（2017）黑0104民初1号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-06-07
案件名称
王建滨与哈尔滨天发房地产开发实业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
哈尔滨市道外区人民法院
所属地区
哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王建滨,哈尔滨天发房地产开发实业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第六十二条，第一百零七条
全文
黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0104民初1号原告：王建滨，男，1964年12月1日出生(公民身份号码AAA)，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。被告：哈尔滨天发房地产开发实业有限公司，住所地哈尔滨市道里区河曲街30号。临时负责人：王海超，该公司经理。委托诉讼代理人：张旭，男，1989年8月4日出生(公民身份号码XXX)，汉族，该公司清算组成员，住哈尔滨市道里区。原告王建滨与被告哈尔滨天发房地产开发实业有限公司（以下简称天发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王建滨，被告天发公司的委托诉讼代理人张旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王建滨向本院提出诉讼请求：1.判令天发公司继续履行双方于2009年1月11日签订的哈尔滨市商品房买卖合同，立即协助王建滨办理位于道外区景阳街6号甲单元-1房产的不动产登记证；2.判令天发公司立即将道外区景阳街6号甲单元-1层房产交付王建滨；3.判令天发公司立即给付王建滨自2009年1月11日起至实际交付房屋之日止的利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；4.判令天发公司承担案件诉讼等费用。事实和理由：1999年天发公司急需资金，该公司法定代表人李士祥找到王建滨，在王建滨处借款35万元用于工程，天发公司用道外区景阳街6号甲单元-1层做抵押，同时开具了该房产的商品房销售专用发票。双方约定如到期天发公司偿还了王建滨的借款，王建滨应将借据和发票返还给天发公司；如到期不能偿还借款，天发公司与王建滨签订商品房买卖合同，用于道外区景阳街6号甲单元-1层房产抵账，由王建滨自行办理产权证，房产归王建滨所有。2001年7月王建滨找到天发公司索要欠款，天发公司以种种理由推脱，于是王建滨要求签订商品房买卖合同，办理产权证。期间，由于王建滨将欠据和商品房专用发票全部丢失，王建滨找到李士祥，李士祥为王建滨出具了发票存根，王建滨又到报社办理了声明作废手续（哈尔滨日报2008年11月19日）。2009年1月11日，王建滨与李士祥签订了哈尔滨市商品房买卖合同，天发公司为王建滨出具一份该房产预售许可复印件，让王建滨自行办理产权证。王建滨于2011年诉至道外区法院，要求确认双方于2009年1月11日签订的哈尔滨市商品房买卖合同有效，道外区法院于2015年9月25日作出（2012）外民一重字第4号民事判决书，支持王建滨的诉讼请求。后天发公司不服提起上诉，哈尔滨市中级人民法院于2016年5月5日作出（2016）黑01民终第932号民事判决书，维持道外区法院（2012）外民一重字第4号民事判决书。因天发公司不履行商品房买卖合同，故王建滨诉至法院。天发公司辩称，天发公司在1991年乃至其后的时间里，从来没有向王建滨借款，王建滨对天发公司既无债权又无物权，即便按照王建滨陈述的所谓债权也早已超过诉讼时效。天发公司从没有向王建滨借款，王建滨也无证据证明天发公司对其欠款。假如按照王建滨所谓1999年借款35万、借期两年、月息7000元的说法，王建滨也没有证据证明该债权诉讼时效中止、中断，那么王建滨最迟应该在2003年年末之前主张该债权，否则即超过诉讼时效，失去胜诉权。再假如按照王建滨所谓的1999年天发公司给其开具了商品房销售发票，也不能证明该房产设立了抵押权。担保法第42条规定：“当事人以城市房地产抵押的，应当到政府规定的部门办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。”物权法第6条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”据此，王建滨对天发公司设立了担保物权的说法也不成立。王建滨所谓的与天发公司签订的哈尔滨商品房买卖合同系伪造，应予撤销。王建滨主张权利依据的哈尔滨商品房买卖合同的形式、内容均有悖于常理，因而是不真实的。第一、从合同价格上看，这份建筑面积为354米的房产其价款只有35万元，即每平方米不足1000元，价格之低超出想象，而此房在2009年卖出100万也是没有问题的，价格不能如此低。第二、从交付期限上看，合同约定在1999年12月30日前将涉案房产交付王建滨使用，这在逻辑上是十分荒谬的。逻辑上双方应该约定签订合同后的一段时间内交付使用，而绝不会将没有交付使用的房产约定在十年前便交付。如此只能有一个解释，即该房在1999年已为王建滨所占有使用至今，不签合同目的是办理房屋产权证。第三、从合同形式上看，合同没有骑缝章，每页没有双方的小签，此均不符合合同签订的形式要件，对中间页均可移花接木。并且所用公章，名章与工商档案留存的印鉴的公章、名章均不符，故可证明该合同所用公章、名章系伪造。而李士祥已去世，其笔迹、意思表示等均因其死亡而无法印证。故该合同意思表示不真实，合同形式违法，无效应被撤销，故不存在所谓违约责任。退一万步讲，就算合同在未经质证、查证的情况下，违法被认定有效，违约责任也应该在2009年1月11日王建滨与天发公司签订合同后，在超出合理交房期限，才构成违约，才可计算违约金。综上，王建滨不能证明对天发公司债权的存在，更不能证明所谓债权没有超过诉讼时效，同时涉案合同为伪造，应予以撤销，故不存在违约金事由，请求法院依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.王建滨提交的证据一哈尔滨市商品房买卖合同书，能证明王建滨与天发公司于2009年1月11日签订商品房买卖合同。2.王建滨提交的证据二本院[2010]外民一初字第1636号民事判决书、本院[2012]外民一重字第4号民事判决书、哈尔滨市中级人民法院（2016）黑01民终第932号民事判决书、哈尔滨市中级人民法院（2011）哈民二终字第803号民事裁定书，能证明王建滨与天发公司房屋买卖合同纠纷一案，经本院一审、哈尔滨市中级人民法院二审审理，哈尔滨市中级人民法院终审判决确认，2009年1月11日王建滨与天发公司当时法定代表人李士祥签订的哈尔滨市商品房买卖合同有效。3.王建滨提交的证据三哈尔滨市道外房产交易管理一所受理单、商品房预售许可证，能证明王建滨办理的个人商品房买卖业务，已于2011年5月3日由哈尔滨市道外房产交易管理一所收取，王建滨提交的材料有商品房买卖合同原件、商品房销售票据复印件、身份证明复印件、哈尔滨市房屋权属登记申请书原件、商品房销售许可证（副本）复印件、手续费说明原件、测量报告原件、报纸原件；案涉房屋取得商品房预售许可证。4.王建滨提交的证据四送达回证复印件、国内特快专递详情单复印件，能证明（2016）黑01民终932号民事判决书已经送达给王建滨、天发公司。5.王建滨提交的证据五哈尔滨日报刊登的王建滨丢失商品房销售专用发票声明作废的公告、加盖有天发公司公章和现金收讫印章的黑龙江省商品房销售专用发票存根复印件、关于交纳房屋转让手续费有关问题的声明、商品房买卖合同，能证明王建滨在商品房销售专用发票丢失后在哈尔滨日报刊登公告声明作废；天发公司为王建滨出具黑龙江省商品房销售专用发票存根复印件，并加盖天发公司公章和现金收讫印章；王建滨向哈尔滨市道外房产交易管理一所作出关于交纳房屋转让手续费有关问题的声明。上述证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，故本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：因未按规定参加1997年度企业年检，1999年8月16日天发公司被哈尔滨市工商行政管理局吊销企业营业执照。2009年1月11日王建滨与天发公司的法定代表人李士祥签订哈尔滨市商品房买卖合同书，约定天发公司将位于哈尔滨市道外区景阳街6号甲单元地下室房屋以35万元的价格卖给王建滨；付款方式为欠款顶账；天发公司应当在1999年12月30日前交付房屋。天发公司的法定代表人李士祥于2009年7月13日因车祸死亡。合同签订后，天发公司未向王建滨交付案涉房屋，未协助王建滨办理案涉房屋所有权初始登记。2011年5月3日王建滨到哈尔滨市道外房产交易管理一所办理案涉房屋所有权证，哈尔滨市道外房产交易管理一所收取了王建滨提交的案涉房屋商品房买卖合同原件、加盖有天发公司公章和现金收讫印章的黑龙江省商品房销售专用发票存根复印件、身份证明复印件、哈尔滨市房屋权属登记申请书原件、商品房销售许可证（副本）复印件、手续费说明原件、测量报告原件、报纸原件。2010年王建滨起诉天发公司房屋买卖合同纠纷一案至本院，请求确认双方签订的商品房买卖合同有效，并本院于2011年8月31日作出[2010]外民一初字第1636号民事判决书，判决王建滨、天发公司于2009年1月11日签订的哈尔滨市商品房买卖合同有效。天发公司不服该判决提起上诉，2011年12月5日哈尔滨市中级人民法院作出（2011）哈民二终字第803号民事裁定书，以原审判决认定事实不清为由，撤销了本院（2010）外民一初字第1636号民事判决，发回本院重审。该案发回重审后，本院另行组成合议庭进行审理，并于2015年9月25日作出[2012]外民一重字第4号民事判决书，判决王建滨与天发公司于2009年1月11日签订的哈尔滨市商品房买卖合同有效。天发公司不服该判决提起上诉，2016年5月5日哈尔滨市中级人民法院作出（2016）黑01民终第932号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间……”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”具体到本案，2009年1月11日王建滨与天发公司签订的哈尔滨市商品房买卖合同书，经本院[2012]外民一重字第4号民事判决书、哈尔滨市中级人民法院（2016）黑01民终第932号民事判决书确认为有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王建滨已经履行了自己的义务，向天发公司支付了全部购房款。天发公司未履行交付房屋及协助王建滨办理案涉房屋的不动产登记手续的义务，应当继续履行。王建滨诉请天发公司交付房屋、协助办理不动产登记证书的理由成立，故本院予以支持。关于案涉房屋的交付期限，王建滨与天发公司签订的哈尔滨市商品房买卖合同书约定案涉房屋的交付期限为1999年12月30日，早于合同的签订日期2009年1月11日，应当视为双方关于案涉房屋的交付期限约定不明，王建滨可以随时要求履行，但应当给天发公司必要的准备时间。本院按王建滨本次起诉之日视为其主张案涉房屋交付之日，给予天发公司3个月的准备时间。王建滨诉请“天发公司给付自2009年1月11日起至实际交付房屋之日止的利息，按中国人民银行同期同类贷款利率计算”，本院支持天发公司给付自2017年2月28日起至房屋交付之日止的利息，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，超出部分不予支持。天发公司主张“涉案合同为伪造，应予以撤销，不存在违约金事由，不同意王建滨的诉讼请求”的理由均不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十二条第四项、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、待本判决发生法律效力之日起十日内，哈尔滨天发房地产开发实业有限公司将坐落于哈尔滨市道外区景阳街6号甲单元地下室房屋交付给王建滨；二、待本判决发生法律效力之日起十日内，哈尔滨天发房地产开发实业有限公司协助王建滨办理坐落于哈尔滨市道外区景阳街6号甲单元地下室房屋的不动产权证书；三、待本判决发生法律效力之日起十日内，哈尔滨天发房地产开发实业有限公司支付王建滨自2017年2月28日起至房屋交付之日止的利息，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元（王建滨已预交），由哈尔滨天发房地产开发实业有限公司负担，此款哈尔滨天发房地产开发实业有限公司于本判决生效后十日内给付王建滨。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 董益峰人民陪审员 孙 聪人民陪审员 李 慧二〇一七年五月二十二日书 记 员 康轶乔 来源：百度搜索“”