（2016）津0116民初29582号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-08-07
案件名称
许亮与康宁房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市滨海新区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
许亮,康宁,天津市鑫鹏房地产经纪有限公司,招商银行股份有限公司呼和浩特分行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百二十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0116民初29582号原告：许亮，男，1986年9月27日出生，汉族，自由职业，住河南省衡阳市珠晖区，委托诉讼代理人：常顺奇，天津星聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯丽娟，天津星聚律师事务所律师。被告：康宁，女，1979年6月26日出生，汉族，无职业，住内蒙古呼和浩特市新城区，委托诉讼代理人：杨xx，天津律云律师事务所律师。第三人：天津市鑫鹏房地产经纪有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽迎年里6-1-302号，统一社会信用代码911201160731102357。法定代表人：李庆普，总经理。委托诉讼代理人：程秀伟，女，该公司经纪人，住天津市滨海新区。第三人：招商银行股份有限公司呼和浩特分行，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区敕勒川大街9号。负责人：张辉谊，行长。委托诉讼代理人：刘广伟，男，1983年4月20日出生，蒙古族，该公司职员，住内蒙古通辽市。委托诉讼代理人：许武军，男，1968年1月3日出生，汉族，该公司职员，住内蒙古。原告许亮与被告康宁、第三人天津市鑫鹏房地产经纪有限公司、第三人招商银行股份有限公司呼和浩特分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月7日立案受理后，依法由代理审判员赵志富适用简易程序分别于2016年12月19日、2017年4月26日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人、第三人委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的房屋买卖合同；2、判令被告双倍返还定金80000元；3、判令被告赔偿原告中介费损失17000元；4、判令被告赔偿房屋溢价款795000元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2015年12月7日，原告与被告通过天津市鑫鹏房地产经纪有限公司签订了合同编号为NO.XPM0000139的《房屋买卖（置换）合同》，合同约定，原告购买被告位于塘沽迎春园xxx号房屋，建筑面积142.26平米，房屋成交价格为107万，定金3万元，于合同签订之日支付，原告贷款买房。原告于签订合同当日，向被告支付购房定金30000元，并于2016年3月28日支付房款10000元。鉴于房屋若未解除抵押，便无法办理该房屋过户手续，包括打印协议、申请贷款等等，所以原告及中介人员一直催促被告办理解除抵押手续按约定履行合同，且双方约定最晚开始办理过户的期限为2016年5月30日，然截止今日，被告仍未办理。原告认为被告怠于履行解除房屋抵押手续的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告康宁辩称，同意解除合同，但不同意赔偿违约金，在合同约定，被告到现在未收到原告的首付款，合同不能履行是原告违约造成的。第三人天津市鑫鹏房地产经纪有限公司述称，被告应先办理平贷的手续，才能办理之后的手续，包括支付首付款，因被告有95万元的贷款没有平贷，所无法打协议交纳首付款。第三人在2016年1月31日已经告知被告，原告的钱已经到位，可以办理平贷手续，但被告未办理。第三人招商银行股份有限公司呼和浩特分行述称，被告无权处置房屋，房屋买卖合同未生效，因为没经过抵押权人同意。而且涉案房屋已经进入强制执行司法程序，构成法律上的履行不能。综上，请求法庭保护第三人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人没有异议的《房屋买卖（置换）合同》、定金收条、许亮招行银行历史交易明细单、被告房屋所有权证、中介费票据、天津不动产查询证明、（2016）内0105执字第1019号责令被执行人申报财产状况通知书、执行通知书、公证书、强制执行证书、抵押权消除证明等证据予以确认并在卷佐证，对当事人有争议的证据，本院认定如下：第三人天津市鑫鹏房地产经纪有限公司提供的其与被告的通话录音，拟证明被告存在违约，被告虽不予认可，但未提供反证，且与实际情况相符，故本院对第三人提供的该证据予以采信。根据当事人的陈述及本院经审查确认的证据，认定事实如下：原、被告于2015年12月7日签订《房屋买卖（置换）合同》，约定由原告购买被告所有的滨海新区塘沽迎春园xxx号房屋，价款1070000元。合同约定甲、乙双方最晚于2016年5月31日办理过户手续，合同定金约定为30000元，并约定，如果任何一方拒绝或解除合同，或发生其他违约责任，应由违约方向其他方支付房屋实际成交价格的10%作为月围巾，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。合同签订后，原告向被告交纳了30000元定金及10000元房款。另，诉争房屋上设立了抵押权，第三人为抵押权人，双方签订买卖合同之后，被告迟至开庭之日仍未偿还剩余贷款，导致房屋无法继续履行。2016年7月11日，第三人招商银行股份有限公司呼和浩特分行已申请法院强制执行诉争房屋。经原告申请，本院依法对诉争房屋于2016年12月22日的市场价值进行评估，经天津同章房地产土地评估有限公司作出的津同章房证字第【2017】第321号评估报告认定，确定估价对象房地产在2016年12月22日的市场价值为186.5万元，单价为人民币13109元每平米。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，当事人协商一致，可以解除合同。原告起诉解除合同，被告同意，本院照准。因被告在合同履行过程中，未及时平贷，导致合同最终无法继续履行，构成违约，故被告应承担相应的法律责任。原告主张被告双方返还定金，符合定金罚则规定，本院予以支持，但原告的定金为30000元，双倍返还应为60000元，另外10000元为购房款，应原数返还，不适用定金罚则。原告主张被告赔偿中介费17000元，因定金罚则中已包含赔偿损失之内容，原告并未证明该费用已超过被告赔偿的金额，且合同中对此并未单独约定，故本院对原告要求中介费损失的诉讼请求不予支持。原告主张被告赔偿差价款795000元，被告抗辩应适用违约之日的市场价值计算，对此本院认为，对于差价损失的计算时点，并无明确的规定，违约时点系一重要参考，但仍需结合塘沽地区房地产市场的实际情况、原告的守约情况、被告订立合同时对房屋涨跌情况的预见能力、当事人的过错程度等因素，综合以上因素，本院认为原告主张差价款过高，本院酌定被告应赔偿原告差价款281470元，对于超过部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告许亮与被告康宁签订的关于滨海新区塘沽迎春园xxx号房屋的《房屋买卖（置换）合同》；二、被告于本判决生效后十日内双倍返还原告定金60000元、返还购房款10000元、赔偿差价损失281470元，共计351470元；三、驳回原告其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7035元，由原告自行承担3749元（已交纳），由被告负担3286元（原告已交纳，被告于本判决生效后十日内返还被告）。评估费7163元，由被告负担（原告已交纳，被告于本判决生效后十日内返还被告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院，并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 赵志富二〇一七年五月二十二日书 记 员 乔蕴琪 更多数据：