（2015）宁民初字第1110号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-12-14
案件名称
张清团、张凤珠等与三明东方龙置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
宁化县人民法院
所属地区
宁化县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张清团,张凤珠,三明东方龙置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
全文
福建省宁化县人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民初字第1110号原告：张清团，男，1971年9月15日出生，汉族，农村居民，住宁化县。原告：张凤珠，女，1974年1月23日出生，汉族，农村居民，住宁化县。原告张清团、张凤珠的共同委托诉讼代理人：黄泽荣，男，1965年11月29日出生，汉族，居民，住宁化县。宁化县翠江镇双虹社区居民委员会推荐。被告：三明东方龙置业有限公司，住所地宁化县翠江镇东方花园9号楼403室。统一社会信用代码91350424553210876K。法定代表人：邱加辉，总经理。委托诉讼代理人：邱加颐，男，系三明东方龙置业有限公司董事长，住福建省三明市三元区。原告张清团、张凤珠与被告三明东方龙置业有限公司（以下简称东方龙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月10日受理后,依法适用普通程序，于2015年12月24日、2016年3月29日公开开庭进行了审���。原告张清团及原告张清团、张凤珠的共同委托诉讼代理人黄泽荣，被告东方龙公司法定代表人邱加辉参加了第一次庭审，原告张凤珠及原告张清团、张凤珠共同委托诉讼代理人黄泽荣、东方龙公司的委托诉讼代理人邱加颐到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。张清团、张凤珠向本院提出诉讼请求：1.东方龙公司支付张清团、张凤珠延期交房违约金49,950元，及自2015年10月1日起至实际有效交房日期间的违约金；2.从张清团、张凤珠的购房按揭贷款210,000元中扣除延期交房违约金49,950元，即实际应按揭贷款为160,050元及变更合同编号为201301676《商品房买卖合同》第六条第3项中“余额人民币210,000元整向银行申请贷款”为“余额人民币160,050元整向银行申请贷款”；3.将编号为2012年建明宁个房借字177号《个人一手住房贷款合同》之《特别签订条款》中第二条借款金额中“借款本金贰拾壹万整”变更为“借款本金壹拾陆万零伍拾元整”；4.东方龙公司承担诉讼费用。在案件审理过程中，张清团、张凤珠放弃第2.3项诉讼请求。事实和理由：2012年4月17日，张清团、张凤珠与东方龙公司签订《商品房屋买卖合同》，该合同第八条约定出卖人应在2013年12月30日前合法交房；第九条约定出卖人逾期交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。出卖人从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付款万分之三的违约金。张清团、张凤珠按约支付了首付款并向银行按揭贷款支付了剩余购房款，但东方龙公司未按合同规定时间交房。2014年3月31日，东方龙公司向张清团、张凤珠出具《承诺书��，承诺涉诉房屋延期到2014年4月30日交房，4月份后超过一天以上交房按30天乘以已交总房款的万分之三计算赔偿等。但东方龙公司至今未按合同约定合法交房。东方龙公司辩称，东方龙公司通知张清团、张凤珠交房后，张清团、张凤珠于2014年7月28日在房产验收确认单上签名，并注明交房没有任何问题，东方龙公司不存在违约，请求驳回张清团、张凤珠的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：一、东方龙公司以出让方式取得位于宁化县。东方龙公司经批准，在上述地块上建设商品房，定名为金山新城，商品房预售许可证号为（宁）房预售证第2012016号。二、张清团与张凤二、张清团与张凤珠系夫妻关系。2012年4月17日，张清团、张凤珠与东方龙公司签订1份合同编号为201200550的《商品房买卖合同》，合同约定：1.张清团、张凤珠向东方龙公司购买位于宁化县2层202号房，该房面积95.23平方米，总价308390元；2.付款方式及期限：买受人于2012年4月17日交清首付款98390元，余款210000元向银行申请个人按揭贷款；3.交付条件与期限：东方龙公司应当于2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付张清团、张凤珠使用：①该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；②该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件等。如果在规定日期内未达到上述条件，买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金。但如果下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：因政府原因、六级以上风力、中级以上雨水，停水停电、交通管制等原因影响施工期的；4.出卖人逾期交房的违约责任：①逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，卖受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的每日0.02%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三（该比率应不小于本条第①项和第七条中的比率）的违约金；5.交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。三、2012年4月17日张清团、张凤珠支付东方龙公司购房首付款98390元。2012年9月9日，张清团、张凤珠、东方龙公司与中国建设银行股份有限公司宁化支行签订《个人一手住房贷款合同》，2013年1月30日，中国建设银行股份有限公司宁化支行将张清团、张凤珠所贷210000元支付东方龙公司。四、2014年3月31日，东龙公司向金山新城小区各业主出具《承诺书》，载明：“金山新城小区各业主：由我公司承建开发的金山新城小区，由于天气因素无法正常在2014年3月30日交房。经双方协商决定延期至2014年4月30日交房。4月份后超过一天以上交房按30天×已交总房款的万分之三计算赔偿。如超出2014年5月1日以后交房，则每超出一天以上按30天×总房款的万分之六计算赔偿，依次类推赔偿款每月底付给业主。承诺人：三明东方龙置业有限公司（公章）邱加颐2014年3月31日”。五、2014年7月28日，张清团在五、2014年7月28日，张清团在龙发物业管理有限公司的工作人员的陪同下对涉案房屋进行验收，收取房屋钥匙，并在《房产验收确认书》中注明：“入户门锁坏，其他没有任何��题”。后张清团、张凤珠对涉案房屋进行装修，并入住至今。另查明，1.金山新城第1幢属框架结构，层高为3米，建筑层数地上最高11层，地下1层；2.在本案审理期间，本院要求东方龙公司提供涉案商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格报告和消防验收合格报告，或《商品房竣工验收备案表》，但东方龙公司至今未提供。对当事人有异议的问题，即关于东方龙公司是否逾期交房及逾期交房违约金的确定问题，本院分析后认定如下：张清团、张凤珠认为，东方龙公司承诺在2014年3月30日交房，但其至今未向张清团、张凤珠提供涉案商品房竣工验收合格报告，东方龙公司交房不属于合法交房，应承担逾期交房的违约责任；逾期交房违约金为49,950元［308,390元×0.0003∕每日×30天×18个月（自2014年4月1日起至2015年9月30日止，共计18个月，每月按30天计算）］及自2015年10月1日起至实际有效交房日按每日92.50元计算。东方龙公司认为：1.经东方龙公司与涉案商品房所有业主协商，将涉案商品房交房时间确定为2014年4月30日；2.根据《商品房买卖合同》第八条第4款第（一）（二）的约定，出卖方可据实予以延期，无需承担逾期交房的违约责任；3.2014年4月30日，东方龙公司电话通知张清团、张凤珠收房，张清团、张凤珠于2014年7月3日在《房产验收确认书》签名确认收到入户门锁等，并注明“入户门锁坏，其他没有任何问题”。故东方龙公司不存在逾期交房，更不应承担逾期交房违约金。本院认为，张清团、张凤珠与东方龙公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。《商品房买卖合同》约定：东方龙公司应当于2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付张清团、张凤珠使用；如遇因政府原因、六级以上风力、中级以上雨水，停水停电、交通管制等原因影响施工期的被告可据实予以延期。后因天气原因无法在2014年3月30日前交房，经东方龙公司与涉案商品房购房代表协商，东方龙公司作出承诺：因天气因素涉案商品房延期至2014年4月30日交房。故本院确认涉案商品房交房时间为2014年4月30日。涉案当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证��或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。东方龙公司辩解其销售人员曾挂电话通知张清团、张凤珠收房，但张清团、张凤珠予以否认，并称是其主动到小区物业收房。故本院对东方龙公司主张其销售人员曾挂电话通知张清团、张凤珠收房的辩解不予采信。2014年7月3日，张清团收取了涉案商品房钥匙，并在《房产验收确认书》中签名及注明“交房没有任何问题”。属于张清团、张凤珠对自己权利的处分，即张清团、张凤珠同意收房后，张清团、张凤珠再主张此后的逾期违约金，有违公平和诚信原则，故本院对该主张不予支持，即本院认定东方龙公司逾期交房的天数为89天（2014年5月1日至2014年7月3日）。故张清团、张凤珠自认主张东方龙公司逾期交房违约金按总房款每日万分之三计算的请求，本院予以支持，即东方龙公司应支付张清团、张凤珠逾期交房违约金为5,921元（308,390元×0.0003／天×64天）。因东方龙公司至今未提供涉案商品房竣工验收合格报告，根据《商品房买卖合同》的约定，东方龙公司应支付张清团、张凤珠1,000元违约金。综上所述，本院认为，张清团、张凤珠与东方龙公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。东方龙公司逾期交房及未提供涉案商品房竣工验收合格报告，应承担相应的违约责任，即支付张清团、张凤珠违约金6,921元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：支付张清团、张凤珠逾期交房违约金5921元。二、三明东方龙置业有限公司应在本判决生效后十日内二、三明东方龙置业有限公司应在本判决生效后十日内支付张清团、张凤珠因其未提供竣工验收合格和消防验收合格证明的违约金1,000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,249元，由张清团、张凤珠负担649元，三明东方龙置业有限公司负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审 判 长 ��邱海清人民陪审员 王 化 民人民陪审员 冯 正 泉二〇一七年五月二十二日书 记 员 王 彩 容附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断之规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注公众号“”