（2016）湘0104民初5878号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-11-06
案件名称
长沙市岳麓区长房西郡小区业主委员会与长沙恒隆资产经营有限公司、中山后客酒店投资管理有限公司物权保护纠纷一审民事判决书
法院
长沙市岳麓区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
长沙市岳麓区长房西郡小区业主委员会,长沙恒隆资产经营有限公司,中山后客酒店投资管理有限公司
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第五条，第九条第一款，第七十三条，第七十六条第一款，第一百一十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0104民初5878号原告长沙市岳麓区长房西郡小区业主委员会，住所地长沙市岳麓区杜鹃路1089号长房西郡小区。负责人易铭锦，该业主委员会主任。委托代理人郑春乃，被告湖南省恒盛综合开发有限公司，住所地长沙市岳麓区南园路159号广厦新苑三期会所栋301。法定代表人仲昭禄，董事长。委托代理人王飞，委托代理人胡昔江。被告长沙恒隆资产经营有限公司，住所地长沙市天心区金线街031-041号。法定代表人王伟，该公司总经理。委托代理人陈浩，委托代理人王琳。被告中山后客酒店投资管理有限公司，住所地中山市石岐区第一城怡建12幢一层22卡。法定代表人徐迦，董事长。委托代理人王承东，原告长沙市岳麓区长房西郡小区业主委员会（以下简称“长房西郡业委会”）诉被告湖南省恒盛综合开发有限公司（以下简称“恒盛公司”）、被告长沙恒隆资产经营有限公司（以下简称“恒隆公司”）、被告中山后客酒店投资管理有限公司（以下简称“中山后客公司”）物权保护纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，由审判员周赞担任审判长，及人民陪审员朱彦琴、人民陪审员杨云组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。书记员ＸＸ辉担任庭审记录。原告长房西郡业委会的负责人易铭锦及委托代理人郑春乃，被告恒盛公司的委托代理人王飞、胡昔江，被告恒隆公司委托代理人王琳、陈浩均到庭参加了诉讼，被告中山后客公司经本院合法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告长房西郡业委会诉称：长房西郡小区系恒盛公司所开发的住宅小区，会所为该小区的配套公建设施。该会所建成于2007年，2012年进行了产权登记，产权人为恒盛公司，2014年恒盛公司将会所出售并将其变更登记至恒隆公司名下。根据长沙市规划局所公开的本小区会所规划信息及从长沙市城建档案馆所调取的会所规划图纸记载，长房西郡的会所作为小区配套公建设施，其规划用途是为本小区全体业主提供生活便利和配套保障等，具体规划为：负一层为咖啡厅、制作间；第一层为管理用房、展示及商务大厅、美容美发室；第二层为阅览室、棋牌室；第三层为社区用房、健身房等。目前，该会所已由恒盛公司、恒隆公司出租给中山后客公司从事酒店经营且中山后客公司正对会所进行内部结构等改造施工。原告认为，小区会所作为配套公建设施，全体业主依据《物权法》等法律法规享有用益物权。现三被告擅自违法改变规划用途拟将该会所用途变更为酒店经营显然不仅违反了规划许可和开发商售房承诺，更直接侵害了本小区全体业主的合法权益。据此，为维护长房西郡广大业主的合法权益，原告特向本院起诉，请求判决：（一）三被告停止侵权（违法改变会所规划用途，侵害全体业主用益物权）；（二）三被告恢复本小区会所内部结构原状；（三）被告承担本案诉讼费用。被告恒盛公司辩称：答辩人出售本案诉争会所的行为既未改变会所规划用途，也未侵害全体业主的用益物权，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，依法应当予以驳回。理由如下：一、答辩人依法行使物权处分权的行为合法有效，依法应当予以保护。从本案各方当事人提交的证据材料以及原告在诉状中的陈述及其诉讼请求来看，包括原告在内的各方当事人对答辩人曾经依法享有本案诉争会所的所有权并无任何争议和异议。答辩人作为会所不动产所有权人，依法对该房产享有占有、使用、收益、处分的权利，答辩人出售该房产的行为，系答辩人基于所有权而依法行使处分权的行为，且答辩人取得和转移该物权，均依法在不动产登记机构进行了登记、确权和公示，该物权的取得及转移处分完全符合物权法等法律法规的规定，依法应当予以保护。二、答辩人并未违反合同约定，故并不存在因违约而侵犯业主权利的问题。一方面，答辩人与小区业主所签《商品房买卖合同》中并未就会所的用途及其使用方式进行约定，答辩人作为所有权人有权自主决定该房屋是否出售及其使用方式。另一方面，答辩人虽在会所报建设计图纸上对会所功能布局做了一定安排，但该安排仅系答辩人向规划行政主管部门报备事项，且该报建图未在任何情况下尤其是房屋销售时向业主公示，不会对业主的购房决定造成任何实质性影响，更不构成对业主的承诺。因此答辩人未违约。既然不存在违约，自然不存在因违约之因而酿侵权之果的事实。三、答辩人出售会所的行为并未改变对会所所谓的“规划用途”。首先，“会所”在我国并不是一个法律概念，我国尚未有任何一部法律法规对会所的概念、性质、和功能进行界定，也没有任何一部法律法规规定住宅小区必须配建会所，换言之，会所并非小区“标配”。小区是否配建会所，且其用途是否必须配套给业主使用，从来就不是规划行政主管部门规划审批的职能范围。就单个建设项目而言，规划行政主管部门的主要职能是负责建设项目的选址方案、用地方案、建筑方案、工程方案的规划评审工作。具体到单栋建筑的规划评审而言，规划行政主管部门关注的重点在于控制其规模（涉及小区整体容积率是否超标等问题）、外立面、建筑方案及工程方案是否合理安全等方面，而小区“标配”的会所的用途和功能安排并不是其规划审批的内容。这一点，从长沙市规划管理局、市建委等相关行政主管机关核发的会所《建设工程规划许可证》（建2[2006]009）、《报建图审查通知单》、《建设工程规划审批单》、《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查备案表》、《建筑工程施工许可证》（编号430103200607070801）等文件得到充分印证。上述文件，无一例外都不存在原告诉称的“长房西郡的会所作为小区配套公建设施，其规划用途是为本小区业主提供生活便利和配套保障等”的描述以及任何类似描述，并未对该会所用途在规划上做出任何安排和要求。因此，答辩人出售会所的行为并不存在改变房屋规划用途的情况，“改变会所规划用途”于本案诉争会所而言乃是一伪命题。四、答辩人出售会所的行为并未侵犯业主的用益物权。《中华人民共和国物权法》第五条规定了该法的基本原则之一的“物权法定原则”，即“物权的种类和内容，由法律规定。”众所周知，该条所指法律，为狭义的法律，仅指全国人大及其常委会指定的规范性法律文件。根据该原则，《物权法》第三编明确规定的用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、自然资源使用权等五种用益物权。除此之外，纵观我国整个现行法律体系，再没有任何一部法律对用益物权进行了规定。本案原告所主张的答辩人因违法改变会所规划用途所侵犯的全体业主的“用益物权”，无论其种类还是内容显然并不属于我国法律明确规定的物权范畴，我国物权体系中并不存在原告所主张这种“用益物权”，而是原告自创一种新型的、违反物权法定原则的所谓的“物权”。因此，所谓答辩人侵犯全体业主的用益物权显然没有任何法律依据。综上所述，答辩人出售诉争会所的行为，既不存在违法改变会所规划用途的问题，也未侵犯业主所谓的“用益物权”或其他权利。原告的诉求没有任何事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告恒隆公司答辩称：一、答辩人作为房屋所有权人，对会所享有完整的绝对的排他的处分权。首先，本案中答辩人向出卖人恒盛公司购买了座落于杜鹃路1089号西郡小区会所101号，共计2347.68平方米的房产，并依《房屋销售合同》支付了相应对价，完整履行了买受人应承担的全部义务责任，该份《房屋销售合同》是买卖双方的真实意思表示，对所有权、交付时间、价款等双方的义务责任均有明确约定，但就该栋物业的使用用途及方式没有具体约定，上述购买行为并没有侵犯任何第三方的合法权利，答辩人取得该物权完全符合物权法等法律法规的规定，依法应当予以保护。其次答辩人已依法取得了土地使用权证和房屋所有权证，权属明确。无论从答辩人签订的合法有效的并经备案的《房屋销售合同》来看，还是从长沙市城乡建设委员会颁发的长房权证岳麓字第××号房屋所权证书来看，或者从长沙市人民政府颁发的长国用（2014）第015739号国有土地使用证等一系列证据来看，涉案房产毫无疑问的为答辩人所有，没有任何争议性。且根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“第一条，依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。”之规定，答辩人作为该栋房产的业主，其合法的专有权应该受到法律保护，专有权即包括所有权的一切权能，因而区分所有人对其专有的标的物具备完整的占有、使用、收益、处分的权能，有权对专有部分按照所有权的要求和自己的意愿进行处置，不受他人干涉和妨害。二、原告要求停止侵害，恢复原状的诉求没有任何事实及法律依据。首先，依前项所述，原告的诉求没有任何事实依据，且答辩人出租该房产的行为，系答辩人基于所有权而依法行使收益权的行为，该物权的取得及出租行为完全符合物权法等法律法规的规定，依法应当予以保护，其行使自身权利的行为没有侵害任何第三人的权利，原告无权要求停止侵权，且原告所主张的侵犯全体业主的“用益物权”的诉求，无论其种类还是内容上均不属于我国法律明确规定的物权范畴，我国物权体系中并不存在原告所主张该种“用益物权”，而是原告自创的一种违反物权法定原则的所谓的“物权”。因此，所谓答辩人侵犯全体业主的用益物权说法显然没有任何法律依据。其次，答辩人依据《物权法》第三十九条的规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”和第七十一条、七十二条关于专有权的规定，对该已经依法登记为答辩人单独所有的会所，享有完整的排他的占有、使用、收益和处分的权利，可以自主经营且不受他人影响，更不会对他人造成任何权利侵害。三、答辩人出租行为给业主带来生活上的便利，不存在对其造成任何权利的侵害。该栋房产位于小区的临街部位，它并非位于小区的中心，属于独立于小区的业态形式，从该栋房产建立至今，一直荒废在此，且不能实现为业主提供生活便利、大众娱乐的业态用途，答辩人购买该栋房产后进行出租使用，其承租人中山后客酒店投资管理有限公司的装修设计方案中亦对诉状中原告的生活便利需求达到满足，同时会在位于一层的与小区相连的位置设置相应的门禁围挡，不会给小区的安全造成任何影响，即达到了安全性又实现了功能性，对业主只有利而无任何权利侵害。综上，答辩人出租诉争房产的行为并未侵犯业主所谓的“用益物权”或其他权利，原告的诉求没有任何事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，依法维护答辩人作为物权所有人的合法权益。被告中山后客公司经本院合法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。为支持其诉讼请求，原告长房西郡业委会向本院提交以下证据：证据一、长房西郡小区会所规划图，拟证明会所各层的规划功能。证据二、恒盛公司《关于长房西郡社区用房的报告》；证据三、恒盛公司关于社区用房的《说明》；证据四、长规信函[2015]38号长沙市城乡规划局《关于长房西郡业委会信访事项的答复》；证据五、长沙市房屋产权登记管理中心《关于长房西郡小区业委会相关问题的回复》；证据二至证据五拟证明：会所是作为配套设施供社区办公使用。证据六、长规信函[2016]49号长沙市城乡规划局《关于长房西郡业委会信访问题的答复》，拟证明会所规划用途属于小区的配套设施。证据七、照片一组，拟证明被告已经在实施侵害小区业主权利的行为。被告恒盛公司对原告长房西郡业委会提交的证据质证如下：对证据一，真实性、关联性有异议。因为没有原件与之对应，根据复印件载明的事项，仅仅表明会所在报建的时候对相关功能分区有一定安排，但并不能够证明该功能安排属于其规划用途，规划局是完全按照报建人的报建方案进行审批的，对于建筑物内部的功能分区并不是规划部门审批的内容，规划部门仅从建筑物的规模承重结构以及它的外立面进行规划评审，不会对内部的功能进行审批；对证据二的真实性、关联性有异议，所谓的报告并不能证明本小区会所的规划用途，该报告载明的事项与本案无关；对证据三、四、五的真实性、关联性有异议，该三份证据与本案无关；对证据六、该份证据的提交超过了举证期限，应不予采纳；对证据七，真实性、合法性和关联性均有异议，因为没有提供原件。被告恒隆公司对原告长房西郡业委会提交的证据质证如下：对证据一的真实性、关联性有异议，因没有提供原件，从报建图中不能证明为小区业主使用；对证据二真实性、关联性有异议，没有提供原件，载明的事项与被告无关；对证据三、四、五的真实性没有异议，对关联性有异议，写明的是小区的配套，但不能证明会所是小区的业主所有；对证据六，超过了举证期限，认为不应采纳；对证据七，真实性、合法性和关联性无异议。本院对原告长房西郡业委会提交的证据认证如下：对证据一，结合原告提交的证据四和证据六，本院对该份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据二至证据五，结合原告提交的证据一、被告恒盛公司的当庭陈述以及被告恒隆公司的质证意见，本院对该些证据的真实性、合法性和关联性予以确认，对证明目的在本院认为部分再行论述。对证据六，原告提交了该份证据的原件，本院对该份证据的真实性、合法性和关联性予以确认。对证据七，结合被告的当庭陈述，本院对该份证据的真实性、合法性和关联性予以确认。为支持其答辩理由，被告恒盛公司向本院提交以下证据:证据一、建设工程规划许可证，拟证明长房西郡会所是单独报建，单独审批，规划许可证上并未对该栋建筑物的使用用途作出任何的规划要求。证据二、建设工程规划审批单，拟证明长房西郡会所是单独报建，单独审批，规划许可证上并未对该栋建筑物的使用用途作出任何的规划要求。证据三、建设工程施工许可证及图例，拟证明会所具体施工前已经取得长沙市建设委员会批准，符合施工条件，准予施工，该证据上面也没有对会所的使用性质做任何规定。证据四、商品房买卖合同，拟证明长房西郡小区的业主在意思表示真实的情况下签订商品房买卖合同，合同中并未就会所的用途及其使用方式进行约定。证据五、《社区办公服务用房配套管理资金移交协议》及付款凭证，拟证明被告恒盛公司在长沙市岳麓区民政局的见证下，与长沙市岳麓区天顶街道办事处达成了上述协议，就会所中涉及的社区用房的功能与天顶街道办事处达成了协议，且该协议已经履行。原告长房西郡业委会对被告恒盛公司提交的证据质证如下：对证据一，真实性有异议，完整性无法证实，关联性有异议，不能达到对方的证明目的，规划许可证和施工许可证只是作为该项目可以建设施工而不单单从规划许可证上规定建筑物的用途，这是需要施工单位进行规划审批时的其他必备材料所规定的；对证据二，真实性、关联性均有异议。因为复印件不完整，只能显示一部分，且证据二恰恰也证明该证据不能达到对方的证明目的，该证据只能说明其是准予施工的凭证；对证据三，真实性、关联性有异议，因为该证据均只是复印件，与本案无关，达不到对方的证明目的；对证据四，真实性有异议，该证据没有原件，达不到对方的证明目的；对证据五，第一、对该协议原告是完全不知情的，该协议的达成体现了被告对原告的不尊重，第二、相关协议的达成不能损害第三人的利益，规划是不能随意改变的，应当通过听证后按程序才能更改，该协议的达成违反法律规定，第三、该协议的达成给小区的服务造成了极大的不便，违反了合同的经济原则，第四、小区会所的规划用途，并不仅仅是社区用房，还包括了活动室、阅览室、健身房、咖啡厅等配套功能，该协议只针对了社区用房进行约定，与原来会所的功能是相违背的，第五、对该证据的提交是在庭审之后提交的，从证据的效力来讲，原告方不予认可，对该份证据的关联性和合法性不予认可，现在也没有证据证实被告的协议已经履行，第六、对于转账凭证原告不发表意见。被告恒隆公司对被告恒盛公司提交的证据质证均无异议。本院对被告恒盛公司提交的证据认证如下：对证据一、二、三，被告恒盛公司在长沙市不动产档案管理中心复印，本院对该三份证据的真实性、合法性和关联性予以确认。对证据四，结合原告提交的证据四，本院对该份证据予以采纳。对证据五，系在开庭之后产生的新证据，且与本案有关联，本院予以采纳。为支持其答辩理由，被告恒隆公司向本院提交以下证据证据一、房屋所有权证，拟证明该会所系恒隆公司单独所有的房产，恒隆公司为合法所有权人。证据二、房屋分层分户平面图，拟证明该栋房屋的内部分户状态。证据三、国有土地使用权证，拟证明恒隆公司对该栋会所的土地合法享有使用权。证据四、房屋销售合同，拟证明恒隆公司购买该处会所是与恒盛公司签订房屋销售合同，且合同对所有权，支付款项等权利义务均有约定，对会所的用途及方式没有相应约定。证据五、西郡会所平面设计图，拟证明该会所的承租方对会所的平面设计方案，能够完全满足业主生活配套需求。原告长房西郡业委会对被告恒隆公司提交的证据质证如下：对证据一、证据二的真实性认可，但关联性有异议，该证据与本案无关。对证据三、真实性、合法性和关联性均有异议，该证据证明该土地根据土地使用权证的记载，使用权面积1676.94平方米，由被告独有的面积是0平米，分摊面积是1676.94平米，是长房业主共用的，被告对该土地没有独有使用权，土地的用途是文娱用地，恰恰与原告提交的规划局的证明相印证，用途是配套设施，而不能作为酒店使用。对证据四、真实性、合法性和关联性均有异议，不能达到对方的证据目的，对完整性进行质疑。对证据五，真实性认可，关联性有异议，该证据不能达到对方证明目的，一是对方也认为该酒店是配套设施，二是对原来的规划设计进行了实质性的重大变更，违反了规划的设计方案，是非法无效的。被告恒盛公司对被告恒隆公司提交的证据质证均无异议。本院对被告恒隆公司提交的证据认证如下：对证据一、二、三系房屋权属登记机关颁发的有效权属证明及附件，本院予以采纳。对证据四、系被告恒隆公司与被告恒盛公司签订，被告恒盛公司对该份合同无异议，本院予以采纳。对证据五、因该份证据系设计图，并不是竣工图，本院对该份证据的真实性予以确认，对其证明目的不予确认。被告中山后客公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交证据，视为放弃举证、质证的权利。根据上述确认的证据，结合当事人的当庭陈述，本院确认如下案件事实：长沙市岳麓区长房·西郡小区系被告恒盛公司开发的住宅小区。被告恒盛公司在开发该住宅小区时开发建设了“长房·西郡-会所”项目。2006年1月6日，该项目在长沙市规划管理局完成建设工程规划审批。2006年7月7日，长沙市规划管理局对“长房·西郡-会所”项目颁发了《长沙市建设工程规划许可证》（副本），注明建设性质为综合，层数为4层，总建筑面积为2506.23㎡,同日，长沙市建设委员会为该项目颁发了《建筑工程施工许可证》。2012年12月10日，长沙市房屋产权登记管理中心为被告恒盛公司办理了“长房·西郡-会所”的初始登记，房屋用途为“会所”。2013年5月6日，被告恒盛公司与被告恒隆公司签订了一份《房屋销售合同》，合同约定被告恒盛公司将坐落于杜鹃路1089号西郡小区会所出售给被告恒隆公司，约定的建筑面积为2347.68㎡，约定的购房款总额为19500320元。2014年7月4日，被告恒盛公司与被告恒隆公司共同向长沙市房屋产权登记管理中心申请办理西郡小区会所的转移登记。2014年8月25日，长沙市房屋产权登记管理中心为西郡小区会所办理了房屋所有权证（长房权证岳麓字第××号），登记房屋坐落为杜鹃路1089号西郡小区会所101。登记的建筑面积为2347.68㎡，其中-1层为659㎡，第1层为603.4㎡，第2层为542.64㎡，第3层为542.64㎡，该产权证上明确规划用途为“会所”。2015年3月25日，长沙市国土资源局为恒隆公司颁发了会所的国有土地使用权证，该使用权证上明确地类用途为文娱用地，使用权面积为1676.94㎡，分摊面积1676.94㎡。针对于会所的分摊面积、使用等问题，长房西郡业委会分别于2015年和2016年向长沙市城乡规划局发送了《关于请求市规划局解释小区公建面积权属、分摊面积、发证的请求》和《请求查处长沙恒隆资产经营有限公司违规出租小区会所的紧急报告》。长沙市城乡规划局于2015年6月9日和2016年9月18日两次向长房西郡业委会进行了答复，其中2015年6月9日答复的内容包括：“一、2006年7月7日，我局对湖南省恒盛综合开发有限公司开发的长房·西郡会所核发建设工程规划许可证副本，总建筑面积为2506.23平方米。我局在审批中按相关规定仅对会所的规模进行控制，其产权权属及公摊面积由相关部门及双方的房屋销售合同约定。……三、会所及幼儿园均属于长房·西郡配套设施。”2016年9月18日答复的内容包括：“我局于2006年7月7日对湖南省恒盛综合开发有限公司开发的长房·西郡会所核发建设工程规划许可证副本，总建筑面积为2506.23平方米，使用性质明确负一层为咖啡厅，一层为展示、商务大厅、美容美发、管理用房，二层为阅览室、棋牌室，三层为社区管理用房、健身房，会所属于长房西郡小区的配套设施。”2015年12月，长房西郡业委会向长沙市房屋产权登记管理中心发送了《关于请求市政府有关职能部门解释小区会所权属、物业用房的请求》，长沙市房屋产权登记管理中心于2015年12月15日答复的内容包括：“1、经查房产档案，湖南省恒盛综合开发有限公司于2012年11月27日向我中心申请西郡小区会所的初始登记，西郡小区会所系单独报建，提交的《建设工程规划许可证》及《建设工程规划审批单》、《建设工程规划定点红线图》、《经审查批准的建筑施工图》中未见来函所述的‘公建面积’的描述；2、湖南恒盛综合开发有限公司与小区购房人在《长沙市商品房买卖合同》中未对小区会所所有权进行约定。《湖南省长沙市房屋产权管理局关于房屋权属登记若干问题的规定》（长房政发[2008]090号）第二条规定：‘小区会所所有权的归属，应由房地产开发企业与购房人在商品房预（销）售合同中约定明确。合同不作约定的，会所所有权为房地产开发企业所有，房屋产权登记机构核发房屋所有权证书时，房屋用途应按会所注记；经约定会所所有权属全体业主所有的，只登记不核发房屋所有权证书。’我中心依据《房屋登记办法》等相关法律法规及规范性文件之规定，于2012年12月10日为湖南省恒盛综合开发有限公司办理了西郡小区会所的初始登记，房屋用途为‘会所’。”2016年8月，原告发现西郡小区会所被恒隆公司出租给被告中山后客公司且中山后客公司对会所进行改造装修，遂与被告恒盛公司交涉，双方协商未果，原告遂诉至本院。2016年10月26日，长沙市岳麓区天顶街道办事处作为甲方，被告恒盛公司作为乙方，长沙市岳麓区民政局作为监证方，共同签订了一份《社区办公服务用房配套管理资金移交协议》，协议约定甲方负责为长房西郡小区内所有业主提供社会事务管理及办公服务，乙方于2016年12月31日前将配套管理资金2168000元交付甲方。该款项交付后，长房西郡小区社会事务管理和服务相关事宜由甲方负责妥善解决和处理，乙方不再承担提供社区用房的义务。2016年12月29日，被告恒盛公司向岳麓区天顶街道办事处支付了该款项共2168000元。本院认为，本案存在如下焦点问题：（一）关于原告长房西郡业委会是否具有起诉主体资格的问题；（二）关于“西郡小区会所”的权属如何确定的问题；（三）关于三被告是否构成侵权的问题。（一）关于原告长房西郡业委会是否具有起诉主体资格的问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。同时，根据我国《物业管理条例》第十五条的规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”从上述规定可以得出，业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会的职权是由法律法规规定或者业主大会授予。本案中，原告的诉求涉及长房·西郡小区所有业主的共有以及对物业共同管理权利的问题，该权利的主张应当经长房·西郡小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并由长房·西郡业主大会授权长房西郡小区业主委员会提起诉讼。本案中，长房西郡业委会并没有提供有相关业主大会授权的依据。（二）关于“西郡小区会所”的权属如何确定的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、共用设施和物业服务用房，属于业主共有。”本案中，第一、涉案西郡小区会所101已经登记为被告恒隆公司所有，在该所有权证没有被撤销或注销前，具有法律效力；第二、虽然长沙市城乡规划局答复会所属于长房·西郡配套设施，但配套设施与公用设施不属于同一概念，房屋产权登记机关对会所颁发的房屋所有权证登记的房屋所有权人为被告恒隆公司，因此本案西郡小区会所的产权人为被告恒隆公司，现原告主张该会所为长房·西郡小区业主共有，本院不予采信；第三、原告以会所的国有土地使用权证上注明的分摊面积与会所土地使用权总面积相等为由，主张会所为业主共有，对此，本院认为，国土证上的分摊面积为分摊土地使用权面积，其与建筑公摊面积并非同一概念，对原告的该主张，本院不予采信。（三）关于三被告是否构成侵权的问题。原告长房西郡业委会认为三被告侵害了长房西郡全体业主的用益物权，因而主张被告停止侵权并恢复原状。对此，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第五条的规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”第一百一十七条规定：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利”。本案中，第一、原告所主张的长房西郡小区业主对“会所”的用益物权类型在法律并没有明确规定；第二、长房西郡业主就用益物权的设立没有与“会所”所有权人达成过约定或者进行过登记，故原告主张三被告侵害了全体业主的对“会所”的用益物权，本院不予采信。综上，原告主张被告停止侵权，并恢复小区会所内部结构原状，理由不当，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第五条、第九条、第七十三条、第七十六条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告长沙市岳麓区长房西郡小区业主委员会的诉讼请求。本案案件受理费80元，由原告长沙市岳麓区长房西郡小区业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 周 赞人民陪审员 杨 云人民陪审员 朱彦琴二〇一七年五月二十二日书 记 员 ＸＸ辉附适用的法律条文：《中华人民共和国物权法》第五条物权的种类和内容，由法律规定。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第一百一十七条用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 关注公众号“”