（2017）京02民终3946号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-06-28
案件名称
华域大通投资管理（北京）有限公司与杨桂茹房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
华域大通投资管理（北京）有限公司,杨桂茹
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终3946号上诉人（原审被告）：华域大通投资管理（北京）有限公司，住所地北京市西城区广安门内大街319号广信嘉园底商2号商铺。法定代表人：杨雷，董事长。委托诉讼代理人：杨汇泽，男，华域大通投资管理（北京）有限公司员工。被上诉人（原审原告）：杨桂茹，女，1964年3月18日出生，汉族，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：陈磊，天津津北斗律师事务所律师。上诉人华域大通投资管理（北京）有限公司（以下简称华域大通公司）因与被上诉人杨桂茹房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第20753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。华域大通公司的上诉请求为：1.改判我公司向热力集团交纳2013年7月1日至2014年10月10日期间的供暖费后再与杨桂茹进行中央空调使用费及物业费的结算，如有费用减免，将减���部分退还给杨桂茹；2.本案一、二审诉讼费用由杨桂茹承担。事实和理由：本案一审认定事实不清。1.一审法院未能查清2013年7月1日至2014年10月10日期间冬季供暖费应向热力集团交纳的事实。2.一审法院未能查清我公司与杨桂茹解约协议中所规定的内容。杨桂茹辩称，我同意一审判决。我与华域大通公司签订解约协议时系基于我方想转让涉案房屋的承租权，如果我不签协议，华域大通公司就不让我转让。从我承租涉案房屋开始，中央空调就一直不出风，一审判决没有扣除空调费用，我认为一审判决返还的费用过低，但是我没有提出上诉。杨桂茹向一审法院起诉请求：1、请求判令华域大通公司返还我中央空调使用费84060元；2、请求判令案件受理费由华域大通公司承担。一审法院认定事实：杨桂茹与案外人邓海军共同经营北京金源山水文化传播有限公司。2013年7月1日，邓海军代表北京金源山水文化传播有限公司与华域大通公司签订房屋租赁合同,租赁房屋位于北京市西城区广安门内大街319号广信嘉园A座、B座商业楼一层以及B1层部分房屋（以下简称涉案房屋），租期为2013年7月1日至2018年12月31日，租赁面积为750平方米。合同约定除缴纳租金外承租方仍需按所租房屋所属小区物业管理公司收费标准按租赁建筑面积向出租方缴纳物业管理费和中央空调费，出租方代收上述费用，不另加手续费。2014年3月15日，杨桂茹、邓海军与张瑞签订《合作协议》，三方约定联合投资经营北京金源山水文化传播有限公司相关业务。2014年3月30日，杨桂茹、邓海军与张瑞再次签订《补充协议》，约定由于公司经营亏损，三方合作终止，由杨桂茹一方独自经营，张瑞与邓海军不再投入并同意从此退出该公司，不再参��经营和利益分配，公司所有经营及盈亏均与邓海军与张瑞没有任何关系，公司法定代表人变更为杨桂茹。2014年10月10日，杨桂茹与华域大通公司签订《解约协议书》，双方协商一致同意解除邓海军与华域大通公司之间签订的房屋租赁协议并进行转让，原合同租赁截止日期为2014年10月10日。该《解约协议书》中还写明：“因我公司针对小区物业公司前期提供的服务不符合约定标准，同该物业正处于交涉与沟通中。乙方租赁期间物业管理费、中央空调使用费均未交纳。自2013年7月1日始至2014年10月10日止，共计467天，收费标准每天每平方米人民币0.4元，合计应付物业管理费、中央空调使用费人民币140100元。乙方同意用原合同保证金和部分租金合计人民币140100元作为该事件确定后此项费用支付的保证。另因邓海军本人于2014年3月30日退出该公司，此项事宜由该公司现经营者（原股东之一）杨桂茹办理并签署协议。”《解约协议书》签订后，杨桂茹即将涉案房屋交还给华域大通公司，华域大通公司从应退还杨桂茹的押金和租金中扣留物业管理费和中央空调使用费共计140100元，其他费用已退还。同日，杨桂茹向华域大通公司出具承诺书，其全权代表北京金源山水文化传播有限公司及邓海军与华域大通公司办理并签署相关协议，由此引发的法律纠纷及租赁期间产生的纠纷由其本人独自承担。一审庭审中，华域大通公司称其收取杨桂茹的物业费和中央空调使用费属于代收代付，杨桂茹租赁期间的物业管理费和空调使用费已全额交纳给北京国信好望物业管理有限公司。另查：2010年6月30日，北京国信好望物业管理有限公司、北京金源投资管理有限公司、北京恒达宏业经贸有限公司及北京鼎好世纪电子有限公司签订《��业管理服务协议》，四方就北京金源投资管理有限公司（甲方）、北京恒达宏业经贸有限公司（乙方）所有的北京市西城区广安门内大街319号A座、B座商业楼（广信嘉园）总建筑面积约2953.84平方米的物业管理事宜进行了约定，由北京鼎好世纪电子有限公司（丙方）按时、按约交纳物业费、冷热水、电、中央空调等能源费用以及其他相关费用；物业管理费为每天每建筑平方米0.16元，甲方的面积为2356.84平方米，全年物业费为137639.46元；乙方面积为597平方米，全年物业管理费为34864.80元；中央空调使用费为每天每平方米0.24元，甲方全年的中央空调使用费206459.18元，乙方全年的中央空调使用费为52297.20元；全年物业管理费、中央空调使用费共计431260.64元。2010年7月27日，北京金源投资管理有限公司、北京恒达宏业经贸有限公司、华域大通公司签订《房屋使用合同》，合同约���北京金源投资管理有限公司、北京恒达宏业经贸有限公司将位于北京市西城区广安门内大街319号A座、B座商业楼（广信嘉园）产权房一并提供给华域大通公司经营办公使用，总建筑面积共约2953.84平方米，合同有效期限8年，自2010年10月28日起至2018年10月27日止，合同期间，华域大通公司需按期足额缴纳使用费，按时向有关部门交纳水、电、中央空调费、物业费等相关费用。2014年8月22日，北京国信好望物业管理有限公司第一分公司分别将金源投资管理有限公司和北京恒达宏业经贸有限公司诉至法院，要求支付前欠的物业费和中央空调使用费。北京市西城区人民法院于2014年11月21日做出（2014）西民初字第21409号和（2014）西民初字第21410号民事判决书，分别判定北京金源投资管理有限公司向北京国信好望物业管理有限公司第一分公司支付2010年7月1日至2010年10月27��、2013年1月1日至2013年12月31日、2014年1月1日至2014年6月30日物业费250767.78元和空调使用费261844.92元；判定北京恒达宏业经贸有限公司公司向北京国信好望物业管理有限公司第一分公司支付2010年7月1日至2010年10月27日、2013年1月1日至2013年12月31日、2014年1月1日至2014年6月30日物业费63520.80元和空调使用费66326.70元。由于2012年北京国信好望物业管理有限公司第一分公司与供暖单位解除了供暖协议，故该案判决中空调使用费已扣除冬季供暖期间的供暖费。北京金源投资管理有限公司和北京恒达宏业经贸有限公司不服一审判决，分别上诉，北京市第二中级人民法院于2015年4月29日做出（2015）二中民终字第02840号和（2015）二中民终字第08241号民事判决书，判决维持原判。2015年9月23日，华域大通公司将上述两份判决的物业费及中央空调使用费全部支付给了北京国信好望物业管理有限公司第一分公司。2016年1月12日，北京国信好望物业管理有限公司第一分公司再次将北京金源投资管理有限公司和北京恒达宏业经贸有限公司诉至法院，要求支付2014年7月1日至2016年12月31日期间的物业费和中央空调使用费。北京市西城区人民法院已做出（2016）京0102民初字第2034号和第2040号民事判决书，判决书中写明双方当事人确认地下一层空调不出风时间是2016年2月18日，判决认定自2016年2月18日起地下一层的空调使用费按80％计算，此日期前地下一层的空调使用费按约定支付，判决北京金源投资管理有限公司支付2014年7月1日至2016年12月31日物业费344098.64元、中央空调使用费325842.71元，判决北京恒达宏业经贸有限公司支付2014年7月1日至2016年12月31日物业费87162元、中央空调使用费81243.74元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。杨桂茹与华域大通公司就涉案���屋签订的《解约协议书》，系双方自愿订立，不违反法律法规的强制性规定，系有效协议。杨桂茹主张在签订《解约协议书》时系受肋迫所签，无事实与法律依据，法院不予确认。关于杨桂茹主张要求返还中央空调使用费一节，《房屋租赁合同》中写明：承租方应按所租房屋所属小区物业管理公司收费标准按照租赁建筑面积向出租方交纳物业管理费和中央空调费，出租方代收上述费用。《解约协议书》中写明，在签订该协议时，华域大通公司正在与小区物业公司就物业服务不符合标准问题进行交涉和沟通，华域大通公司扣留杨桂茹140100元（包括物业费和中央空调使用费）作为该事件确定后此项费用支付的保证。庭审中，华域大通公司提供了北京国信好望物业管理有限公司起诉北京金源投资管理有限公司和北京恒达宏业经贸有限公司的生效判决书，以及全额交纳物业费和中央空调使用费的票据，法院确认华域大通公司已将2014年6月30日之前代收杨桂茹的物业费和中央空调使用费交付给了北京国信好望物业管理有限公司。关于2014年7月1日至2014年10月10日的中央空调使用费问题，法院已判决房屋产权单位应向物业公司交纳，华域大通公司应按判决向北京国信好望物业管理有限公司支付上述费用。鉴于北京国信好望物业管理有限公司与北京金源投资管理有限公司和北京恒达宏业经贸有限公司诉讼判决中，中央空调使用费已扣除供暖费，故杨桂茹主张的2013年7月1日至2014年10月10日期间中央空调使用费中所含的冬季供暖费数额华域大通公司应予返还。法院对杨桂茹主张中央空调使用费的请求中合理的部分予以支持，过高的要求法院不予支持。据此，一审法院于2016年12月判决：一、自判决生效之日起五日内，华域大通投资管理（北京）有��公司返还杨桂茹中央空调使用费二万二千五百元。二、驳回杨桂茹的其他诉讼请求。如果华域大通投资管理（北京）有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审审理过程中，华域大通公司主张应待该公司与供热公司就供暖费的问题结算清楚后再与杨桂茹进行结算，为证明与供热公司尚未结算，华域大通公司提交《北京市热力集团供暖收缴通知单》予以证明。杨桂茹不认可该证据的证明目的，认为根据生效判决，华域大通公司应当进行结算。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，杨桂茹与华域大通公���签订的《解约协议书》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行。杨桂茹主张《解约协议书》系在华域大通公司胁迫下签订，但未就该主张提供证据予以证明，本院对该主张不予支持。杨桂茹依约向华域大通公司交纳了北京金源山水文化传播有限公司在2013年7月1日至2014年10月10日使用涉案房屋期间的物业费和中央空调费，但是业已生效的人民法院生效判决已经将上述时间段内北京金源投资管理有限公司与北京恒达宏业经贸有限公司应当向北京国信好望业管理有限公司第一分公司支付的中央空调费中的冬季供暖期间的供暖费予以扣除，华域大通公司按照生效判决交付给北京国信好望物业管理有限公司的中央空调使用费中，亦不包括上述时间段内冬季供暖期间的供暖费，据此，华域大通公司收取的杨桂茹交纳的中央空调费，亦不应包括冬季供暖期间的供暖费。一审法院根据生效判决确认的供暖费支付标准，判决华域大通公司返还杨桂茹中央空调使用费22500元，并无不当，本院予以支持。关于2013年7月1日至2014年10月10日期间涉案房屋使用主体是否应当支付供暖费以及支付供暖费的具体数额，相关当事人可以另行解决。综上所述，华域大通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费363元，由华域大通投资管理（北京）有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 王 磊审判员 白 松审判员 刘慧慧��〇一七年五月二十二日书记员 耿 玉 微信公众号“”