（2017）鄂0606民初952号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-10-19
案件名称
湖北幸福怡家物业服务有限公司与邹天扬物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
襄阳市樊城区人民法院
所属地区
襄阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
湖北幸福怡家物业服务有限公司,邹天扬
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款，第四十五条第一款，第六十八条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款，第六条
全文
襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0606民初952号原告（反诉被告）：湖北幸福怡家物业服务有限公司，住所地：襄阳市樊城区松鹤西路乔营小区。统一社会信用代码：914206005654567690。法定代表人：徐程程，该公司总经理。委托代理人：刘晓波，男，1961年12月9日出生，汉族，襄阳市人，幸福怡家物业公司副总经理，住襄阳市襄城区。特别授权代理。委托代理人：樊启兵，男，1970年12月31日出生，汉族，襄阳市人，幸福怡家物业公司工程部经理，住襄阳市襄城区。特别授权代理。被告（反诉原告）：邹天扬，男，1991年5月12日出生，汉族，襄阳市人。委托代理人：汤菊，女，1963年10月9日出生，汉族，襄阳市人，系邹天扬母亲，特别授权代理。原告（反诉被告）湖北幸福怡家物业服务有限公司（以下简称幸福怡家物业公司）与被告（反诉原告）邹天扬物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）幸福怡家物业公司的委托代理刘晓波、樊启兵，被告（反诉原告）邹天扬的委托代理人汤菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。幸福怡家物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《海荣幸福里前期物业服务协议》有效；2、判令被告支付2016年1月1日至2016年12月31日物业管理费2840.76元、违约金1661.84元；3、判令被告支付2013年冬季中央空调使用费3834元；4、判令被告按照物业服务合同约定时间支付物业费。事实和理由：幸福怡家物业公司于2010年1月1日依据《海荣幸福里前期物业服务协议》进驻幸福里小区，为其提供物业服务，履行了服务义务，邹天扬未按照协议约定支付物业管理服务，经幸福怡家物业公司多次通知，邹天扬拒绝支付。故请求依法判决。邹天扬辩称，其已交纳了2016年全年的物业管理费2841元，及2013年冬季空调使用费1800元，不存在欠费问题，即使欠2013年冬季空调使用费，幸福怡家物业公司起诉也超过了诉讼时效。邹天扬向本院提出反诉请求：1、判令幸福怡家物业公司向原告赔偿损失5531.33元并恢复热水供应；2、判令幸福怡家物业公司将小区关闭的两个大门打开。事实和理由：其居住房屋在购买时，配套设施中包括集中制冷、采暖和集中供应热水。但幸福怡家物业公司以供热水亏损为由，于2014年7月停止小区热水供应设备的运行，致使其只好购买天然气热水器使用，造成其购买热水器和使用热水器支付的电费和天然气费用损失；在空调使用的预结算中，幸福怡家公司将电费由供电部门收取的每度0.57元提高为每度0.582元；幸福里小区一期共有四个大门，北大门一直被封闭，也无人值班，不仅给业主生活带来不便，也存在安全隐患。综上，请求依法支持其反诉请求。幸福怡家公司对邹天扬的反诉辩称：1、关于24小时供应热水问题，热水供应不属于物业管理的范畴，物业公司据实收取使用费用。因小区内使用热水用户数量较少及消耗量成本增高，考虑到成本，我方调整使用费用金额，业主不同意，致使无法开通热水。如果小区业主都使用热水，可以随时开通；2、关于收取空调使用的电费问题，我方是按照供电部门收取我方电费标准收取的，也进行了公示；3、关于打开小区内大门问题，该小区有四个大门，开始在小区入住率不高的情况下，考虑小区业主的安全，只打开了2个大门，如果业主需要打开可以打开。本院经审理认定事实如下，对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认：2012年7月23日，邹天扬与幸福怡家公司签订《海容·幸福里小区前期物业服务协议》，协议主要约定，物业管理服务内容为：公用部位、房屋公用设施设备的维护管理、公用绿地、花木、建筑小品等日常养护和管理、委托范围内各种配套建筑和设施的日常维修、养护和管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的日常清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的日常管理；维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。幸福怡家物业公司向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用、公摊水电费用、垃圾处理费、生活垃圾收集费）；2、政府和法律法规规定由物业服务企业收取和委托收取的其他费用。物业服务费标准及时间为，物业服务费按购房合同建筑面积每平方米每月收取1元（依照襄阳市物价局规定的物业收费标准执行，襄阳市物价局物业收费标准调整，物业公司随之调整物业收费价格标准）。生活垃圾处置费每月每户4元，生活垃圾收集费每月每户4元，楼宇对讲维护每月每户7元。自房屋交付之日开始计收，每一年度为一个结算周期，业主应于每年3月10日至30日缴纳下一年的物业服务费，逾期按欠费的日千分之三支付违约金。合同还对双方的权利和义务、物业管理服务质量、环境卫生、绿化安防、违约责任等进行了约定。被告按每月每平方米1.2元向原告缴纳了自交付房屋之日起至2014年12月的物业管理服务费，自2015年1月幸福怡家公司公示每户每月每平方米按1.4元收取物业管理服务费，被告以原告未出示物价部门文件，并要求按原来每户每月每平方米1.2元的收费标准缴纳物业管理服务费，原告未予同意。海荣·幸福里小区一期有集中供应热水设施，2014年7月之前一直集中供应。2014年7月以后，因小区使用热水的业主较少，使用热水成本增高，原告增加了热水使用收费金额，业主未同意，原告于2014年7月停止了小区热水供应。海荣·幸福里小区一期共有4个大门，其中行人通行大门2个、行人和车辆通行大门2个，自原告进住该小区进行物业管理服务至今，车辆和行人通行大门只开通1个，另一个未开通。上述事实原、被告均无异议，本院予以确认。本院认为，幸福怡家物业公司与邹天扬签订的《海荣·幸福里小区前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，且幸福怡家物业公司具备物业服务企业资质，合法有效。幸福怡家物业公司为小区业主及邹天扬提供了相应的物业管理服务，邹天扬作为业主也获得了服务并受益，幸福怡家物业公司在提供物业服务时虽存在一些瑕疵，但邹天扬未能举证证明幸福怡家物业公司服务存在瑕疵已达到减缴或者不缴纳物业服务费的程度。故邹天扬应依约履行缴纳物业服务费的义务。邹天扬辩称，2016年全年物业管理费已交纳，并向本院提交已交纳2841元物业管理费的发票证明。但该发票在备注一栏中注明“15.1.15-15.12.31”显示该发票是其所交纳的是2015年1月15日至2015年12月31日期间的物业管理费凭证，故其该项辩称理由不能成立，本院不予支持；幸福怡家物业公司请求判令邹天扬支付违约金1661.84元的诉讼请求，本院认为，幸福怡家物业公司在小区前期物业服务时，因小区业主入住率低，且北大门入口处道路未开通，为了便于管理，未开通北大门并无不当。但在小区入住率提高，北大门入口处道路开通后，小区业主多次要求开通的情况下仍未开通，且小区北大门是小区的公共设施，开通大门属于物业管理服务范围，幸福怡家物业公司物业管理服务中存在瑕疵，导致与邹天扬及业主产生纠纷，幸福怡家物业服务公司亦应承担相应过错责任。故其主张违约金的诉讼请求，本院不予支持；幸福怡家物业公司请求判令被告支付2013年冬季中央空调使用费3834元的诉讼请求，本院认为，邹天扬向本院提交了交纳2013年冬季中央空调使用费1800元的收据证明其已经交纳了2013年冬季中央空调使用费，幸福怡家物业公司仅向本院提交了一份单方制作的计量表证实邹天扬尚欠2013年冬季中央空调使用费，该证据不足以证明邹天扬欠款的事实，因此，幸福怡家物业公司的该项诉讼请求，本院不予支持。邹天扬反诉请求判令幸福怡家物业公司向其赔偿损失，并恢复热水供应的诉讼请求，本院认为，海荣·幸福里小区一期有供应热水设施，幸福怡家物业公司有义务提供有偿服务，幸福怡家物业公司在对供应热水成本核算并告知后，小区业主多数不愿缴纳使用热水费用的情况下，停止了热水使用并无不当，如需恢复热水供应，应征求小区全体业主意见后，方可恢复。因此，邹天扬的该项反诉请求，本院不予支持；邹天扬反诉请求将小区关闭的两个大门打开的诉讼请求，对此，本院认为，小区大门是建设单位根据小区规划而设置，物业管理企业有管理服务义务。幸福怡家物业公司在该小区入住率增加的情况下，应尽量方便业主的生活便利，虽然合同未作约定，但幸福怡家物业公司应尊重业主的权益。故邹天扬的该项诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第四十五条、第六十八条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第三条、第六条规定，判决如下：一、湖北幸福怡家物业服务有限公司与邹天扬于2012年7月23日签订的《海荣幸福里前期物业服务协议》合法有效；二、邹天扬于本判决生效之日起十日内，按每月每平米1.4元向湖北幸福怡家物业服务有限公司缴纳自2016年1月1日至2017年12月31日止的物业服务费(以商品房买卖合同确定建筑面积为准)；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、湖北幸福怡家物业服务有限公司于本判决生效之日起三十日内，将海荣﹒幸福里一期小区北大门开通；四、驳回湖北幸福怡家物业服务有限公司其他诉讼请求；五、驳回邹天扬其他反诉请求。本诉案件受理费50元，减半收取25元，反诉案件受理费25元，合计50元，幸福怡家物业公司负担25元，邹天扬负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市人民法院。审判员 张耀承二〇一七年五月二十二日书记员 周 芹 搜索“”