（2017）沪0109民初2708号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-09-19
案件名称
郑玉琴与上海菜园副食品商场房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市虹口区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑玉琴,上海菜园副食品商场
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0109民初2708号原告：郑玉琴，女，1985年4月28日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托代理人：郑震捷、宋高峰，上海善法律师事务所律师。被告：上海菜园副食品商场，住所地上海市。投资人：袁振平。原告郑玉琴与被告上海菜园副食品商场(以下简称菜园商场)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑玉琴的委托代理人宋高峰到庭参加诉讼。被告菜园商场经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑玉琴向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2016年2月至2016年10月期间的租金315,000元及利息(按同期银行贷款利率，自2016年11月26日计算至被告实际支付之日止);2、判令被告向原告支付电费5,153元。事实与理由：2014年5月15日，原告委托其父亲郑义昌与被告双方签订《房屋(商铺)租赁合同》，约定由被告承租原告位于本市虹口区广粤路XXX-XXX号商铺用于经营。租期120个月，自2014年9月1日—2024年8月31日止，2014年5月15日—2014年8月31日为被告装修免租期。其中2015年9月1日—2016年8月31日年租金为42万元，2016年9月1日—2018年8月31日年租金为96万元，租金每三个月为一次付款期，先付后用。双方同时约定如下违约条款：任何一方未能按约履行合同的，应由违约一方赔偿守约方由此造成的一切损失，同时需支付3个月租金作为违约金；租金逾期30天未付视作违约，出租人有权终止租赁关系。合同签订后，被告的法定代表人另成立上海食富实业有限公司，由其儿子袁赛华担任该公司法定代表人，并注册在该承租地址内经营超市。合同履行过程中，被告经常拖欠支付租金，经原告多次催讨租金、发《律师函》告知，被告于2016年11月搬离该涉案物业并他处经营，但仍拖欠租金自2016年2月1日起至今未付，同时拖欠2016年10月电费5,153元，为避免供电公司停止供电，该电费由原告代为缴纳。被告菜园商场辩称，原告7月7日发出律师函后就派人来商场闹事，影响我方正常经营。原告在租赁期间未正常供水，也对我方的经营造成影响。原告也没有向我方开具租金发票。签订解除合同协议书时，原告要求我方将营业执照迁出，同意迁出后给予我方一定的补偿，但最后也没给，还来起诉我了。2016年2月至10月的租金31.5万元是没有支付，是因为原告拖延提供产权证导致我方办理营业执照、卫生证的时间都晚了一年。我应原告的要求对房屋进行过违章搭建，原告为此答应过补偿我方11万元，我方认为应当从欠租中扣除。我方从2014年9月1日开始使用系争房屋，一直到2016年10月，之后双方就签订了解除协议。我对房屋进行过装修，我方认为原告还应当给予我方一定的补偿。本院经审理认定事实如下：原告系上海市广粤路1403、1485号101室、地下1层01室房地产权利人。2014年5月15日，原告(出租方，甲方)与被告(承租方，乙方)签订《房屋(商铺)租赁合同》，约定，甲方将上海市虹口区广粤路XXX-XXX号房屋(商铺)出租给乙方，建筑面积1,856平方米，租赁期自2014年9月1日起至2024年8月31日，2014年9月1日至2015年8月31日年租金为36万元，2015年9月1日至2016年8月31日年租金为42万元，2016年9月1日至2018年8月31日年租金为96万元。乙方应向甲方支付租赁押金3万元。租赁期内，乙方所发生水电煤等费用由乙方使用计量读表数计算，乙方应在规定时间内付清。租赁期内双方必须信守合同，任何一方未能按约履行合同，应由违约一方赔偿守约方由此所造成的一切损失。同时双方均按三个月租金向对方支付违约金。合同落款处出租方盖章(甲方)由案外人郑义昌签字，原告称郑义昌系原告父亲，系受原告委托与被告签订租赁合同。合同签订后，被告按约使用了系争房屋。2016年7月7日，原告向被告发出《律师函》，载明，由于被告拖欠原告租金已逾五个月，望被告在收函后五日内支付所欠2016年2月到6月租金共17.5万元，否则将按约终止合同。同年11月13日，原告再次委托律师向被告发函，要求被告于2016年11月20日将上海市虹口区广粤路XXX号-XXX号物业商铺内的杂物清空。2016年11月26日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《解除合同协议书》，载明，因乙方长期未付租金，(从2016年2月至2016年10月)未付租金，未付租金金额人民币31.5万元整。故甲方不愿再继续将物业出租给乙方，经双方协商终止原先签订的租赁合同。乙方在2016年11月20日前已清除房产里的所有乙方物品，并交还与甲方。乙方已在2016年11月25日办理营业执照迁出甲方物业。甲方落款处由案外人郑昌义签字及原告的盖章。另查明，2016年9月1日至2016年9月30日电费5,153.16元，已由原告支付。本院认为，原、被告签订的《房屋(商铺)租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。在合同履行过程中由于被告违约逾期支付租金，导致双方签订《解除合同协议书》，提前终止合同。《解除合同协议书》中确定被告尚欠2016年2月至10月租金31.5万元，被告理应向原告支付该笔欠租。原告同意被告已付租赁押金从欠租中予以抵扣，本院予以准许。对于被告占用房屋期间的电费，也应当由被告负担。但《解除合同协议书》未对欠租的支付时间作出约定，故原告要求被告支付利息的诉讼请求，本院不予支持。被告对于其辩称理由，未提供任何证据予以证明，原告对此亦不予认可，在《解除合同协议书》中也未涉及，本院难以采信。被告上海菜园副食品商场经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告上海菜园副食品商场应于本判决生效之日起10日内支付原告郑玉琴2016年2月至2016年10月欠付租金28.5万元(已扣除租赁押金3万元)；二、被告上海菜园副食品商场应于本判决生效之日起10日内支付原告郑玉琴2016年9月1日至2016年9月30日电费5,153元；三、对原告的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6,102.29元，减半收取3,051.15元，由被告上海菜园副食品商场负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 曹北霖二〇一七年五月二十二日书记员 尤 佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 微信公众号“”