（2017）辽04民终483号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-06-30
案件名称
抚顺兴隆宝通置业有限公司与姚金杰、靳义宏商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省抚顺市中级人民法院
所属地区
辽宁省抚顺市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
抚顺兴隆宝通置业有限公司,姚金杰,靳义宏,盛京银行股份有限公司抚顺分行
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽04民终483号上诉人（原审被告）：抚顺兴隆宝通置业有限公司。住所地：抚顺市顺城区抚顺城路（东段）****号楼4、5号门市。法定代表人：佟恩祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：李弘熙，该公司职员。被上诉人（原审原告）：姚金杰，女，1968年7月31日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：靳义宏，男，1966年5月20日出生，汉族。委托诉讼代理人：姚金杰（靳义宏妻子）。原审被告：盛京银行股份有限公司抚顺分行。住所地：抚顺市顺城区临江东路57—*号。负责人：孙姜顺，该行行长。委托诉讼代理人：王阳、张铭山，北京市德恒律师事务所沈阳分所律师。上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司（以下简称兴隆公司）因与被上诉人姚金杰、靳义宏，原审被告盛京银行股份有限公司抚顺分行（以下简称盛京银行抚顺分行）商品房销售合同纠纷一案，不服辽宁省抚顺市顺城区人民法院（2016）辽0411民初3196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人兴隆公司的委托诉讼代理人李弘熙、被上诉人靳义宏的委托诉讼代理人暨被上诉人姚金杰、原审被告盛京银行抚顺分行的委托诉讼代理人王阳、张铭山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兴隆公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判被上诉人继续履行双方签订的商品房买卖合同；2、依法改判上诉人不返还被上诉人购房款及赔偿利息；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决解除上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同并返还被上诉人购房款及赔偿利息损失缺乏事实和法律依据。1、双方签订《商品房买卖合同》时，约定上诉人返租被上诉人购买的商铺三年，年租金是总房款的8%，从合同中约定的交房之日起返租被上诉人商铺并计算租金。上诉人支付租金的方式是从被上诉人购买的总房款中直接扣除租金。双方已形成事实上的房屋租赁合同关系。租赁合同已实际履行，不存在逾期交房的情况，被上诉人无权解除商品房买卖合同。2、被上诉人请求支付利息损失无法律依据，双方在合同第12条约定即便上诉人给予退房的，仅向被上诉人支付已支付房款0.5%的违约金即可，双方既然已明确约定违约金标准，被上诉人又请求利息损失，明显不合法；违约金就是给予守约一方的赔偿金，已然包括各项损失，双方已约定违约金标准就不存在其他损失，被上诉人的利息主张无事实和法律依据。3、原审被告与被上诉人签订的贷款协议，应由被上诉人偿还，与上诉人无任何关联，不应由上诉人偿还。被上诉人姚金杰、靳义宏辩称，按照商品房买卖合同约定，兴隆公司已经违约，按规定可以解除合同。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。盛京银行抚顺分行述称，一审判决事实清楚，证据充分，应予维持。姚金杰、靳义宏向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告兴隆公司的《抚顺市商品房买卖合同》；2、解除原告与被告盛京银行抚顺分行间的《个人房产抵押贷款合同》；3、被告兴隆公司返还首付款144555元及原告已向盛京银行抚顺分行偿还的相应贷款本金及利息，并支付以原告已付购房款为基数自2016年1月1日起至判决确定给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金；4、被告兴隆公司偿还盛京银行抚顺分行抵押贷款合同项下剩余的贷款；5、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年4月27日，二原告与被告兴隆公司签订《抚顺市商品房买卖合同》，合同约定：二原告购买被告抚顺兴隆摩尔世界C2商铺一处，该铺销（预）售许可证号为XK2013325-453，位于抚顺市顺城区XX路东段X号楼X铺，建筑面积15.95平方米，单价每平方米17213.48元，房屋总价款为274555元，二原告向被告支付首付款144555元，又从被告盛京银行抚顺分行贷款130000元，已全额支付给被告兴隆公司，兴隆公司表示收到二原告的全额付款。合同另约定出卖人即被告兴隆公司在2015年12月31日前将经综合验收合格的房屋交付原告即买受人，逾期90日后买受人即原告有权解除合同，被告应自原告解除合同通知到达之日起15日内返还全部已付款项，并按原告累计已付款的0.5%向其支付违约金。买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。双方在合同中未约定房款交付时间。被告兴隆公司于2015年5月25日为原告出具了发票联。至庭审日，被告兴隆公司仍未能交付商铺，亦无法确定具体开业及交付时间。另查明，2016年2月2日，二原告与被告盛京银行抚顺分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，被告兴隆公司作为保证人在该合同上加盖公章。合同约定，二原告从上述银行中贷款130000元，借款期限为10年，从2016年2月2日起至2026年2月2日，贷款年利率5.39%（国家法定利率调整时，贷款人有义务直接执行中国人民银行有关规定，不再另行通知甲方。），还款总期数120期，采用等额本金、利息递减还款法，按月还款，每月20号为还款日。二原告以涉案商铺作为抵押物办理了预购商品房抵押权预告登记，登记时间为2016年1月27日。截至2016年11月20日，二原告共偿还贷款15058.21元。再查明，2015年4月17日，二原告（甲方）与案外人抚顺兴隆大家庭第七街商业管理有限公司（乙方）签订《小百城委托经营管理协议书》，协议约定二原告将涉案商铺出租给乙方公司，乙方拥有商铺的自主经营权限，统一规划、招商推广、定价出租及经营管理，具体内容详见协议书。一审法院确认的上述事实有原告提供的商品房买卖合同、购房款发票(复印件）、盛京银行抚顺分行个人住房借款合同，被告兴隆公司提供的委托经营协议书、委托经营管理协议书，被告盛京银行抚顺分行提供的个人住房借款合同（复印件）、借款借据（复印件）、商品房预告登记证（复印件）、银行还款明细及双方当事人开庭笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭对质和一审法院审查，可以采信。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。本案原告与被告兴隆公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，该合同合法有效。原告交付全额购房款后，被告负有按合同约定时间交付房屋的义务。被告未按合同约定时间交付房屋，原告有权按双方在合同中的约定选择解除合同，并要求被告支付违约金。故对于原告要求解除与被告之间的商品房买卖合同，及要求被告返还购房款的诉讼请求，一审法院予以支持。关于原告主张被告支付违约金之请求，双方在合同中虽约定被告兴隆公司逾期90日交房承担违约责任、支付违约金的计算方法，但原告认为该违约金约定的过低，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。上述解释第十七条第三款规定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。原告与被告兴隆公司合同约定的违约金明显过低，其主张自约定交房时间次日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算造成的实际损失确定违约金符合法律规定，一审法院予以支持。被告抗辩的返租原告商铺三年的理由，首先，协议约定的租赁物未实体存在亦未处于可经营的状态，其次，租赁物的现有状态不符合合同目的；最后，租赁关系与商品房买卖合同关系是不同的法律关系，权利义务皆不同，被告以第三人与原告的委托经营协议无法否认其在商品房买卖合同中应承担的违约责任，更不能推定交付时间顺延至2018年9月30日，且被告对商铺的开业时间在庭审时仍无法确定，故被告抗辩的理由，缺乏事实依据，法院无法支持。关于原告的第二项和第四项请求，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。原告据此要求解除与被告盛京银行签订的《个人住房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》，一审法院亦予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的本金及利息分别返还担保权人和买受人。涉案商品房买卖合同解除后，原告主张的被告兴隆公司返还其支付的首付购房款144555元和已向被告盛京银行抚顺分行支付的相应贷款本金及利息以及要求被告兴隆公司偿还盛京银行抚顺分行剩余的全部贷款及利息的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。另，被告兴隆公司清偿涉案全部剩余贷款本息债务后，被告盛京银行抚顺分行应为该公司解除涉案房屋上的抵押预告登记。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百三十八条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决：一、解除原告姚金杰、靳义宏与被告抚顺兴隆宝通置业有限公司就抚顺市顺城区XX路东段X号楼X铺签订的《抚顺市商品房买卖合同》；二、解除原告姚金杰、靳义宏与被告盛京银行股份有限公司抚顺分行签订的《个人住房抵押借款合同》；三、被告抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性返还原告姚金杰、靳义宏购房首付款144555元并支付以144555元为基数、自2016年1月1日起至判决确定给付之日止、按中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金；四、被告抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性返还原告姚金杰、靳义宏截至2016年11月20日已向被告盛京银行股份有限公司抚顺分行归还的贷款本金及利息共计15058.21元，并一次性偿还原告姚金杰、靳义宏依涉案《个人住房抵押借款合同》未归还的全部剩余贷款及利息（以盛京银行股份有限公司抚顺分行于本判决确定给付之日当月出具的还款明细清单确定的数额为准）；被告盛京银行股份有限公司抚顺分行应自被告抚顺兴隆宝通置业有限公司清偿上述全部剩余贷款之日起十日内，办理抚顺市顺城区新城路东段5-14号楼1134号商铺抵押预告登记的解除手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1603元（已减半收取），由被告抚顺兴隆宝通置业有限公司负担，于本判决生效后三十日内一次性付清。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，姚金杰、靳义宏与兴隆公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规效力性强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应依约履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案，姚金杰、靳义宏已按合同约定支付全部购房款。兴隆公司未按合同约定交房日期，即2015年12月31日前交付争议房屋，应承担相应违约责任。兴隆公司至今未交付争议房屋，姚金杰、靳义宏依据双方约定要求解除合同，兴隆公司亦未能提供证据证明其逾期交房存在正当理由，一审判决解除姚金杰、靳义宏与兴隆公司之间的商品房买卖合同并无不当，本院予以支持。对于兴隆公司主张双方构成租赁关系，应视为已交付房屋的上诉理由，姚金杰、靳义宏对与兴隆公司存在租赁关系不予认可，即使存在租赁关系也不足以免除兴隆公司按照合同约定期限交付房屋的义务，故兴隆公司该上诉理由缺乏事实根据及法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据上述规定，姚金杰、靳义宏与兴隆公司之间的商品房买卖合同解除后，兴隆公司应当返还已经收取的购房款并支付相应的利息。关于利息计算标准，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。从该条规定不难看出，我国违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，因此违约金比例的确定应参照非违约方的实际损失。一审按可得利益确定双方约定违约金低于姚金杰、靳义宏实际损失，依据中国人民银行同期同类贷款基准利率作为计算利息损失的标准并无不当，本院予以维持。关于兴隆公司应返还姚金杰、靳义宏向盛京银行已支付的相应贷款本金及利息以及兴隆公司应偿还盛京银行剩余的全部贷款及利息一节，一审法院已作充分论述，伦理充分，本院不予赘述。综上，兴隆公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3583元，由抚顺兴隆宝通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张明明审 判 员 赵世平代理审判员 张 庆 敏二〇一七年五月二十二日书 记 员 宋 秀 洁 关注公众号“”