（2017）湘0781民初30号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-06-15
案件名称
津市市国安房地产开发有限责任公司诉胡祖英、第三人中国工商银行股份有限公司津市市支行商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
津市市人民法院
所属地区
津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
津市市国安房地产开发有限责任公司,胡祖英,中国工商银行股份有限公司津市市支行
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十四条，第二十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
湖南省津市市人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0781民初30号原告：津市市国安房地产开发有限责任公司，住所地常德市津市市汪家桥办事处汪家桥社区人民路红旗幸福湾1#102门面。法定代表人：樊承鑫，该公司董事长。委托诉讼代理人：明文富，湖南秦明律师事务所律师。被告：胡祖英，女，汉族，1962年1月27日出生，职业不详。第三人：中国工商银行股份有限公司津市市支行，住所地津市市澹津路2号。负责人：段友芙，该行行长。原告津市市国安房地产开发有限责任公司（以下简称国安房地产公司）与被告胡祖英、第三人中国工商银行股份有限公司津市市支行（以下简称工商银行津市支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。国安房地产公司的委托诉讼代理人明文富到庭参加诉讼。工商银行津市支行经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。胡祖英经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。国安房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除国安房地产公司与胡祖英签订的92442#《津市市商品房买卖合同》；2.解除与胡祖英、工商银行津市支行签订的《个人借款/担保合同》；3.胡祖英赔偿国安房地产公司代为支付的手续费、利息损失2992元（400+2592），及代其偿还的借款本金、违约金16116.79元（3928+8050.95+3156+981.84），共计19108.79元；4.胡祖英返还国安房地产公司114000元（合同解除后可直接冲减）；5.胡祖英承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年12月8日，国安房地产公司与胡祖英签订合同编号为92442的《津市市商品房买卖合同》，约定：胡祖英购买国安房地产公司承建的、坐落在津市市（城北）人民路（欣富花园）6栋3层304号房屋，房价款总金额为380000元，付款方式为按揭方式付款，即胡祖英应当于2015年12月8日前支付首期房价款114000元，余款266000元向工商银行津市支行申请贷款支付。2015年12月5日，胡祖英以出具欠条的形式向国安房地产公司支付了首付款，国安房地产公司于当日出具了114000元首付款收据，之后并和工商银行津市支行签订《个人借款/担保合同》。工商银行津市支行将款项汇入国安房地产公司账户。嗣后，国安房地产公司按约履行了义务，但胡祖英未按约履行义务，致使合同目的不能实现。工商银行津市支行为维护自身利益，于2016年11月19日直接扣划国安房地产公司银行账户存款偿还胡祖英尚欠贷款本息。胡祖英未作答辩。工商银行津市支行未作陈述。经审理查明：2015年12月5日，胡祖英向国安房地产公司出具欠条1份，主要内容为：今欠到津市市国安房产欣富花园6#304号住宅房款壹拾贰万玖仟陆佰零叁元整（129603.00元），上述款项于2016年5月30日前付清，承担利息2592元。如逾期未还，胡祖英愿意每月以总房价的万分之五付息给国安房地产公司，同时国安房地产公司有权解除所签订的《津市市商品房买卖合同》。其中，129603元由首付款114000元、物业专项维修资金7603元、契税7600元、手续费400元组成。国安房地产公司于同日向胡祖英开具了交纳购房首付款收据，并分别于2015年12月9日和12月25日向相关部门代胡祖英缴纳了物业专项维修资金和契税。2015年12月8日，胡祖英与国安房地产公司签订合同编号为92442#《津市市商品房买卖合同》。约定：胡祖英购买国安房地产公司尚在建设中的位于欣富花园的第6幢3单元304号商品房。房价款总金额为叁拾捌万元整。按揭方式付款：胡祖英于2015年12月8日前支付首期房价款壹拾壹万肆仟元，余款贰拾陆万陆仟元向工商银行津市支行申请贷款支付。房屋于2016年2月8日前交付。并签订了合同附件，在附件五补充协议中，约定：买受人违约导致出卖人承担担保责任的：（直贷式）在买受人获准了贷款后，因为买受人的原因而导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关担保责任的（包括但不限于买卖人偿还银行贷款、代买受人偿还全部到期贷款和/或提前偿还未到期的全部贷款、银行要求出卖人购回房屋等），由此给出卖人造成的损失及产生的所有费用由买受人承担。承担担保责任后，出卖人有权解除《商品房预售合同》及本补充协议。双方还约定了其他权利义务。2015年12月29日，胡祖英（借款人）、工商银行津市支行（贷款人）、国安房地产公司（保证人）三方签订了《个人购房借款/担保合同》。主要内容：按揭贷款金额266000元，贷款期限未192个月，国安房地产公司是连带责任保证人。借款人连续三个月未按时足额偿还贷款本息的属违约，贷款人有权解除《个人购房借款/担保合同》等。并于同年12月30日到津市市房地产管理局办理了预抵押登记。之后，工商银行津市支行按约将按揭款发放至国安房地产公司银行账户。2016年11月19日，工商银行津市支行向国安房地产公司下达督促履行保证责任通知书，要求偿还胡祖英尚欠的贷款本息。同月22日，直接从国安房地产公司在该支行的保证金账户上扣划258608.64元。加之国安房地产公司之前代为偿还的11978.95元（8050.95元+3918元+10元）及胡祖英自己偿还的款项，工商银行津市支行实现了该笔按揭贷款的全部债权。截至本案法庭辩论终结日，胡祖英未按期接受房屋，未办理产权登记手续，未清偿国安房地产公司代为支付的相应款项。上述事实有国安房地产公司提交的证据在卷佐证。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。国安房地产公司与胡祖英签订的《津市市商品房买卖合同》及工商银行津市支行与国安房地产公司、胡祖签订的《个人购房借款/担保合同》，系当事人真实意思的表示，不违反法律规定，合法有效，对当事人均有约束力。国安房地产公司、胡祖英均按约履行，胡祖英未按约偿还购房贷款，国安房地产公司在承担偿还购房贷款义务后依约有权要求解除签订的前述《津市市商品房买卖合同》和《个人购房借款/担保合同》。胡祖英依法承担违约责任。解除《津市市商品房买卖合同》后，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”之规定，国安房地产公司应当将收受的购房首付款和购房贷款返还胡祖英和工商银行津市支行，即国安房地产公司应当分别返还胡祖英和工商银行津市支行114000元和266000元。关于返还胡祖英部分，国安房地产公司称该款系胡祖英借款，在本案中应予抵扣，因胡祖英与国安房地产公司之间的借款关系系另一法律关系，不宜在本案中处理。故不能将返还房款直接抵扣尚欠借款。关于返还工商银行津市支行部分，国安房地产公司已实际支付270587.59元（258608.64元+11978.95元），多支付的4587.59元系损失，胡祖英负责赔偿。手续费400元，应由胡祖英承担。胡祖英应承担的违约责任可以抵扣国安房地产公司应返还的首付款。至于国安房地产公司主张的2992元利息损失，该利息属胡祖英与国安房地产公司之间就借款114000元的约定，与本案无关，国安房地产公司需另行主张权利。胡祖英、工商银行津市支行未到庭参加诉讼，依法承担相应法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除津市市国安房地产开发有限责任公司与胡祖英、中国工商银行股份有限公司津市市支行于2015年12月8日签订的合同编号为92442#《津市市商品房买卖合同》；二、解除津市市国安房地产开发有限责任公司与胡祖英、中国工商银行股份有限公司津市市支行于2015年12月29日签订的《个人购房借款/担保合同》；三、津市市国安房地产开发有限责任公司于本判决生效后30日内向胡祖英返还109012元（114000元-4587.59元-400元）；四、驳回津市市国安房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果原告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费7286元，公告费260元，共计7546元。原告津市市国安房地产开发有限责任公司负担212元，被告胡祖英负担7334元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长 田 凌人民陪审员 ＸＸ平人民陪审员 吴家发二〇一七年五月二十二日书 记 员 冯 译附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条……商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 微信公众号“”