（2017）新02民终171号

裁判日期: 2017-05-22

公开日期: 2018-09-13

案件名称

新疆瑞基投资集团有限公司与刘承玉、宋和平商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院

所属地区

新疆维吾尔自治区克拉玛依市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

新疆瑞基投资集团有限公司,刘承玉,宋和平

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）新02民终171号上诉人（原审被告）：新疆瑞基投资集团有限公司。法定代表人：刘国营，该公司董事长。委托诉讼代理人：强军平，新疆惠和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王婉婷，新疆惠和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘承玉。被上诉人（原审原告）：宋和平。上诉人新疆瑞基投资集团有限公司（以下简称瑞基公司）因与被上诉人刘承玉、宋和平商品房销售合同纠纷一案，不服克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2016）新0203民初2798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人瑞基公司之委托诉讼代理人强军平、王婉婷、被上诉人刘承玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人瑞基公司上诉请求为：请求依法撤销一审判决，本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人签订的《商品房认购协议书》已明确表示涉案房屋系被上诉人定制产品，如被上诉人解除合同，应按协议书内容向上诉人赔偿损失，即上诉人不予退还履约保证金和选房押金。2、被上诉人已丧失合同解除权。被上诉人在2015年12月1日即知晓涉案房屋逾期交房超过30日，按照法律规定经催告后合同解除权的行使时间为三个月，被上诉人应在2016年2月29日前行使合同解除权。但被上诉人未在该期限内提出，已丧失合同解除权。3、上诉人与被上诉人均认可九公里生态居住区外配套工程尚未竣工，仅辩解系政府行为与被上诉人无关。据此上诉人的举证责任已完成，根据双方签订的商品房买卖合同第八条，上诉人可据实延期交房。4、一审法院判决上诉人向被上诉人支付利息损失属于适用法律错误，如存在合同解除的情形，应严格按照合同约定以已付房款的0.1%作为违约金。被上诉人刘承玉、宋和平辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、上诉人在向被上诉人交付房屋钥匙时房屋还没有验收合格，违反了合同约定，应当解除商品房买卖合同。被上诉人不知道什么是定制房，涉案房屋没有定制的内容。2、买房时合同约定延期交房超过30天就可以解除合同，超过30天被上诉人要求解除合同时上诉人却不同意。3、被上诉人没有占用房屋，因为涉案房屋达不到验收要求，故被上诉人没有接收房屋。存在私搭乱建情况是因为房屋质量不合格。4、关于利息，因上诉人逾期交房造成被上诉人多年的利息损失，如仅依照合同约定无法弥补被上诉人的损失，故上诉人应当按照银行同期利率向被上诉人支付利息。一审原告刘承玉、宋和平向一审法院起诉请求：1、要求解除与瑞基公司签订的KWS2014-02054号购房合同；2、要求瑞基公司退还1390016.76元，包括购房款1316692.00元、契税39500.76元、房屋维修基金33389元、电视入网费350元、产权证工本费85元；3、支付利息共计263581.09元（依照年利率6.15%,自2013年9月至2016年10月，计算3年1个月）；4、由瑞基公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年8月19日，原、被告双方签订《商品房认购协议书》一份，双方约定原告自愿预定被告开发的九公里生态居住区住宅一套，位于九公里一期，预定栋号为xx栋，面积为241.08平方米。选房定位单价为5735元、选房款为1382545元。在被告取得房产预售许可证后签订《商品房买卖合同》。2013年8月20日，原告支付房款500000元、9月11日支付882545元。2014年12月4日，原、被告双方签订了《克拉玛依市商品房买卖合同》（合同编号为：KWS2014-02054）一份，合同约定原告购买被告开发的克拉玛依区浅水湾嘉瑞园xx栋xx号房屋，房屋总价款1316692元，原告于2014年12月4日前一次性付清全部房款。同时，合同第八条约定，被告应当在2015年10月30日前向原告交付经验收合格房屋，同时约定”如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：······2.因国家和政府部门造成的；3.规划和设计方案变更；非出卖人能控制因素如区域规划变更、六级以上大风天气；供水、供电、供热、天然气等外配套设施系统的批准和安装烟雾。”第九条第1款第（2）项约定，被告未按合同规定的期限将商品房交付原告交付使用的，逾期超过30日后，原告有权解除合同，被告应当退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.1%支付违约金。被告未在约定期限内交付房屋，双方协商未果，故原告诉至法院。另查，涉案工程至今尚未通过竣工验收。一审法院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原、被告签订的《商品房认购协议书》、《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，一审法院依法予以认定，双方均应按照合同约定履行义务。原告已经依约向被告支付了房屋总价款1316692元，被告理应按照合同约定在2015年10月30日前向原告交付房屋，现被告未履行上述义务，延期交房时间已超过30日，依据双方《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项约定，原告有权要求解除合同，并要求退还已交付的房款。关于被告辩称原告未履行解除合同的通知义务，即通过要求解除合同，故不同意解除合同。一审法院认为，原告通过诉讼的方式要求解除合同，并不违反相关法律、行政法规的规定，故被告的该项辩解意见，一审法院依法不予采信。关于被告辩称自2014年至2016年期间，因大风天气致使工程延误91天，但即使扣除该部分天数，被告延期交付的时间亦超过合同约定的30天。关于被告辩称涉案房屋系原告所定制，故不应解除合同，但根据双方签订的《商品房认购协议书》载明的内容，无法证实被告所述，该协议书系双方对将来签订《商品房买卖合同》以及购买商品房的约定，该认购协议依未作为《商品房买卖合同》的附件，不属于《商品房买卖合同》的履行内容，故对被告的该项辩解意见，一审法院依法不予采信。关于被告辩称涉案房屋因政府原因致使外配套设施延误以及个别住户私搭乱建造成验收未通过，致使工程延期交房，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担。”被告并未提供有效证据证实工程延误的原因，亦未证实据实延期的具体天数，故被告的该项辩解意见，一审法院依法不予采信。关于被告公司辩称的原告出示的交费票据与其要求的退还的购房款的数额不一致的意见。经查，原告于2013年8月20日、9月11日，依照双方签订的《商品房认购协议书》向被告公司支付全部购房款共计1382545元，之后签订《商品房买卖合同》时，房屋单价及面积均有变更，致使合同约定的房屋总价款为1316692元，超出的部分原告作为房屋维修基金及契税等缴纳。交费凭证与合同约定房屋总价款不一致，但并不影响原告实际已于2013年9月11日支付全部购房款的事实。故被告的相关辩解意见一审法院依法不予采信。关于原告要求被告瑞基公司退还1390016.76元，包括购房款1316692元、契税39500.76元、房屋维修基金33389元、电视入网费350元、产权证工本费85元的诉讼请求。其中要求退还的购房款1316692元，合法有据，一审法院依法予以支持；其余费用，在双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定，实际是克拉玛依市房产管理局、地方国税局等部门收取，故不应由被告瑞基公司予以退还，该部分请求本院依法不予支持。关于原告要求的利息损失263581.09元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告延期交付房屋，致使双方合同解除，其行为已构成违约，故原告有权要求被告支付利息损失。原告主张其实际付清购房款之日起自诉讼之日止，即2013年9月11日至2016年11月30日，共计3年1个月期间，按照同期年贷款利率6.15%计算利息损失，未违反法律、行政法规的规定，但应以1316692元为本金计算利息损失，即249677.7元，超出部分一审法院依法不予支持。被告辩称双方已约定违约金数额，故原告只应按照约定主张违约金。但被告在占用原告购房款期间，确实造成了原告利息损失，双方约定的按照已付房款的0.1%作为违约金无法弥补守约方的实际损失，故被告的该项辩解意见，无事实和法律依据，一审法院依法不予采信。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告刘承玉、宋和平与被告瑞基公司签订的《克拉玛依市商品房买卖合同》（合同编号为：KWS2014-02054）于本判决生效之日起解除；二、被告瑞基公司于本判决生效之日起五日内一次性向原告刘承玉、宋和平退还购房款1316692元、支付利息损失249677.7元，共计1566369.7元；案件受理费9841.19元、其他诉讼费32.4元，由原告刘承玉、宋和平负担521.59元，由被告瑞基公司负担9352元。本院二审审理期间，上诉人瑞基公司提交下列证据以证明其主张：第一组：2017年1月17日竣工验收交接证明书，拟证明涉案房屋已经竣工验收，符合交付条件。第二组：1、2012年11月克拉玛依市城乡规划管理局盖章的《总平面图》CJZ12007；2、2015年5月12日《报告》2份；3、2015年11月10日《长期用水申请报告》；4、2015年12月25日《系统工程预验收记录单》；5、2015年12月10日《电力线路勘察验收单》；6、2016年9月26日克拉玛依市房产管理局[2016]12号《会议纪要》；7、2016年11月8日克拉玛依市城乡规划管理局盖章的《建设工程竣工规划认可书》；第三组：涉案房屋的分项工程质量验收记录资料（包括给排水及采暖分部工程质量验收记录、电气分部工程质量验收记录等），上述证据拟证明涉案房屋项目属于克拉玛依市重点特殊项目，因政府负责的系统外配套立项、批准和安装滞后导致房屋逾期交付。另，经上诉人申请本院依法调取了以下证据的原件：1、2016年6月6日克拉玛依城市管理委员会办公室[2016]4号会议纪要；2、2015年3月23日克拉玛依房产管理局[2015]4号会议纪要；3、2015年5月21日克拉玛依市房产管理局[2015]9号会议纪要；4、2015年6月5日克拉玛依房产局克房发[2015]26号文件；5、2015年6月15日克拉玛依市发展和改革委员会文件克发改发[2015]135号文件；上诉人以上述证据证明涉案房屋逾期竣工验收是因为政府主导的外配工程（供水、供气、供建、主干道的接入、水终端穿越呼克公路等工程）未到位、未完成规划、立项导致的，与上诉人无关。被上诉人经质证对上述证据的真实性均认可，对关联性不予认可，认为上述证据仅体现了政府和上诉人瑞基公司的关系，与被上诉人无关，不能证明涉案房屋逾期交付系政府原因造成。被上诉人在二审中没有提交新证据。以上事实有竣工验收交接证明书、会议纪要、分项工程质量验收记录资料、平面图、报告等证据以及双方当事人当庭陈述与答辩在卷备查。本院另查明，克拉玛依市九公里生态居住区工程建筑给排水及采暖分部工程于2014年9月25日通过质量验收，建筑电气分部工程于2015年6月30日通过质量验收。2017年1月17日，克拉玛依市九公里生态居住区工程通过竣工验收，符合房屋交付条件。本院对一审查明的其他事实与认定的证据予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案的争议焦点为：一、上诉人瑞基公司与被上诉人刘承玉、宋和平签订的《商品房买卖合同》的解除条件是否成就，上诉人瑞基公司是否应向被上诉人刘承玉、宋和平退还购房款1316692元；二、上诉人瑞基公司是否应向被上诉人刘承玉、宋和平支付利息损失249677.7元。关于第一个争议焦点，即上诉人瑞基公司与被上诉人刘承玉、宋和平签订的《商品房买卖合同》的解除条件是否成就，上诉人瑞基公司是否应向被上诉人刘承玉、宋和平退还购房款1316692元的问题。双方签订的买卖合同系有效合同，双方均应按照合同约定履行义务，上诉人瑞基公司在被上诉人刘承玉、宋和平缴纳房款后，应按照合同约定如期交付房屋。上诉人瑞基公司主张其逾期交付房屋系因政府外配套工程立项、批准和安装滞后导致房屋逾期交付，符合《商品房买卖合同》第八条”供水、供电、供热、天然气等外配套设施系统的批准和安装烟雾”这一可逾期交付的约定。上诉人瑞基公司提供了多份政府部门的会议纪要、请示、批复等，以证明其主张，但上述证据仅能反映出政府召开多次会议讨论涉案项目的立项、进展，召开会议的时间及项目批复时间均早于合同约定的交房日期，不能证明涉案房屋逾期交付系政府原因；上诉人瑞基公司另以平面图、请示、报告等证据证明其主张，但上述证据亦不能证明其内容与逾期交付房屋之间的关联性。结合上诉人瑞基公司提交的分项工程质量验收记录资料，其中给排水、采暖部分及电气部分分项工程的质量验收时间亦早于约定的交付房屋日期，上诉人瑞基公司并未提供合法有效的证据证明逾期交付涉案房屋系因政府外配套工程延迟导致，应承担举证不能的不利后果，其该项上诉请求本院依法不予支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条”被告未按合同规定的期限将商品房交付原告交付使用的，逾期超过30日后，原告有权解除合同，被告应当退还全部已付款”之约定，上诉人瑞基公司逾期交付房屋超过30日，合同解除条件已成就，故一审法院认定上诉人瑞基公司应向被上诉人刘承玉、宋和平退还购房款1316692元并无不当，本院依法予以维持。关于第二个争议焦点，即上诉人瑞基公司是否应向被上诉人刘承玉、宋和平支付利息损失249677.7元的问题。上诉人瑞基公司主张双方已在《商品房买卖合同》第九条约定按照已付房款0.1%支付违约金，故一审法院以银行同期利率判决利息不符合双方约定。《中华人民共和国合同法》第九十七条是对守约方因解除合同造成损失进行补偿的规定，承前所述，上诉人瑞基公司未在合同约定的期限内向被上诉人刘承玉、宋和平交付房屋，系合同的违约一方。被上诉人刘承玉、宋和平因上诉人瑞基公司逾期交付房屋造成其已付房款的利息损失，该损失大于双方合同约定的违约金数额，如仅以双方约定的违约金判决支付利息显失公平，故一审法院认定双方约定的违约金不足以弥补守约方即被上诉人刘承玉、宋和平的损失，以银行同期利率认定上诉人瑞基公司应向被上诉人刘承玉、宋和平支付利息损失249677.7元并无不当，本院依法予以维持。综上，上诉人瑞基公司之上诉请求与查明事实不符，于法无据，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18897.33元，由上诉人新疆瑞基投资集团有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　乔汇涛审　判　员　　叶　楠代理审判员　　吴　婷二〇一七年五月二十二日书　记　员　　郭　骁 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