（2017）苏01民终507号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-06-26
案件名称
赵志东与陈飙房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈飙,赵志东
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终507号上诉人（原审被告）：陈飙，男，1982年6月2日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：李志成，江苏和忠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵志东，男，1968年12月26日生，汉族，住南京市鼓楼区，现住南京市鼓楼区。上诉人陈飙因与被上诉人赵志东房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市玄武区人民法院（2016）苏0102民初3795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈飙上诉请求：1、将一审判决的23万元改判为8万元或发回重审；2、一、二审诉讼费用由赵志东承担。事实与理由：1、涉案房屋是在合同签订之后被司法查封，陈飚事先不知晓，故不属于无正当理由不履行合同，约定的20万元违约金不适用此情形；2、陈飚没有故意违约，一审所判违约金23万元过高，请求二审法院予以降低；3、补充协议已经将违约金变更为8万元，一审判决23万元违约金没有依据；4、一审法院以询价得出房屋市场价格，并据此判决是错误的；5、陈飚不是涉案房屋的实际权利人，仅是代黄静挂名代持，无力承担巨额违约金。赵志东辩称：1、存量房合同和补充协议均为双方自愿签订的，不存在使用逼迫欺骗等手段，都是有效合同；2、存量房合同的违约责任是由中介确定的，数额是按业内公认的值确定的，不存在偏大的问题；3、补充协议设定的违约金，与交易违约没有关系，并不是变更违约责任；4、已交纳的钱款4万元，与上两项违约赔偿没有任何关系，是125万元几个月占用的利息；5、交易房屋不能及时解押或解封，与当事人的信用有关，但不属于不可抗力，只要当事人将钱款交于银行，就能解押或解封；6、当事人签的每一个协议，都是合法有效的，都应该得到完整的执行；7、除协议条款上约定的赔偿，陈飚还应该对精神上的伤害赔偿10万元；8、本来买房是为了小孩上学，但后来买的房子时间就晚了，现在能不能如愿上学还是未知数；9、陈飚因毁约，在房子上的收益远远大于30万元，法庭应没收他所有因违约带来的利益，另加进行处罚。10、房产证证明陈飚是房子的主人，合同签字人是陈飚本人，赔偿当然由其负责。陈飚与黄静之间的情况，只能向黄静去追诉，与我无关；11、陈飚按合同早应该付我赔偿金解决问题，但为了逃避责任，面对本事件还一次次浪费社会公共资源，拖延给我赔付。综上，请求法院根据事实，判决他赔付因违反合同20万元、判决他违反协议赔付我8万元、判决他因违约使我精神受到的伤害10万元，担负所有的诉讼费用。赵志东一审诉讼请求：判令陈飙支付违约金280000元。一审法院认定事实：2015年11月10日，赵志东作为购买方（乙方）、陈飙作为出售方（甲方）与存房经纪公司（丙方）就2410室房屋的买卖事宜签订《存量房交易合同》，约定：房屋售价148万元；甲方保证出售的房屋权属真实，并符合国家及南京市房屋上市交易的政策法规及有关规定，且房屋财产的共有人对出售此房屋无异议；甲、乙双方在签约时，乙方支付甲方定金人民币5万元；乙方办理商业贷款60万元，所需相关费用由乙方自行交纳；乙方借给甲方120万元，于2015年12月1日前贷款预审通过后3日内，由丙方陪同甲、乙共同前往房产局查询房屋权属状况，在确认该房屋无其他影响交易的权利限制（除产权证上注明的抵押外）后，三方共同到银行办理还款解押手续；乙方于本合同签订之日向丙方支付佣金为人民币7400元；三方确定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的；2、未能按照合同的约定提供必要的文件和配合，造成三方无法履行合同的……三方商定，违约行为方支付给各守约方的违约金金额为20万元。在合同附件“房屋状况说明书”上司法查封一项勾选内容为“无”。合同签订当日，赵志东向陈飙支付了定金5万元。2015年11月30日，陈飙收到赵志东120万元。2015年12月28日，双方当事人达成补充协议一份，约定：1、陈飙按银行计息，一次性补偿赵志东损失15000元。到期支付本金120万元及计息，每逾期一天按本金千分之一支付违约金。2、陈飙承诺在2016年1月20日前完成中央路258-8号2410室房产解封手续，并在解封后柒日内过户。逾期完成上述手续叁日内一次性支付赵志东违约金捌万元。2016年3月25日，双方当事人与存房经纪公司签订解除协议一份，约定：因陈飙原因，买卖合同无法继续履行，经三方协商一致同意解除；陈飙赔付赵志东15000元作为赵志东已经支付存房经纪公司的中介费用及在此期间发生的银行计息；本协议签订后，双方不会就中介费问题及合同产生的纠纷向存房经纪公司追责，后期赔偿问题由双方协商解决，或通过司法途径解决。2016年6月3日，赵志东出具收条一份，言明“今收到黄静借款本金1200000元及黄静代陈飙退还本人定金50000元，及在此期间已支付本人利息40000元整，及黄静代陈飙赔付本人已支付的中介费11180元，合计人民币1301180元。”一审过程中，赵志东提供365淘房网下载的锦盈大厦（涉案房屋所在大厦）2015年9月至2016年8月期间的二手房价走势图。该图显示2016年4月至6月期间的为锦盈大厦房屋的单价为每平方米34000至36000元。为查明本案事实，一审法院向锦盈大厦周边的房屋中介公司我爱我家南昌路店、中原地产中央门店、链家地产黑龙江路店就2410室的房屋价格进行了询价，三家中介的店员表示，2016年3月至6月期间锦盈大厦的房屋市场价格较为平稳，每平方米单价在35000元左右。一审法院认为：双方当事人签订的关于2401室的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。当事人应当按照约定履行自己义务。当事人一方不履行合同义务，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。陈飙自认因2401室被司法查封，导致无法履行向赵志东出售2401室的合同义务，应承担相应的违约责任。双方当事人于2015年11月签订合同，约定赵志东以140万元的价格购买2401室，2016年3月25日双方合同解除及6月赵志东收到陈飙退回购房款时，根据赵志东所举证房屋价格走势图及本院询价结果，房屋市场价格上涨至每平方米35000元左右，故因陈飙违约导致赵志东产生的购房差价应为赵志东的损失，根据该差价损失，赵志东主张的违约金28万元明显过高，考虑陈飙已赔付赵志东购房款利息及中介费用损失，结合上述差价损失，一审法院酌情调整陈飙应承担的违约金为23万元。一审法院判决判决：陈飙于本判决生效之日起十日内支付赵志东违约金230000元。一审案件受理费5500元，因适用简易程序减半收取为2750元，由赵志东负担491元，陈飙负担2259元。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案双方当事人与中介公司《存量房交易合同》约定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的；2、未能按照合同的约定提供必要的文件和配合，造成三方无法履行合同的……三方商定，违约行为方支付给各守约方的违约金金额为20万元。陈飚作为出卖方，在交易前未能查实涉案房屋的法律状态，导致合同不能履行，已经构成违约，应当承担合同约定违约责任。陈飚称事先不知晓涉案房屋被司法查封，故不属于无正当理由不履行合同的上诉理由，本院不予支持。为解决司法查封问题，双方当事人于2015年12月28日达成补充协议，约定陈飙承诺在2016年1月20日前完成涉案房屋解封手续，并在解封后7日内过户。逾期完成上述手续3日内一次性支付赵志东违约金8万元。该项违约金系针对陈飚的解封行为而约定，并非变更了《存量房交易合同》中无正当理由不履行合同应承担20万元违约金的约定。由于陈飚最终也没有完成解封事项，故赵志东请求按《存量房交易合同》中的约定由陈飚承担违约责任，应予支持。陈飚称补充协议将违约金变更为8万元的上诉理由，本院不予支持。一审法院根据赵志东的举证并进行了询价，认定房屋市场价格上涨至每平方米35000元左右，同时考虑陈飙已赔付赵志东购房款利息及中介费用损失，据此确定陈飚应承担的违约金为23万元，并无不当。陈飚称一审判决违约金过高的上诉理由，本院不予支持。至于陈飚称其并非涉案房屋的实际权利人，仅是代黄静持有房屋的上诉理由，本院认为，涉案房屋产权登记在陈飚名下，《存量房交易合同》等法律文件也系陈飚签署，陈飚应当承担合同责任。至于其陈述的所谓代持问题，应由其自行与黄静解决。综上，陈飚的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4750元，由上诉人陈飚负担。本判决为终审判决。审判长 王劲松审判员 龚 震审判员 郑 慧二〇一七年五月二十二日书记员 戴 苗 微信公众号“”