（2017）辽0105民初2837号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-06-15
案件名称
原告沈阳万联恒德物业管理有限公司与被告王淑芬、曹火烽物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市皇姑区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈阳万联恒德物业管理有限公司,王淑芬,曹火烽
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0105民初2837号原告沈阳万联恒德物业管理有限公司，住所地沈河区北站路146号24楼21号，统一社会信用代码：91210103798451379M。法定代表人邢龙，系该公司总经理。委托代理人杨宁，系该公司工作人员。委托代理人赵丹妮，系该公司工作人员。被告王淑芬，住沈阳市皇姑区。被告曹火烽，住沈阳市皇姑区。二被告委托代理人王国杰，系被告王淑芬弟弟，住沈阳市沈河区。原告沈阳万联恒德物业管理有限公司与被告王淑芬、曹火烽物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员刘佳独任审判，于2017年5月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨宁、赵丹妮、被告委托代理人王国杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告沈阳万联恒德物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：要求被告立即支付原告2013年5月31日至2017年4月30日期间拖欠的物业费6607元，诉讼费由被告承担。被告居住在原告物业服务区内，居住面积122.36平方米，被告拖欠从2013年5月31日至2017年4月30日期间的物业费，为维护原告的合法权益，依据物业费交纳的法律法规和相关规定，起诉至法院。被告王淑芬、曹火烽辩称，拖欠原告主张时间段的物业费属实，但原告主张金额计算有误，物业费计算至2017年5月30日应为5627元。被告不交纳物业费原因包括：1、我从2012年购买这个房屋一直未住过，2012年6月1日交房验收时，房屋需要维修的地方有30多处，门的对讲机不好使，没有插头，电闸开关跳闸，门窗关闭不严，都没有给我修理。2、房檐漏雨，我家地板被泡，已经更换两次。3、北屋墙皮起泡，下雨时从墙体进行，导致我家楼下被淹，南卧室四楼漏雨导致我家被淹。南卧室的柜子被泡的变形起皮不能使用。这个漏雨从2012年持续至2017年，至今没有修好。4、小区停车位104个，但进园区车辆超过140，给我们的出行到来不便。5、高层电梯20个，里面贴了广告，物业公司无权收取广告费用应有我们一份。6、七号楼的闭门器损坏，无人修理。7、通往地下库房的门拉手损坏。7、小区草坪全是杂草，小区北面绿地现在全是土地，之前是草坪。至今没有草坪已有4年。8、楼道墙皮破烂物业公司不修。2楼至3楼声控灯坏了至今没有修好。9、地下车库外墙皮脱漏至今有四年也没有维修。10、小区消防通道物业有石球挡住，影响消防车进出。总之，物业公司服务不达标。经审理查明：原告系从事物业管理活动的单位。被告系“亿海阳光”住宅小区业主，二被告在该小区私有的位于沈阳市皇姑区房屋面积为122.36平方米。2010年8月16日，辽宁亿森房地产开发有限公司与原告签订《“亿海阳光”项目前期物业服务合同》，约定合同期限为2010年9月1日至2015年8月31日。该合同到期后，辽宁亿森房地产开发有限公司再次与原告签订《“亿海阳光”项目前期物业服务合同》，约定合同期限为2015年9月1日起至业主委员会代表全体业主与物业服务公司签订合法的物业服务合同生效时止。两份合同第二章服务内容与质量均约定：第二条1、由原告对被告居住的“亿海阳光”住宅小区提供物业公共部位的日常维修、养护和管理。2、物业公共设施设备的运行、维修、养护和管理。3、车辆停放的管理。第三章服务费用第六条物业服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积交纳。多层住宅：1.2元/月/平方米，地上车位：100-200元/月/个，地下车位：100-200元/月/个，电梯费12元/月/个。第四章物业的经营与管理第九条园区内地上停车场，车位使用人应按露天车位100-200元/月/个向乙方交纳物业服务费用（该费用并非车辆保管费）。合同签订后，被告未交纳自2013年5月31日至2017年4月30日期间的物业费。庭审中，原告主张2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业费按每平米每月1.0元收取。上述事实，有原告当庭提交的《“亿海阳光”项目前期物业服务合同》两份（复印件）及当事人陈述笔录在卷佐证，足资认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告作为被告所在住宅小区的物业管理服务单位，在为业主提供物业服务的同时有权利依照约定收取物业服务费，而被告拒不向原告交纳物业服务费，系违约行为，故原告请求被告给付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。关于被告提出的本人购买房屋后未进行居住的主张，依据法律规定，物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费为由减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准。业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接收相关物业服务等为由拒付物业服务费，故本院对被告主张不予支持。关于被告提出的物业公司收取小区公共停车位管理费用应归业主所有的主张，物业管理区域内的机动车辆停放及交通秩序的维护是物业公司主要服务内容之一，两份《“亿海阳光”项目前期物业服务合同》中已经对物业公司收取地上及地下车位管理服务费作出约定，故被告主张本院不予支持。关于被告提出的电梯广告收入归业主所有的主张，楼道、电梯内等公共区域属于业主的共有部分，应由全体业主共同管理，在其内设立广告所得收益依法属于全体业主，但电梯广告费的归属与本案不属于同一法律关系，故本院在本案中不予处理。关于被告主张的房屋验收时存在多处质量问题、居住过程中存在房屋漏雨、地板被淹情况，原告私有房屋不属于房屋共用部分，不属于物业费承担的房屋共用部位的维修、养护费用，故本院不予支持。对于被告提出的园区绿化不合格、楼道墙皮破损的答辩意见，被告提供照片无法证明拍摄时间，且该照片证明的问题无法体现出状态的持续性以及导致园区整体服务水平存在下降的情况，故本院不予支持，关于被告主张的闭门器、声控灯损坏问题，未提供证据证明，本院不予认定。关于被告拖欠物业服务费的具体数额，依照物业管理服务合同约定的收费标准、原告自身主张及实际拖欠时间(2013年5月31日至2017年4月30日，共计47个月)予以计算，即物业费为：1.0元/平方米/月*122.36平方米*7个月+1.2元/平方米/月*122.36平方米*40个月=6729.8元。物业费现原告主张6607元，系原告对自身权利的处分，且不违反法律规定，本院予以认定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告王淑芬、曹火烽向原告沈阳万联恒德物业管理有限公司给付物业费6607元，于本判决生效之日付清。二、驳回原告其它诉讼请求。若被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告均已预交），由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 刘 佳二〇一七年五月二十二日书记员 李冬梅本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：