（2017）湘0202民初469号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-07-17
案件名称
郭娅与株洲市天富房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案一审民事判决书
法院
株洲市荷塘区人民法院
所属地区
株洲市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭娅,株洲市天富房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
湖南省株洲市荷塘区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0202民初469号原告郭娅委托代理人潘朝阳被告株洲市天富房地产开发有限公司法定代表人杜建明委托代理人言格，湖南添力律师事务所律师委托代理人冯汉桥，湖南添力律师事务所律师原告郭娅与被告株洲市天富房地产开发有限公司（以下简称天富公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月5日受理后，依法由审判员易大玄适用简易程序对本案进行了公开开庭审理，书记员宾润杰担任庭审记录。原告郭娅及其委托代理人潘朝阳，被告天富公司的委托代理人言格、冯汉桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭娅向本院提出诉讼请求：1、被告自判决生效之日起30天内办理好《不动产权证》；2、被告向原告支付违约金共计84959元；3、被告退还已收但并未实际发生的有限电视初装费等代收费用17627元；4、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年5月31日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买位于株洲市荷塘区金山路“金山阁”1层11号房（门面）。合同约定房屋建筑面积为62.98㎡，单价7500元/㎡，房屋总价款472350元。合同第八条、第十五条约定，被告应在2008年7月30日前交付房屋，并“在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。……”。合同签订后，原告如约履行了交付全部房款的义务，并依约向被告交付了维修基金和契税33064元、代收费用10286元等费用，但被告却至今没有为原告办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。在此期间，原告多次向被告提出办证要求，但时至今日，原告仍没有取得《不动产权证》（鉴于株洲地区已于2016年6月27日实行“两证合一”颁发不动产权证）。同时，被告收取却未实际发生的天然气入户费、入户防盗门、油烟净化机、有线电视初装费、智能管理监控费、房屋测量费、契税等代收费用17627元，在原告无数次的要求下至今也未退还。原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，希判如所请。被告天富公司辩称,1、不动产产权证，因为门面有15个，其中超过10户以上买受人没有缴纳代收代办费，所以没办法一次性办好全部的证，不能单独办理；2、代收费用是依照双方合同约定依法依规收取的，不存在退款的问题；3、关于违约金，双方合同没有对违约金进行约定，希望法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供了证据3：房屋代收费用协议书；2、原告提供了证据4：商品房买卖合同；2、原告提供了证据5：株洲市往来结算统一凭证（收款联）二张。被告对原告提供的证据3质证：对证据3真实性合法性没异议，该协议约定的代收费用的项目及金额是依据双方合同约定，法律规定应合理合法收取，原告并未提交其他证据证明其没有享受相关服务。本院认为，被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据予以认定。被告对原告提供的证据4质证：对证据4、证据三性无异议，对证明目的有异议，没约定逾期办证违约金。本院认为，该合同系双方签订的，本院对该证据予以采信。被告对原告提供的证据5质证：对证据5、真实性、合法性无异议，被告都是按照相关规定依法收取费用。本院认为，被告对证据的真实性无异议，本院对该证据予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年5月31日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买位于株洲市荷塘区金山路“金山阁”1层11号房（门面）。合同约定房屋建筑面积为62.98㎡，单价7500元/㎡，房屋总价款472350元。合同第八条、第十五条约定，被告应在2008年7月30日前交付房屋，并“在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。……”。合同签订后，原告如约履行了交付全部房款的义务，并依约向被告交付了维修基金和契税33064元、代收费用10286元等费用，但被告却至今没有为原告办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。在此期间，原告多次向被告提出办证要求，但时至今日，原告仍没有取得《不动产权证》（鉴于株洲地区已于2016年6月27日实行“两证合一”颁发不动产权证）。同时，被告收取却未实际发生的天然气入户费、入户防盗门、油烟净化机、有线电视初装费、智能管理监控费、房屋测量费、契税等代收费用17627元，在原告无数次的要求下至今也未退还。庭审中，原告将起诉状中第二项违约金调整为：“违约金以交给被告方房款472350元为基数，从2009年1月31日开始计算至起诉之日止2016年3月15日，按中国人民银行逾期贷款利息标准计算。”原告未提供向被告主张违约金的证据。本院认为，房屋出卖人向买受人交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人是房屋出卖人最基本的义务。原告按照合同的约定履行了向被告交付购房款等义务，被告应当按照合同的约定履行其义务。现被告未在合同约定的时间内将房屋申请办理房屋权属证书，被告存在违约的行为。原告要求被告办理的房屋产权证的请求成立，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的问题。被告认为原告的请求没有法律依据，已超过诉讼时效，且违约金太高。经审查，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……，合同中没有约定违约金或者损失数额难以确定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，原、被告双方未约定违约金，但根据上述规定，原告要求被告支付违约金有法律依据。原告请求被告支付违约金属于债权的范畴，应受到两年诉讼时效的限制。被告的违约是持续性的，本案中，对于原告起诉，本案受理之日（2017年4月5日）起两年（2015年4月5日）前的违约金已超诉讼时效，本院不予支持。庭审中，原告将违约金调整为，违约金以交给被告方房款472350元为基数，从2009年1月31日开始计算至起诉之日（2016年3月15日）止，按中国人民银行逾期贷款利息标准计算。本案的违约金计算方法为，以房款472350元为基数，从2015年4月5日至2016年3月15日止，按中国人民银行逾期贷款利息标准计算。以上计算被告应支付原告的违约金并不大高，只计算部分时间段的违约金符合法律规定。关于原告要求退还未实际发生的代收费17627元的问题。被告认为已超诉讼时效。经审查，原告未提供证据就此款向被告主张过权利，故原告对比请求已超过诉讼时效，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告株洲市天富房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内将办理原告郭娅所购位于株洲市荷塘区金山路“金山阁”1层11号房（门面）不动产权证；二、被告株洲市天富房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告郭娅违约金（以房款472350元为基数，从2015年4月5日至2016年3月15日止，按中国人民银行逾期贷款利息标准计算）；三、驳回原告郭娅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2352元，减半收取1176元，由原告郭娅承担700元，由被告株洲市天富房地产开发有限公司承担476元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提出上诉状的，应递交上诉状后七日内，按不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员 易大玄二〇一七年五月二十二日书记员 宾润杰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 来自