（2017）赣0825民初576号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-07-07
案件名称
江西晶鑫劳保用品有限公司与曾广强、杨华火租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
永丰县人民法院
所属地区
永丰县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江西晶鑫劳保用品有限公司,曾广强,杨华火
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第二百二十九条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
江西省永丰县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0825民初576号原告：江西晶鑫劳保用品有限公司，住所：江西省吉安市永丰县工业园北区。注册号：360825210002855。法定代表人：黄丽彬，系公司总经理。被告：曾广强，男，1968年11月27日生，汉族，永丰县人，初中文化，经商，户籍所在地：永丰县，现住永丰县。被告：杨华火，男，1960年7月23日生，汉族，浙江省仙居县人，初中文化，经商，户籍所在地：浙江省仙居县，现住永丰县。原告江西晶鑫劳保用品有限公司与被告曾广强、杨华火租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人黄丽彬及被告曾广强、杨华火到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江西晶鑫劳保用品有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的《厂房租赁合同》，判令被告迁出原告的厂房；2、案件受理费及其他诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年8月30日签订了《厂房租赁合同》，被告租用原告位于永丰县城北工业园区内的厂房，作为生产加工经营仓储物品之用。合同约定，被告承租的厂房实际位置为被告大门口正对面后排铁皮搭盖房，若被告需要也有权使用第一排空余厂房，同时原告可提供办公楼一至二层空余房间供被告办公住宿使用；厂房年租金为3万元，被告一次性支付。合同还约定，若原告在租赁期间出卖转让厂房，应提前三个月告知被告，以便被告有足够的时间准备搬离，租金按实际承租期限计算，已经多缴纳部分无息退还。合同签订后，原告按约交付厂房给被告使用。由于原告经营严重亏损，负有高额债务，需出卖厂房偿债，后与他人签订了《厂房转让合同》。2017年元月原告通知被告在2017年3月底之前搬出，但被告以租期未满为由拒绝。原告与七都乡政府多次找被告协商，愿意退还已交的剩余租金，被告提出不合理要求，致使协商不成。现原告与受让人已签订转让合同，且通知被告搬出的期限也已届满，被告拒绝搬迁，已构成侵权，应当停止侵害；被告拒绝搬迁，导致原告为此支付逾期交付厂房违约金，对此被告也应承担赔偿责任。为维护自身的合法权益，原告向法院起诉，要求判如所请。被告曾广强、杨华火辩称：一、其二人被原告起诉，作为被告，主体不适格。因与原告签订《厂房租赁合同》的承租方为永丰县广通物流有限公司，被告曾广强仅是作为公司法定代表人在合同上签字确认，且合同签订后也是公司在实际履行，而不是两被告个人；二、原告的诉请与理由无事实与法律依据，应依法予以驳回。1、根据双方签订的《厂房租赁合同》第二条，虽约定“如甲方出卖厂房，需提前三个月通知乙方”，但未约定乙方需搬离厂房、租赁合同解除等事宜。根据《合同法》第230条“出租方出卖租赁房屋，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”规定，原告出卖厂房，负有在合理期限内通知被告的义务，而并非有解除合同的权利。而被告只是放弃优先购买权，双方之间的租赁合同应继续有效；2、根据《合同法》第290条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，即“买卖不破租赁”原则，原告即使出卖厂房，双方的租赁合同仍继续有效，原告无权解除租赁合同，亦无权要求被告迁出厂房。三、原告起诉要求提前解除租赁合同及要求被告迁出厂房，系原告单方违约，其必须赔偿由此造成的损失，包括：1、被告实际承租厂房时间只有3个月，经协商原告当时也同意退还被告已支付的租金3万元和赔偿被告适当损失。对于已付租金3万元，原告应退还；2、被告承租厂房后开设卷闸门费用2000元，按合同第四条约定，原告应承担此笔费用，但原告一直未按约给付；3、被告为承租厂房，制作广告牌、接通电源等开支费用近3000元；4、因租期未满，原告提前解除，影响了被告公司经营，造成被告误工，原告需赔偿被告误工及经营和搬迁费用损失10000元；5、应赔偿按原告要求另外租用厂房的租金损失19800元。原告江西晶鑫劳保用品有限公司未提交证据到庭。被告曾广强、杨华火提交的证据为《厂房租赁合同》复印件一份，拟证明其与原告签订了厂房租赁合同，在合同中对相关内容进行了约定。原告江西晶鑫劳保用品有限公司质证后无异议。本院认证认为，当事人均无异议，本院对此证据予以确认并在卷佐证。经审理查明，被告曾广强与被告杨华火系合伙关系。2016年8月31日，原告江西晶鑫劳保用品有限公司作为甲方，就坐落于永丰县城北工业园区内的部分厂房，与乙方永丰县广通物流有限公司签订《厂房租赁合同》，甲方由原告法定代表人黄丽彬签字，乙方由被告曾广强签字，合同落款的签订时间为2016年9月1日。《厂房租赁合同》第二、三、四项约定内容为：“二、厂房租期：2016年9月1日起至2019年8月31日止，租赁期为三年，租赁期满甲方有权收回出租的厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前三个月向甲方提出书面要求，经甲方同意后，重新签订租赁合同。如甲方出卖厂房，需提前三个月通知乙方。三、甲、乙双方约定，该厂房租赁年租金为3万元整，甲乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租金，在签订合同时一次性付清当年租金。四、甲方应在厂房正门开一扇能提供大型货车进出的卷闸门，开设门费用由甲方承担，并甲方提供三间办公室给乙方办公（三间办公室在厂办公室的二楼）。”合同签订后，原告按约将租赁厂房交付给被告使用，被告也按约支付了第一年租金3万元。后原告因故将厂房出卖，并与他人签订买卖协议。2016年12月份，原告方与乡政府工作人员一起到被告处，口头通知被告厂房已卖事实，并要求搬离厂房。2017年2月份，原、被告就搬离厂房事宜也进行过协商，但由于赔偿问题无法达成一致意见，协商无果。被告至今在承租厂房内放置有办公桌、设备等部分物品，并拒绝搬出。因此，原告起诉至法院，要求解除与被告签订的《厂房租赁合同》，并要求被告搬出厂房。另查明，永丰县广通物流有限公司于2016年9月6日登记注册成立。原、被告双方对《厂房租赁合同》第四项中约定的开设卷闸门费用2000元均无异议，且庭审时原告表示愿意支付此2000元费用给被告。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案的争议焦点为：1、曾广强、杨华火是否是本案的适格被告；2、原告提前解除《厂房租赁合同》是否违约。关于第1个争议焦点，虽然2016年8月31日签订的《厂房租赁合同》中所标注的承租方（乙方）为永丰县广通物流有限公司，但在合同上未加盖公司印章，仅有被告曾广强的个人签字，且永丰县广通物流有限公司登记注册成立时间为2016年9月6日，即租赁合同签订时间在前，公司注册时间在后，因此根据合同相对性原则，2016年8月31日签订的《厂房租赁合同》应认定为原告与被告个人之间签订的合同。因曾广强、杨华火系合伙关系，现原告以租赁合同纠纷为由起诉曾广强、杨华火二人，符合法律规定，即曾广强、杨华火二人系本案适格被告。因此，对两被告辩称其不是本案适格被告的意见，本院不予采纳。关于第2个争议焦点，2016年8月31日签订的《厂房租赁合同》，是双方真实意思体现，不违反法律强制性规定，合法有效。根据法律规定，依法成立的合同自成立之日起即产生法律效力，合同双方应当严格按照约定诚信履行。本案属租赁合同纠纷，原告属出租方，被告属承租方。按照双方签订的租赁合同约定，租期为2016年9月1日至2017年8月31日。虽然合同第二款约定了原告出卖厂房需提前三个月通知承租方，但对合同解除事项没有约定，且事后双方也协商不成。现原告因厂房买卖缘故，在租赁期间内提出提前解除合同，被告也以原告需承担违约责任和赔偿损失为条件同意解除，因此原、被告之间的租赁合同应予以解除为宜。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因被告已按合同约定支付了2016年9月1日至2017年8月31日一年的租金30000元，现合同提前解除，未实际履行部分的租金就应当返还给被告，即从判决之日（2017年5月22日）至2017年8月31日期间（100天）的租金8333元（30000元/年÷360天×100天）应当返还，但对被告辩称应退还全额租金30000元的意见，本院不予采纳。又因提前解除合同属原告单方违约造成，原告为此需承担违约责任，根据本案的实际情况，本院酌定由原告补偿被告3000元。另外，被告辩称原告应按《厂房租赁合同》第四项约定支付开设卷闸门费用2000元，原告也予以认可，为减轻诉累，此费用在本案中一并处理，因此原告应支付被告2000元（开设卷闸门费用）。被告辩称原告需赔偿制作广告牌、接通电源等开支费用3000元，赔偿误工、经营和搬迁费用损失10000元以及另租厂房租金损失19800元，因在合同中未作出约定，同时被告又未提供相应证据加以证实，本院对此辩解意见不予支持，但被告如有证据，可另行主张权利。至于原告提出因被告拒绝搬迁导致自己支付逾期交付厂房违约金，被告应承担赔偿责任的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十九条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：（2017）解除原告江西晶鑫劳保用品有限公司与被告曾广强、杨华火之间于2016年8月31日签订（落款时间为2016年9月1日）的《厂房租赁合同》；二、被告曾广强、杨华火于本判决生效后五日内搬离原告江西晶鑫劳保用品有限公司厂房；三、原告江西晶鑫劳保用品有限公司于本判决生效后五日内返还被告曾广强、杨华火租金8333元；四、原告江西晶鑫劳保用品有限公司于本判决生效后五日内支付被告曾广强、杨华火补偿款3000元和开设卷闸门费用2000元，合计5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由原告江西晶鑫劳保用品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长 孙清武审 判 员 郑美蓉人民陪审员 李溯华二〇一七年五月二十二日书 记 员 黄永康附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。温馨提示：权利人申请执行的期限为二年，逾期不申请执行，视为放弃，即丧失向法院申请执行的权利。 更多数据：