（2017）皖11民终981号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-05-30
案件名称
董志、何家俊房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省滁州市中级人民法院
所属地区
安徽省滁州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
董志,何家俊,薛广均,滁州市实验中学
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖11民终981号上诉人（原审被告）：董志，男，1978年2月3日出生，汉族，驾驶员，户籍地安徽省滁州市琅琊区，经常居住地安徽省滁州市。委托诉讼代理人：周琼，安徽苏滁律师事务所律师。上诉人（原审被告）：何家俊，男，1972年8月10日出生，汉族，户籍地安徽省滁州市南谯区，经常居住地安徽省滁州市。上诉人（原审被告）：薛广均，男，1972年7月3日出生，汉族，户籍地安徽省滁州市南谯区，经常居住地安徽省滁州市。被上诉人（原审原告）：滁州市实验中学，住所地安徽省滁州市，统一社会信用代码12341100486090957M。法定代表人：徐泽娟，该中学校长。委托诉讼代理人：蒋少华，安徽会峰律师事务所律师。上诉人董志、何家俊、薛广均因与被上诉人滁州市实验中学房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院(2016)皖1102民初2447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人董志的委托诉讼代理人周琼、上诉人何家俊、薛广均、被上诉人滁州市实验中学的委托诉讼代理人蒋少华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董志、何家俊、薛广均上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由滁州市实验中学承担。事实和理由：1.双方签订的租赁合同中约定租金为5000元/季度，而非5000元/月；2.案涉房屋的《房地产估价报告》是滁州市实验中学单方委托，该报告评估价格所依据的房屋面积与实际租赁面积不符，且评估价格综合了董志、何家俊、薛广均对房屋进行装修而产生的升值部分，故该评估价格不合理，不予认可；3.自2016年7月下发拆迁通知后，一直处于停业状态，未使用案涉房屋，故不应支付租金。滁州市实验中学辩称，案涉房屋的租金标准是5000元每月，60000元一年，对此，董志、何家俊、薛广均在一审中也是承认的。故一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。滁州市实验中学向一审法院起诉请求：1.解除滁州市实验中学与董志、何家俊、薛广均之间的不定期房屋租赁合同，董志、何家俊、薛广均将位于滁州市琅琊路309号租赁房屋返还给滁州市实验中学；2.董志、何家俊、薛广均支付2016年1月1日至房屋返还之日的租金（按13560元/月）计算;3.董志、何家俊、薛广均承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年11月30日，滁州市实验中学与董志签订一份租赁合同，约定：滁州市实验中学将其校内学生宿舍白楼一楼10间（现门牌号为滁州市琅琊东路309号）出租给董志，租赁期限自2012年1月1日起至2014年12月31日止，租金为60000元/年，每月5000元，于每月10日前缴纳。合同签订后，董志、何家俊、薛广均共同使用房屋经营酒店。合同到期后，董志、何家俊、薛广均继续承租房屋至今，双方未续订房屋租赁合同。董志、何家俊、薛广均按5000元/月支付了2015年12月31日前的租金。2016年1月8日，滁州市实验中学委托安徽建英房地产土地评估经纪有限公司对滁州市琅琊东路309号（建筑面积为542.76平方米）等商铺市场租金价值进行评估，评估结论为月租金单价25元/平方米，月租金13569元（滁州市实验中学按13560元/月主张租金）。一审法院认为，滁州市实验中学与董志签订《房屋租赁合同》后，董志、何家俊、薛广均共同使用房屋经营酒店。该合同已于2014年12月31日到期，双方未续签合同。《中华人民共和国合同法》规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案合同到期后，董志、何家俊、薛广均继续占有承租的房屋至今，双方的租赁关系转为不定期租赁，滁州市实验中学有权要求解除不定期租赁合同。董志、何家俊、薛广均支付了2015年12月31日前的租金后，不再支付租金。滁州市实验中学未举证证明其已在诉讼前向董志、何家俊、薛广均送达了《房地产估价报告》，故本案应自滁州市实验中学起诉之次日起按评估价格优惠后13560元/月支付租金，即董志、何家俊、薛广均自2016年1月1日起至2016年8月9日按5000元/月的标准支付租金，自2016年8月10日起至房屋实际返还之日止按13560元/月支付租金。董志辩称由于滁州实验中学下发拆迁通知，致使其无法实际经营，其不应承担下发拆迁通知之后的租金；滁州市实验中学应当对装修损失进行补偿并按拆迁政策进行补偿。因诉争的房屋一直由董志、何家俊、薛广均占用，其应当支付占有期间的租金；董志、何家俊、薛广均对装修损失及拆迁补偿未提供证据，且未提起反诉，本案不予处理。综上所述，一审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决：一、解除滁州市实验中学与董志、何家俊、薛广均之间的不定期房屋租赁合同，董志、何家俊、薛广均于判决生效后三十日内将位于滁州市实验中学校内的学生宿舍（现门牌号为滁州市琅琊东路309号）返还给滁州市实验中学；二、董志、何家俊、薛广均于判决生效后三十日内支付滁州市实验中学租金（自2016年1月1日起至2016年8月9日按5000元/月的标准支付租金，自2016年8月10日起至房屋返还之日止按13560元/月的标准支付租金）；三、驳回滁州市实验中学其他的诉讼请求。案件受理费2270元，减半收取1135元，由滁州市实验中学负担535元，董志、何家俊、薛广均负担600元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.董志、何家俊和薛广均提交的7份收款收据系合同期内所交纳租金，不能证明合同到期后的租金标准，故对该组证据的证明目的不予采信；2.滁州市实验中学提交的“安徽省滁州市地方税务局通用手工发票（存根联）”能够证明董志于2015年分季度向滁州市实验学校缴纳房租，租金为7000元/季度，且董志、何家俊和薛广均对该组证据亦认可，故对该组证据的证明目的，本院予以采信。二审查明：本案合同到期后，董志、何家俊、薛广均按照7000元/季度标准向滁州市实验中学交纳了2015年的涉案房屋租金。双方当事人所举其他证据与一审相同。本院对一审法院其他查明的事实予以确认。本院认为，根据当事人诉辩意见，本案二审争议焦点是：董志、何家俊和薛广均从2016年1月1日起向滁州市实验中学缴纳房租的标准如何确定。案涉房屋租赁合同于2014年12月31日租赁期间届满后，双方未续签房屋租赁合同，承租人继续使用租赁房屋，并按照每季度7000元标准向滁州市实验中学支付了2015年全年的租金，滁州市实验中学予以接受且未提出异议。对该事实，二审中双方当事人均无异议，本院予以确认。故对从2016年1月1日起至本案起诉之日止期间的租金标准应按每季度7000元标准计算。故一审判令2015年董志、何家俊、薛广均按照5000元/月标准向滁州市实验中学交纳租金不当，本院予以纠正。合同到期后承租人继续使用案涉房屋，以上说明双方对案涉房屋的租赁达成新的合意，形成新的租赁关系。从实际履行情况可以得知，新租赁关系的期限在6个月以上，但由于双方并未采取书面形式，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，该新的租赁关系为不定期租赁。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但滁州市实验中学作为出租人应当在合理期限之前通知承租人。本案中，滁州市实验中学2016年8月9日向人民法院起诉请求解除租赁合同，视为履行了通知义务。后董志、何家俊和薛广均继续占用案涉房屋，应按照房屋的租赁价格支付房屋占有使用费。案涉房屋的租赁价格，经评估机构评估后为162828元/年（滁州市实验中学按13560元/月主张租金），但董志、何家俊和薛广均称评估未经其认可，且评估结果不合理，该评估价格不应作为案涉房屋租金的依据。本院认为，滁州市实验中学作为案涉房屋的所有权人，有权委托评估机构对其所有房产进行价格评估。评估机构所评估的对象为案涉房屋，房屋的面积也并非董志、何家俊和薛广均所称的仅为200多平米。评估机构对案涉房屋租赁价格的评估是按照比较法、收益法的估价方法，采用公开市场价值标准进行评定的，且“估价对象”中只涉及房屋，并未就装修装饰进行估价，评估报告的估价结果可作为认定案涉房屋租赁价格的依据。故对于该上诉理由，本院不予支持。董志、何家俊和薛广均称其自2016年7月收到滁州市实验中学下发的拆迁通知后，一直未经营，处于停业状态，不应支付租金。然而其在接到拆迁通知后并未及时与滁州市实验中学解除租赁关系，也未将案涉房屋返还滁州市实验中学，而是继续占用，故理应支付相应租金。故对该上诉理由，本院不予采纳。综上所述，董志、何家俊和薛广均的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省滁州市琅琊区人民法院(2016)皖1102民初2447号民事判决第一项、第三项【即一、解除滁州市实验中学与董志、何家俊、薛广均之间的不定期房屋租赁合同，董志、何家俊、薛广均于判决生效后三十日内将位于滁州市实验中学校内的学生宿舍（现门牌号为滁州市琅琊东路309号）返还给滁州市实验中学；三、驳回滁州市实验中学其他的诉讼请求。】；二、变更安徽省滁州市琅琊区人民法院(2016)皖1102民初2447号民事判决第二项为董志、何家俊、薛广均于判决生效后三十日内支付滁州市实验中学租金（自2016年1月1日起至2016年8月9日按每季度7000元的标准支付租金，自2016年8月10日起至房屋返还之日止按每月13560元的标准支付租金）。如果董志、何家俊、薛广均未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2270元，减半收取1135元，由滁州市实验中学负担535元，董志、何家俊、薛广均负担600元。二审案件受理费2156元，由董志、何家俊、薛广均负担656元，滁州市实验中学负担1500元。本判决为终审判决。审 判 长 孔德敬审 判 员 付广永审 判 员 李 刚二〇一七年五月二十二日书记员代 元 婷附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 更多数据：搜索“”来源：