（2017）沪02民终3138号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-06-20
案件名称
顾菊妹、王佳与冯佃松房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
顾菊妹,冯佃松,王佳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 � � 判 决 书（2017）沪02民终3138号上诉人(原审被告)：顾菊妹，女，1958年7月15日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：顾星，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：冯佃松，男，1988年4月10日生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：刘贵祥，上海海宽律师事务所律师。原审被告：王佳，女，1986年7月15日生，汉族，住上海市宝山区。上诉人顾菊妹因与被上诉人冯佃松、原审被告王佳房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初16289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。顾菊妹上诉请求：撤销一审判决第一项，改判顾菊妹不承担赔付人民币(以下币种均为人民币)5万元违约金的义务；一、二审诉讼费由冯佃松负担。事实与理由：本案房屋买卖合同书应当被认定为无效合同，合同条款对当事人均无约束力；对合同无效，顾菊妹与冯佃松均有过错；冯佃松未向法院举证证明合同无效造成的实际损失。被上诉人冯佃松辩称，虽然顾菊妹的行为是无权代理，但顾菊妹和冯佃松签订的补充协议是有效的；因房屋买卖合同书无法履行，给冯佃松造成了经济损失，一审判令顾菊妹承担5万元的赔偿责任正确。原审被告王佳以书面形式发表意见，认为一审对房屋买卖合同的处理正确，但冯佃松在明知产权人王佳未授权的情况下仍与顾菊妹签订合同，其亦应承担责任，一审判令顾菊妹赔偿5万元有所不当。冯佃松向一审法院起诉请求：1、判令顾菊妹、王佳共同赔偿冯佃松违约金120,750元；2、判令顾菊妹赔偿冯佃松经济损失5万元���；3、判令顾菊妹、王佳赔偿冯佃松房产买卖中介费3,000元。一审法院认定事实：2016年4月10日，顾菊妹代王佳(甲方)与冯佃松(乙方)在中介公司的居间下，签订了一份房屋买卖合同书，约定，甲方将位于太仓市浏河镇上海假日花苑225幢105室房屋出售给乙方，总价805,000元，双方约定在2016年5月10日前至房地产交易中心办理过户手续。甲乙双方同意在本合同生效之日起，履行合同过程中发生违约，违约方须赔偿另一方违约金(房屋成交价的15%)，中介费不退，由违约方承担。合同签订后，冯佃松按约支付了5万元定金，均由顾菊妹代为签收。同年4月18日，顾菊妹作为甲方与冯佃松作为乙方签订了一份补充协议，约定，若乙方贷款存在问题，则乙方承担违约责任，已支付的定金5万元由顾菊妹没收。顾菊妹确认已经收到定金5万元代为王佳收取，承担所签订买卖合同���违约责任。若房屋买卖中出现王佳及家人意见不统一，本人承担经济赔偿责任，赔偿5万元。双方约定过户时交房。嗣后，顾菊妹通过微信表示其女儿王佳不同意售房，故自行将5万元退还给冯佃松。一审审理中，冯佃松表示签约当日及之后的履行过程中，冯佃松均没有见到王佳本人，顾菊妹也没有出具委托书，但签约时，顾菊妹发过房产证图片给冯佃松，还有王佳的身份证照片，房子钥匙也在顾菊妹处，冯佃松也看过房子，综上，冯佃松基于对顾菊妹的信任，因此签了合同，冯佃松认为顾菊妹有权代理王佳签约并收取款项。一审法院认为，当事人履行合同义务、行使合同权利均应遵守诚实、信用的基本民法原则。王佳作为系争房屋的房地产权利人，其对该房屋享有占有、使用、处分、收益等一切排他权利，顾菊妹代其作为出售方与冯佃松作为��受方签订了房屋买卖合同，现王佳对顾菊妹的代理行为不予认可，也不予追认，冯佃松未提供任何证据证明顾菊妹享有代为出售房屋的代理人资格，故顾菊妹的行为系无权代理行为，对王佳不具有法律约束力。但顾菊妹作为无权代理人，其应自行承担相应的法律后果。根据顾菊妹与冯佃松签订的补充协议，其中就若因王佳或者其家人之间无法就出售房屋达成一致导致房屋买卖合同无法继续履行，则由顾菊妹承担违约责任，赔偿冯佃松5万元。上述意思表示真实有效，一审法院予以确认。鉴于王佳不同意出售房屋于冯佃松，导致冯佃松购房目的落空，故顾菊妹应对冯佃松承担违约责任，冯佃松要求其赔偿5万元，于法不悖，一审法院予以准许。根据前述分析，基于王佳与冯佃松之间并未达成房屋买卖之合意，故冯佃松要求王佳承担违约赔偿责任，缺乏法律依据，一审法���不予准许。至于冯佃松要求赔偿佣金一项主张，也超出了合同约定的违约赔偿责任的范围，一审法院不予准许。一审判决：一、顾菊妹于本判决生效之日起十日内，赔偿冯佃松违约金5万元；二、冯佃松的其余诉讼请求，不予支持。一审案件受理费减半收取1,887.50元，由顾菊妹负担。本院审理中，各方当事人均未提交新的证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案系争房屋登记在王佳名下，由于冯佃松欲购买该房屋，故与持王佳名义的顾菊妹签订了房屋买卖合同书；顾菊妹个人还与冯佃松签订了补充协议，顾菊妹承诺如房屋买卖中出现王佳及家人意见不统一，由顾菊妹承担经济赔偿5万元。经查，顾菊妹在代王佳与冯佃松签订合同时并未取得王佳的同意，王佳对顾菊妹的代理行为亦不予追认，故顾菊妹的行为系无权代理行为，该合同对王佳不具有法律约束力。顾菊妹与冯佃松签订的补充协议，是双方当事人真实意思的表示，应当予以确认。由于王佳不同意出售系争房屋，冯佃松购房目的无法实现，实施了无权代理行为的顾菊妹应当承担赔偿责任，一审法院根据补充协议的约定，判令顾菊妹赔偿冯佃松5万元，有事实和合同依据，并无不当，应予维持。顾菊妹的上诉请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,050元，由上诉人顾菊妹负担。本判决为终审判决。审判长 顾文怡审判员 王疆中审判员 王怡红二〇一七年五月二十二日书记员 周晓璐附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。 来源：百度“”