（2017）湘0104民初2575号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-11-11
案件名称
王华、张甲秀与长沙市首和置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市岳麓区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王华,张甲秀,长沙市首和置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0104民初2575号原告王华，男，1985年9月1日出生，汉族，住湖南省衡南县。原告张甲秀，女，1989年8月10日出生，汉族，住湖南省衡南县。两原告共同委托代理人廖军，湖南轩辕律师事务所律师。两原告共同委托代理人熊晖，湖南轩辕律师事务所律师。被告长沙市首和置业有限公司，住所地长沙市岳麓区咸嘉湖路261号。法定代表人吴卫，该公司总经理。委托代理人袁雅洁，女，1991年2月26日出生，汉族，住长沙市天心区。该被告公司员工。原告王华、张甲秀诉被告长沙市首和置业有限公司（以下简称“首和公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员肖和平适用简易程序进行了公开开庭审理。书记员戴林玉担任法庭记录。原告王华、张甲秀的委托代理人廖军、熊晖，被告首和公司的委托代理人袁雅洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王华、张甲秀诉称：2013年3月13日，原告作为买受人与被告签订《长沙市商品房买卖合同》，购买位于长沙市××渔场湖韵××号房屋。合同中双方约定“在商品房交付后二年内办妥买受人的房屋所有权证，三年内办妥买受人的土地使用权证。”“因出卖人责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按下列方式处理：2．买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每月按己付房款的万分之五支付违约金。”原告已如约支付了房款，缴纳物业维修资金、契税等，上述房屋在2013年4月30日己交付，但被告至今未按照合同约定为原告办理好房屋所有权证和土地使用权证，违背了诚信原则。被告此种违约行为导致原告房屋无法办理融资和买卖，房屋价值无法得到体现，侵害了原告的合法权益。为此原告特诉诸人民法院，请求依法判决：（一）被告立即办理好房屋所有权证和土地使用权证（不动产权证）并交付给原告；（二）被告向原告支付未办妥期间的违约金7172.77元（从2015年5月1日暂计算至2016年12月31日，实际计算至办妥产权证之日止）。被告首和公司辩称：一、对于不动产登记证办理一事，被告公司一直在积极办理当中，因为系政府项目，手续比较繁琐，故一直未办妥。二、关于违约金数额，请法院依法予以核实。三、被告公司希望得到各位业主的谅解，希望双方能够协商解决此事。四、违约金的起算时间应当以办理土地使用权证的逾期时间起算。经审理查明：2013年3月13日，原告王华、张甲秀与被告首和公司签订了一份《长沙市商品房买卖合同》及其附件（合同编号：XXXXX）。原告购买被告开发的位于长沙市××渔场湖韵××号房屋，房屋建筑面积130.89㎡，总房款717277元。合同第八条关于交付时间及条件的约定为：出卖人应当在2013年4月30日前向买受人交付该商品房。合同第二十条关于产权登记的约定为：出卖人在商品房交付后二年内办妥买受人的房屋所有权证，三年内办妥买受人的土地使用权证。因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按下列方式处理：1、买受人解除合同的，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起60日内，将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房价款万分之一支付违约金。2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每月按已付房款的万分之五支付违约金。合同签订后，原告向被告交付了全部购房款。2013年4月30日，被告首和公司向原告交付了房屋。因被告至今未为原告所购房屋办妥权属登记，遂原告诉至本院。另查明，根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）文件精神，自2016年9月9日，在芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区以及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记，原各类不动产权属证书停止发放。上述事实，有当事人的当庭陈述及原告提供的《长沙市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、收据等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。原告已经履行了交付房款等义务，被告在2013年4月30日向原告交付了房屋，按合同第二十条约定，被告应在2015年4月30日前为原告办妥所购商品房的所有权证，在2016年4月30日前为原告办妥所购商品房的国有土地使用权证，但被告至今未履行该合同义务，故被告存在违约行为，应当承担继续履行、支付违约金的违约责任。根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）文件精神，虽然长沙市城区不再发放房屋所有权证和国有土地使用权证，但被告仍应当承担为原告办理不动产权证的义务，故原告诉请被告办理不动产权证，本院根据政策调整以及办证的实际流程予以支持，确认被告长沙市首和置业有限公司在本判决生效之日起60日内将办理原告王华、张甲秀所购位于长沙市××渔场湖韵××号房屋的不动产首次登记需由出卖人提供的相关资料报不动产登记机关办理首次登记，在办妥首次登记后30日内将办理原告王华、张甲秀所购上述房屋的不动产转移登记至原告名下需由出卖人提供的相关资料报不动产登记机关，为原告王华、张甲秀办理不动产登记证书。对原告所主张的违约金，原、被告双方在合同第二十条中对于逾期办妥登记时，被告需承担的违约金标准进行了明确的约定，现原告主张按照该标准要求被告支付从逾期之日起至实际办妥登记之日止的违约金，理由正当，本院予以支持。自2015年5月1日起至本案判决之日即2017年5月22日的违约金，经计算为8858元（717277元×2年零21天×0.05%/月）。对于判决之后未按判决履行的，本院将参照原、被告对逾期办证违约金的约定予以约束。另外，对于被告主张违约金的起算时间应以办理土地使用权的逾期开始计算，对此，本院认为，被告对于涉案房屋权属证书办理的违约是从逾期办理房屋产权证开始，且至买卖合同约定的办妥房屋产权证期限届满时，长沙市还未颁布不动产统一登记的通告，按照双方买卖合同约定，不论是房屋产权证还是国有土地使用权证的办理时间至今均已逾期，故对被告的前述理由，本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、限被告长沙市首和置业有限公司在本判决生效之日起60日内将办理原告王华、张甲秀所购位于长沙市岳麓区西湖渔场湖韵佳苑第X栋X层XX号房屋的不动产首次登记需由出卖人提供的相关资料报不动产登记机关办理首次登记，在办妥首次登记后30日内将办理原告王华、张甲秀所购上述房屋的不动产转移登记至原告名下需由出卖人提供的相关资料报不动产登记机关，为原告王华、张甲秀办理不动产登记证书；若被告长沙市首和置业有限公司未按上述义务履行，则从逾期之日起至实际履行完毕之日止，被告长沙市首和置业有限公司按月以原告已付购房款万分之五的标准向原告王华、张甲秀另行计付违约金；二、被告长沙市首和置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告王华、张甲秀一次性支付违约金8858元。如果被告长沙市首和置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告长沙市首和置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 肖和平二〇一七年五月二十二日书记员 戴林玉附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方的违约金时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。 搜索“”