（2016）苏1003民初4922号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2018-07-27
案件名称
4922陈萍与栾君、朱鑫房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
扬州市邗江区人民法院
所属地区
扬州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈萍,栾君,朱鑫
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百二十六条，第二百三十五条
全文
江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏1003民初4922号原告：陈萍。委托诉讼代理人：殷善鹏，江苏擎天柱律师事务所律师。委托诉讼代理人：张秀琴，江苏擎天柱律师事务所律师。被告：栾君。被告：朱鑫。委托诉讼代理人：陈昊，江苏琼宇律师事务所律师。原告陈萍与被告栾君、朱鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈萍委托诉讼代理人张秀琴，被告朱鑫委托诉讼代理人陈昊到庭参加诉讼，被告栾君经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本庭依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈萍向本院提出诉讼请求：1、两被告支付房屋占用费27000元；2、两被告连带承担违约责任63000元。后原告主张两被告承担连带违约责任为3个月的租金。事实和理由：2014年11月10日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告将XXX房屋出租给被告经营使用。后被告栾君将上述房屋转让给被告朱鑫经营，并于2015年12月17日签订补充协议，约定两被告共同履行租房义务，并约定如违反合同约定导致违约责任的，两被告承担连带责任。后由于市场行情问题，被告无法继续经营，被告栾君于2016年1月5日发出告知函，告知原告解除租赁合同，愿意按合同条款履行义务并尽快交房（交房前承担占用费）。发出通知后被告��未及时交房，反而不断有所谓经营者提出任何要求，严重影响原告的正常生活及工作。被告栾君未到庭，庭后向本院答辩称，2015年8月份就将案涉房屋交由朱鑫经营，后因朱鑫不交纳房租，栾君与陈萍签订了《补充协议》，因签订协议时房屋由朱鑫使用，栾君没有跟陈萍办理交接手续。被告朱鑫辩称：1、被告栾君经营的会所存在诸多违法行为，被告朱鑫在2015年12月底就已经退出了经营，原告诉称的合同解除是在朱鑫退出之后发生的，不论该解除是否真实存在，均应由被告栾君一人承担；2、被告朱鑫退出会所经营时，会所中家用电器为1.5匹挂机10台、空调柜机、大型电热水器2台等装修，价值超过10万元，即使依据原告与被告栾君于2016年1月30日达成的补充协议，栾君也已经用上述资产足额抵扣了��金及违约金。综上，被告朱鑫不应承担任何责任。经本院审理认定事实如下：2014年11月10日，原告陈萍与被告栾君签订《房屋租赁合同》一份，约定：1、原告将坐落于扬州市翠岗小区翠竹苑21号楼三层，面积约350㎡左右；2、租赁房屋为转租房，出租方已向承租方出示原租赁协议，产权人为扬州市润海房地产开发有限公司；3、租赁期限从2014年11月10月至2016年12月31日止；4、双方协商第一年（含免计租金期间）即2014年11月10日至2015年12月31日，年度租金15.5万元，第二年2016年1月至2016年12月31日，年度租金15.5万元；5、如承租合同期限内如提前解除合同，需提前3个月书面通知原告，并按当年房屋租金标准赔付3个月租金作为提前解除合同的违约金。2015年12月17日，原告陈萍与被告栾君、被告朱鑫签订《补充协议》一份，主要内容为：因经营调整，三楼承租人栾君，现将店面经营权承包给朱鑫负责经营及管理，经营人朱鑫在经营过程中需严格执行原承租合同全部条款，及时交纳房租及其他相关费用。如不及时交纳费用或经营中违反合同约定，构成违约，经营人需承担相应违约责任。原合同承租人栾君承担连带责任。由于经营人朱鑫未按承租方合同约定12月10日交纳房租，经协商现承诺在2015年12月22日中午12点前交清，如不履行，由承租人支付。2016年1月5日，被告栾君向原告陈萍发出《告知函》一份，内容为“关于我租用的翠岗小区翠竹苑21号楼三层房屋的相关事宜，特函告与你：一、承租人栾君特告知您在收到告知函当日起解除双方的租赁合同；二、承租人栾君承诺自解除合同起尽快���房，交房前按合同约定承担房屋占用费（房租）；三、因承租人原因要求提前终止租房协议，相应的违约责任按元合同条款自愿履行。2016年1月30日，原告陈萍与被告栾君签订《补充协议》一份，内容为“本人于1月5日告知出租方，自愿解除租房协议并尽快交房，提前解除合同及延期交房产生的违约金为63000元，由于本人经济困难无法支付，自愿放弃三楼经营场所内的所有物品、家居、电器、装修等一切设备，用于弥补租房人的经济损失及违约金，如有第三方产生纠纷一切后果本人承担”。庭审中，陈萍陈述栾君并未将经营场所内的所有物品交付给陈萍。朱鑫陈述，朱鑫在2015年12月底就已经退出经营后，栾君将承租房屋再次转让，新的承租人在2016年4月将承租房屋内的电器、物品等私自转移。本院认为，原告陈萍与被告栾君签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，双方均应按约履行各自的义务。被告朱鑫于2015年12月17日与原告陈萍、被告栾君签订《补充协议》约定栾君将店面经营权承包给朱鑫，朱鑫需严格执行原承租合同全部条款，故陈萍与栾君签订的《房屋租赁合同》对朱鑫亦具有约束力。根据租赁合同的约定“如承租合同期限内如提前解除合同，需提前3个月书面通知原告，并按当年房屋租金标准赔付3个月租金作为提前解除合同的违约金”，现因栾君于2016年1月5日要求解除合同，此时租赁期限尚未届满，系提前解除合同，陈萍据此有权要求栾君、朱鑫支付3个月的租金违约金，即栾君、朱鑫应支付陈萍违约金为38750元（155000元÷12月×3）。租赁关系解除后，栾君、朱鑫应及时返还，未返还的，陈萍有权要求支付房屋占有使用费。现陈萍主张支付2015年1月5日至3月5日期间的占有使用费，同时结合朱鑫当庭陈述，认为栾君将承租房屋再次转让，新的承租人在2016年4月将承租房屋内的电器、物品等私自转移，陈萍的主张未超出合理范围，本院予以支持。被告栾君、被告朱鑫应支付原告陈萍占有使用费25833元（155000元÷12月×2）。被告朱鑫辩称其已经在2015年12月退出经营，但其未能提供证据证明，故对该辩解本院不予采信。综上，原告陈萍的诉讼请求本院予以部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告栾君、被告朱鑫于本判决发生法律效力之日起十日��支付原告陈萍占有使用费25833元；二、被告栾君、被告朱鑫于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈萍违约金为38750元；三、驳回原告陈萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，由被告栾君、被告朱鑫共同负担；公告费300元，由被告栾君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长 李 五人民陪审员 姚梅琴人民陪审员 叶 剑二〇一七年五月二十二日书 记 员 袁 芬 更多数据：搜索“”来源：