（2017）辽09民终482号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-12-18
案件名称
王宇杨与被上诉人刘宁、原审被告阜新市细河区宏晟酒楼房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省阜新市中级人民法院
所属地区
辽宁省阜新市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王宇杨,刘宁,阜新市细河区宏晟酒楼
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽09民终482号上诉人（原审被告）：王宇杨。委托诉讼代理人：孙荣华，辽宁紫剑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘宁。委托代理人刘秀春（刘秀春父亲）。原审被告：阜新市细河区宏晟酒楼。经营者：张冬梅。委托诉讼代理人：李新，辽宁凯旋律师事务所律师。上诉人王宇杨因与被上诉人刘宁、原审被告阜新市细河区宏晟酒楼（以下简称宏晟酒楼）房屋租赁合同纠纷一案，不服阜新市细河区人民法院（2016）辽0911民初1398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人王宇杨委托诉讼代理人孙荣华、被上诉人刘宁委托诉讼代理人刘秀春、原审被告宏晟酒楼委托诉讼代理人李新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王宇杨上诉请求：1、撤销阜新市细河区人民法院（2016）辽0911民初1398民事判决；2、改判被上诉人刘宁等出租人按份赔偿上诉人装修款。事实和理由：1、拖欠房屋租金属实，但拖欠租金应归责于出租人，而非承租人。租赁后，承租人开始装修，因该出租屋被市消防部门列为重大防火隐患单位，导致装修后消防部门不予验收，阜新市细河区晟缘酒店无法营业，无力支付租金。2、被上诉人人为地扩大损失。2016年初，上诉人告知出租人因消防手续办理不下来，阜新市细河区晟缘酒店不开了。被上诉人不是马上解决，而是拖到当年10月才起诉。再说按照口头协议，租金按照新天地四层的平均数给付。上诉人2016年1月3日写的承诺书是受被上诉人逼迫才写的，非本人真实意思。3、因无法办理消防手续，阜新市细河区晟缘酒店无法营业，故上诉人装修款131万元，应由被上诉人刘宁等人按份赔偿，一审判决不支持上诉人此项请求有失公平公正。综上，一审判决认定事实错误，责任判定不公正，恳请二审法院查清事实，分清责任，支持上诉人的上诉请求。刘宁辩称，上诉人装修房屋已经消防部门验收，相关手续保存在物业公司。承诺书是上诉人自愿出具的，没人逼迫他。一审判决上诉人给付被上诉人房屋租金是正确的，上诉人要求被上诉人平均赔付其装修款没有事实和法律依据。请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。宏晟酒楼述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。刘宁向一审法院起诉请求：1、要求立即解除租赁关系，腾出商铺，恢复原样；2、要求王宇杨、宏晟酒楼给付租赁“新天地”商业广场四楼南区110号商铺至应给付之日的租金；3、诉讼费用由王宇杨、宏晟酒楼承担。一审法院认定事实：2014年5月，刘宁与王宇杨通过新天地商业广场业主委员会达成口头协议，王宇杨租用刘宁所有的位于细河区中华路65-4F-110号商铺（新天地商业广场四楼）开办阜新市细河区晟缘酒店，租赁期限自2014年9月1日起至2017年8月31日止，年租金按照购买房屋总价（80083元）的5%计算为4004.5元，月租金为333.68元（4004.5元÷12个月）。王宇杨支付刘宁4个月租金与一个月押金共计1668元（333.68元×5个月）。2014年6月14日，王宇杨与阜新市京艺先锋装饰工程有限公司签订公共场所装饰装修合同对所租商铺进行了装修。2014年7月8日，阜新市工商行政管理局细河分局给王宇杨发出个体工商户名称预先核准通知书，核准王宇杨申请的个体工商户名称为阜新市细河区晟缘酒店。2015年年初，刘宁在宏晟酒楼领取3个月房租1001元（王宇杨支付）。因消防问题，王宇杨未能申请办理阜新市细河区晟缘酒店营业执照等相关手续，没有正式营业。2016年1月3日，王宇杨对所有出租房屋业主做出书面承诺:1、在2016年1月6日前，按原先约定租金标准给付全体业主拖欠的2015年全年房租。2、在2016年1月6日前是否再租用业主的房屋使用权给业主一个答复。A、如不再租用，在2016年1月10日前拆除搬走所有的设施设备，装修材料，恢复原样。过期不搬走的物品视为自己放弃，业主随意处置。B、如继续租用，要同全体业主重新签定合同，此事要在2016年1月20日前完成，如在16年1月20日前未签定合同视为主动放弃租赁，业主可以按不租赁的A项执行。王宇杨做出承诺后未与刘宁签定书面合同。至2016年10月，王宇杨拖欠刘宁房屋租金6006.68元（333.68元×26个月-1668元-1001元）。宏晟酒楼为自有产权，办理了营业执照和公众聚集场所投入使用营业前消防检查合格证。确认的上述事实有新天地商业广场四楼宏晟酒店业主租金明细表、房产证、个体工商户名称预先核准通知书、公共场所装饰装修合同、照片、公众聚集场所投入使用营业前消防检查合格证、营业执照（阜新市细河区宏晟酒楼）、询问笔录、庭审笔录等证据在案为凭，这些证明材料已经开庭对质和法院审查，可以采信。一审法院认为，刘宁要求解除与王宇杨和宏晟酒楼之间的房屋租赁合同，虽刘宁在宏晟酒楼处领取过房租，但刘宁提交的合同没有宏晟酒楼的公章与经营人签名，不能证明宏晟酒楼租赁了刘宁的商铺。同时，王宇杨承认是其本人与刘宁达成的租赁协议并支付房屋租金，阜新市细河区晟缘酒店的装修合同也是王宇杨个人签订的，故刘宁与宏晟酒楼之间不存在房屋租赁关系，不应承担相关义务。刘宁与王宇杨达成的口头租房协议是双方真实意思表示，合法有效。现刘宁因王宇杨未支付租金要求解除房屋租赁合同，而王宇杨明确表示不能履行给付租金义务并同意解除合同，故对刘宁解除房屋租赁合同的请求予以支持。因王宇杨租赁的刘宁商铺已装修，且同意返还刘宁的商铺，故对刘宁要求王宇杨腾出商铺，恢复原状的请求予以支持。王宇杨一直占有使用刘宁的商铺，故王宇杨应给付占有使用期间的租金（至2016年10月）6006.68元。王宇杨要求刘宁承担责任，赔偿其装修损失，但王宇杨提交的证据不能证明其无法经营是刘宁造成的，如认为是相关部门造成其不能营业的，应另行主张权利，故对王宇杨该项主张不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十七条的规定，判决：一、解除原告刘宁与被告王宇杨之间的房屋租赁合同，被告王宇杨于本判决发生法律效力三十日内将细河区中华路65-4F-110号商铺恢复原状返还原告刘宁。二、被告王宇杨于本判决发生法律效力十日内给付原告刘宁房屋租金6006.68元。三、驳回原告刘宁的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元由被告王宇杨负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：宏晟酒楼位于新天地商业广场四楼，2012年7月17日注册成立，经营范围为中餐类制售。2012年7月11日，阜新市消防局为该酒楼颁发了公众聚集场所投入使用营业前消防检查合格证。王宇杨租赁新天地商业广场四楼后，开始装修，但装修前，没有向当地消防部门提出申请。本院确认的上述事实，有当事人的当庭陈述笔录在卷佐证，经审查可以采信。除此之外，一审判决认定的事实属实。本院认为，本案的争议焦点是：一、上诉人应否给付被上诉人房屋租金，二、上诉人装修款应否由被上诉人刘宁等按份赔偿。关于焦点一。上诉人和被上诉人达成了口头房屋租赁协议，并已交付使用，该协议是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方均应按照约定履行。王宇杨将房屋装修后，没有能够通过消防验收，酒店未能营业，这是客观事实，但这与被上诉人无关，上诉人以此为由拒绝给付租赁费没有事实和法律依据。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”可见被上诉人选择什么时间起诉，是被上诉人自己的诉讼权利，上诉人无权干涉，上诉人以被上诉人2016年10月（实为7月）才起诉为由，主张被上诉人人为扩大了损失，没有任何依据。关于焦点二。因为租赁的房屋较多，面积较大，因此在做完装修设计后，王宇杨应到当地消防部门咨询，看设计是否合理，按照设计图纸可否装修。但其没有咨询，直接装修。装修后，无法取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。因此，对造成的损失，应由王宇杨自己承担。诚然，租赁房屋时，用途明确为开酒店，但不能因此得出被上诉人明知新天地商业广场被列为重大防火隐患单位的结论，因为同一楼层的宏晟酒楼，有公众聚集场所投入使用营业前消防检查合格证，上诉人将装修后的酒楼未获消防审批归责于被上诉人，没有依据。何况一审时，上诉人并未就装修款问题提起反诉，二审时要求改判被上诉人按份赔偿没有依据。上诉人主张2016年1月3日写的承诺书是受被上诉人逼迫才写的，非本人真实意思，还主张当初约定租赁费按照新天地四层平均数给付，但均未提供任何证据，该主张不成立。综上所述，王宇杨的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王宇杨负担。本判决为终审判决。审判长 万孝全审判员 金树密审判员 李祥彬二〇一七年五月二十二日书记员 应 石 来自