元，并未要求解除涉案合同，因主张继续履行合同导致交纳大额诉讼费用，在本案起诉发生之前，朱广顺、朱玉清也未向宋彦妮发出任何合同解除的意思表示，在此情况下，涉案买卖合同仍为存续有效的合同，该合同对双方仍具有约束力，双方仍应遵守合同规定的权利义务，或等待法院对争议作出裁判，但朱广顺、朱玉清在买卖合同未被依法解除情况下，就擅自将房屋卖与第三方，实际上已经擅自解除了涉案买卖合同，故该行为本身就违背了“诚实信用”原则，构成了严重违约，其应当承担本案的违约责任。其次，《合同法》第94条规定的合同法定解除五种情形，而朱广顺、朱玉清并未根据上述五种情形向宋彦妮发出解除合同通知，在此情形下，朱广顺、朱玉清却擅自解除合同履行，将房屋转卖，直接造成了宋彦妮最终无法实现买受房屋的目的，给宋彦妮造成了巨额损失。三、原审判决认定“被告以压低房价为条件换取尽快得到售房款目的”及“被告要求变更按揭贷款为全款交易”的情形均与合同约定相悖，属于事实认定不清。根据“合同契约自由”及“诚实信用”原则，既然双方约定房屋价款40万元，无论该价款是高于市场价格或低于市场价格，均应诚实守信的履行，特别是双方既然约定了房屋购买方式为按揭付款，那么在实际履行过程中均应如约履行。合同约定违约金15万元，目的就是为了防止违约;就事实看，既然贷款审批通过了47万元，那么根据补充条款的约定，剩余多出贷款7万元由宋彦妮所有。如果将该按揭贷款更换为全款交易，将根本违背上述条款的约定，导致宋彦妮因无法筹集巨额资金而无法实现购房的目的，原审法院却主观认定双方约定的按揭贷款方式应变更为全款交易，以“原告没有对此回应”来认定朱广顺、朱玉清的合同目的无法实现，实属错误，该项认定实际上掩盖了朱广顺、朱玉清从订立合同后就不断违约的种种事实。被上诉人朱广顺、朱玉清辩称：一、一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律无误，依法应当予以维持。(一)、房屋买卖合同签订后，宋彦妮违约一直未按合同约定支付购房款，仅向中介支付现金2000元。是朱广顺、朱玉清一直打电话联系催促宋彦妮来办理相关手续，宋彦妮一直不予理会。银行贷款手续是宋彦妮找的人去办的。银行审核过可以办理贷款并不意味着已将贷款贷出。宋彦妮一直未在合同约定期限内向朱广顺、朱玉清支付购房款。(二)、朱广顺、朱玉清低价急于出卖涉案房屋，因宋彦妮迟迟不支付任何购房款，朱广顺、朱玉清拿不到钱款，于2016年10月8日通过丙方通知宋彦妮，商讨相关付款事宜。根据当时实际情况，房屋的不动产证无法办理，银行在没有不动产证的情况下是不会发放贷款的，朱广顺、朱玉清收到房款遥遥无期。为此商议付全款事项。当时宋彦妮代理人杨帅说宋彦妮资金困难，让等3天后给予答复，3日后宋彦妮又称不同意付全款。无奈之下中介将房屋的相关证件材料退还朱广顺、朱玉清。朱广顺、朱玉清不存在任何过错，更没有任何违约行为。(三)、2016年8月，中牟县不动产登记中心成立，由于房管局和不动产中心两个部门的工作交接问题，自成立起相关房屋买卖的各项手续全部不能办理。2016年8月20日，中牟县不动产登记中心只是贴出公告告知了相关区域房屋交易不能办理，而不是宋彦妮上诉所述的该日起才不能办理。由于不动产登记中心设立的问题，导致涉案房屋交易无法继续进行，朱广顺、朱玉清订立合同的预期目的在约定期限内无法实现，该情由属于不可归责于朱广顺、朱玉清的事由，过错不在朱广顺、朱玉清，故朱广顺、朱玉清不存在违约行为。二、朱广顺、朱玉清不存在任何违约行为，对合同的履行没有任何过错，更不应承担任何责任。宋彦妮要求朱广顺、朱玉清承担违约责任，没有任何事实及法律依据，其诉请应当予以驳回。原审判决无任何错误，应当予以维持。宋彦妮的一审诉讼请求：请求依法判令朱广顺、朱玉清向宋彦妮给付违约金15万元。一审法院认定的事实：因朱广顺、朱玉清急需用钱，将朱广顺名下位于中牟县商都大街东段南侧祥和商都名家3#楼4-401的房屋一套（房权证号20××11）以略低于市场价格条件向宋彦妮出售。2016年7月22日，双方在天顺公司居间下签订《房屋买卖（居间）合同》，主要内容：房屋价款40万元，宋彦妮自合同签订时向朱广顺、朱玉清、天顺公司支付定金和佣金共计2000元，朱广顺、朱玉清将房权证交天顺公司保管。付款方式：按揭贷款，双方签订合同后，共同到银行办理按揭，宋彦妮按贷款比例向宋彦妮支付首付款，其余房款用银行贷款支付。双方应在合同签订后30个工作日内共同到房管局办理过户相关手续或到银行办理按揭贷款手续。双方在交易过程中需积极配合天顺公司办理手续，如任何一方不配合办理，视为该方违约，需赔偿对方违约金15万元。合同签订后，宋彦妮向天顺公司支付现金2000元，朱广顺、朱玉清将房权证、税费发票交付天顺公司，双方并共同到银行办理了按揭手续，确定首付款数额为5万元。2016年8月份，中牟县不动产登记中心成立，自8月20日起，涉案房屋无法过户登记，也无法抵押贷款。在此情况下，朱广顺、朱玉清要求变更按揭贷款为全款交易，宋彦妮没有回应。后天顺公司将宋彦妮房权证、票据退还朱广顺、朱玉清，合同实际不再履行。宋彦妮认为适宜的房屋未能买成，再买其他房屋要多付出大量金钱，遂提起诉讼。一审法院认为：朱广顺、朱玉清以压低房价为条件换取尽快得到售房款为目的，在订立合同时是有时间预期的，且在合同签订后积极履行合同，以追求目的的实现。但是，因政府不动产登记机构的改革，使原本的预期落空了，合同约定的期限内未能实现合同目的，造成合同实际上的不履行。分析认为，合同的不履行系因不可归责于双方的原因造成，朱广顺、朱玉清不具有违约行为，不应当承担违约责任。宋彦妮的请求理由不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，该院判决：驳回宋彦妮的诉讼请求。案件受理费三千三百元，减半收取一千六百五十元，由宋彦妮负担。本院经审理查明事实与原审查明事实相一致。本院认为：涉案《房屋买卖（居间）合同》的签订时间是2016年7月22日，合同约定买卖双方应在合同签订后30个工作日内共同到房管局办理过户相关手续或到银行办理按揭贷款手续，即办理日期应在2016年8月21日前。而2016年8月份，中牟县不动产登记中心成立，自8月20日起，涉案房屋无法过户登记，也无法抵押贷款。2016年8月20日前无论何方基于何种原因，买卖双方未能办理过户相关手续，依据合同约定的期限均不能认定已经构成违约。后因政府不动产登记机构的改革暂停业务办理，双方就房款支付方式的变动进行协商，未达成一致意见，致使合同原本的预期落空，造成合同实际上的不履行。合同的不履行系因不可归责于双方的原因造成。宋彦妮起诉称：“因被告的违约行为导致原告无法实现买受涉案房屋的合同目的，因市场房价上涨，导致其再次购买相同类型的房屋需多支付几十万元的房款…”此表明宋彦妮也放弃了对合同的继续履行。综上，宋彦妮的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人宋彦妮负担。本判决为终审判决。审判长　王　怡审判员　马常有审判员　刘颖超二〇一七年五月二十二日书记员　刘海娇关注微信公众号“”