（2016）云2801民初3984号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-09-01
案件名称
西双版纳聚福物业服务有限公司与杨元物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
景洪市人民法院
所属地区
景洪市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
西双版纳聚福物业服务有限公司,杨元
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2016）云2801民初3984号原告：西双版纳聚福物业服务有限公司，住所地景洪市勐海路100号。统一社会信用代码：91532800695652XXXX。法定代表人：罗铃，职务执行董事。委托诉讼代理人：郭春，云南博仲律师事务所律师，特别授权代理。被告：杨元，男，1，现住景洪市。原告西双版纳聚福物业服务有限公司（以下简称“聚福物业公司”）与被告杨元物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告聚福物业公司的委托诉讼代理人郭春到庭参加诉讼，被告杨元经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告聚福物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即给付拖欠的2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业管理费2772元以及违约金6547元，合计9319元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年12月10日，原告与冠嘉名城小区的开发商西双版纳冠嘉房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，约定由原告为冠嘉名城小区提供物业服务。原告于2012年12月正式接管冠嘉名城小区并提供物业服务。被告购买了冠嘉名城小区15-1-X01号房屋，并与原告签订了《冠嘉名城物业管理服务协议》，该协议第十一条第四款约定，如被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天按应收额的3‰交纳违约金。协议第四条第七款约定，物业管理服务费于每年的第一个月15日前交纳。被告系冠嘉名城小区15-1-X01号房屋业主，其住房面积为128.35㎡，每年应交纳的物业服务费为1386元，现被告拖欠了2014年1月1日至2015年12月31日两年的物业管理费共计2772元，违约金计算为6547元。合同履行至今，原告按合同约定一直为被告所在的小区提供物业管理服务，但被告却拒不履行自己的交费义务，原告多次催交，但被告拒不交纳，被告的行为侵害了原告的合法权利，给原告造成巨大损失，为维护原告的合法权益，故诉至人民法院。被告杨元未作答辩。原告聚福物业公司为证明其诉讼主张，向本院举证如下：《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同登记备案表》复印件各一份，欲证明原告与西双版纳冠嘉房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为其开发的冠嘉名城小区提供物业管理服务的事实；以及被告购买了冠嘉名城小区的房屋，应该履行支付物业管理费的义务。被告杨元未到庭质证亦未向法庭提交证据。本院认为，原告聚福物业公司提交的证据来源合法、内容真实、签名按印齐全，本院予以采信。根据庭审及认证，本院确认如下法律事实：被告杨元系景洪市冠嘉名城小区15-1-X01号房屋的业主，房屋建筑面积为128.35㎡。2010年12月10日，该小区的开发商西双版纳冠嘉房地产开发有限公司与原告聚福物业公司签订了《前期物业服务合同》，将冠嘉名城小区的物业管理委托给原告，约定由原告聚福物业公司为其开发的冠嘉名城小区提供物业服务。其中合同第十二条约定“本物业管理区域物业服务收费选择包干制，具体标准（按产权面积计算）为：高层住宅一层0.9/㎡/月；二至七层1.1元/㎡/月；八层以上1.2元/㎡/月；别墅住宅1.2元/㎡/月”。合同签订初期，被告按约履行了相关交费义务，之后，被告未交纳2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业费2772元，故原告诉至本院。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”和第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定。本案中，原告聚福物业公司与西双版纳冠嘉房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，并实际对该小区进行了物业服务管理，因此，被告应当履行交纳相应的物业费的义务。根据《前期物业服务合同》，物业费按照每月0.9元/㎡收取，2014年1月1日至2015年12月31日期间产生的物业管理费128.35㎡×0.9元/㎡×12个月×2年=2772元的诉讼主张于理有据，本院予以支持。另外，关于原告要求被告支付违约金是否符合法律规定的问题。本院认为，物业管理是业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。业主的其中一项义务即应当按时交纳物业服务费，以便于物业服务顺利进行，被告拒付物业管理费的行为，不仅损害了原告的利益，对小区内按时支付物业管理费的其他业主亦存在损害。因此，原告要求被告支付违约金的主张于理有据。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院关于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，原告依照该协议按未付金额每日3‰的标准计算违约金至起诉之日止的诉讼主张不符合法律的规定，明显过高，根据公平原则，本院仅支持不超过原告实际损失20%的违约金，即2772元×20％=554元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杨元于本判决生效之日起十日内支付原告西双版纳聚福物业服务有限公司景洪市冠嘉名城小区15-1-X01号房屋2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业费2772元及违约金554元；二、驳回原告西双版纳聚福物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告西双版纳聚福物业服务有限公司负担18元，被告杨元负担32元。原告预交的案件受理费本院不另清退，由被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长 李 昳人民陪审员 肖群林人民陪审员 李文锋二〇一七年五月二十二日书 记 员 刀启娜 微信公众号“”