（2017）粤13民终719号

裁判日期: 2017-05-22

公开日期: 2017-12-04

案件名称

惠州市太东实业投资有限公司、张振明商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省惠州市中级人民法院

所属地区

广东省惠州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

惠州市太东实业投资有限公司,张振明

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省惠州市中级人民法院民事判决书（2017）粤13民终719号上诉人（原审被告）：惠州市太东实业投资有限公司，住所地：广东省惠州大亚湾澳头进港大道63号，统一社会信用代码：91441300749153973W。法定代表人：苏志团，该公司董事长。委托代理人：吕立，该公司法务经理。委托代理人：蓝洪波，广东卓凡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张振明，男，汉族，1984年4月29日出生，户籍地：广东省连平县，委托代理人：李明清，广东恒港律师事务所律师。委托代理人：游姗姗，广东恒港律师事务所律师。上诉人惠州市太东实业投资有限公司因与被上诉人张振明商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2016）粤1391民初1968号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。当事人一审诉辩意见原告与被告于2014年8月31日签订了一份《商品房买卖合同》，其中约定原告购买被告开发的位于惠州市××西区××大道××号名为时尚岛花园的商品房，具体项目为13栋1单元2105号房，房款总价为482000元，付款方式为首期房款+按揭付款。合同签订后，原告己依约被告首期款152000元并足额支付的购房款。根据原被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2014年12月31日前交付合同约定房产，且交付的商品房需经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告；被告逾期交付符合合同约定的房产的，应支付原告违约金。合同约定的违约金计算方式为，逾期不超过120天，被告应按己交房款的万分之一按日支付原告违约金；逾期超过120天，被告应按已交房款的万分之一点五按日支付原告违约金。但至2016年7月15日，被告尚未交付原告符合合同约定的商品房，己逾期561天。因此，被告至2016年7月15日应支付原告违约金40560.30元【计算方式：482000元×0.00015×561天】。如被告至本案终结时尚未交付符合合同约定的商品房，违约金则计算至被告交付符合合同约定的商品房之日止，为维护原告的合法权益，原告向法院提起诉讼，请求判令：一、被告继续履行《商品房买卖合同》，向原告交付竣工验收合格并取得竣工验收报告、符合合同约定的房产（房号：13栋1单元2104房），并为原告办理相应房产证；二、被告向原告支付延期交付合格房产的违约金40560.30元（以房款总价482000元为基数，按每日万分之一点五进行计算，从合同约定的最迟交付日期次日2015年1月1日计至被告交付符合合同约定的取得竣工验收报告为止，现暂计至2016年7月15日为561天）；三、本案诉讼费由被告承担。原告向法庭提交了如下证据：一.商品房买卖合同及附件1、2、3、4，拟证明根据合同约定，被告应当在2014年12月31日前向原告交付房屋，交付条件是该商品房经建设、监理、施工、勘察、设计部门出具竣工验收报告，截止至现在，被告没有出具符合要求的竣工验收报告，该工程没有经过政府部门的验收，仅仅是被告组织自行验收，没有经过政府的验收备案。根据合同第9条第1项第2款约定，超过120天交房，应当按照日万分之一点五支付违约金，合同第十一条对房屋的交接进行了明确的约定，除被告应当提供和出示竣工验收报告之外，还要提供住房质量保证书和住宅使用说明书进行交接，否则原告有权拒绝接收；二.借款合同，拟证明原告向银行借款，由被告提供担保；三.银行个人贷款支付凭证，拟证明原告按照合同约定支付了全部购房款；四.购房款发票，拟证明原告支付了购房全款；五.银联签购单，拟证明原告支付购房首期款通过银行刷卡支付的；六.收据，拟证明被告收取原告的购房款及代收费用。被告辩称：一、涉案房产已于2015年4月28日具备合同约定的交付条件，被告通知原告收房，原告拒绝，逾期责任不应由被告承担；二、原告计算违约金的标准是错误的。原告计算违约金的终止日期错误，按照《商品房买卖合同》第八条的约定，被告在2014年12月31日前只需具备五方验收合格并出具竣工验收报告即可交付房屋，但被告在2015年4月28日已取得上述的五方验收报告，即便要计算违约金，违约金的终止日期应计至2015年4月28日为止。因此，被告需要承担的违约金数额应为8459.1元（自2015年1月1日起算至2015年4月28日，共计117天，违约金为482000×0.00015×117＝8459.1元）。被告已具备交房条件，且已按照合同约定完成了交房义务，原告拒绝收房的逾期责任不应由被告承担，被告需承担的违约金数额应为8459.1元，请求法院驳回原告第一项诉讼请求，依法判决违约金数额为8459.1元，判决诉讼费双方各自应承担的数额。被告向法庭提交了如下证据：一.建筑工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见、电梯合格证明材料，拟证明被告在2015年4月28日前已经取得五方验收，房屋符合交付条件；二.入伙通知书、邮寄凭证，拟证明被告已按照合同约定履行了收房通知义务；三.银行放款凭证，拟证明原告在2014年11月6日付清购房款。原审查明的案件事实一审查明，2014年8月31日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定原告购买被告开发建设的位于大亚湾西区××大道西××“时尚岛花园”××单元××号商品房，该房建筑面积89.91㎡。双方就计价方式与价款约定为：该商品房按套出售，总金额为482000元；双方就付款方式约定为：首期房款152000元于2014年8月31日付清，余款330000元以银行按揭付款（按揭数额以银行审批为准）；双方就交付期限约定为：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方就出卖人逾期交房的违约责任约定为：逾期不超过120日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金；双方就产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原被告还对其他相应事宜作出了约定。合同签订后，原告按合同约定支付了首期款，并办理了银行按揭贷款手续。被告于2014年8月5日向原告出具了金额为152000元的购房发票，于2015年3月8日向原告出具了金额为330000元的购房发票。2014年12月28日，被告向原告发出了入伙通知书。原告认为被告延迟交房已构成违约，便向本院起诉。另查明，被告开发的“时尚岛花园”项目已于2014年3月10日完成了建设工程消防验收，于2015年2月11日完成了电梯监督检验，于2015年4月28日完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收。以上事实，根据原告提交的商品房买卖合同及附件、借款合同、银行个人贷款支付凭证、购房款发票、银联签购单、收据，被告提交的建筑工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、电梯合格证明资料、入伙通知书、邮寄凭证、银行放款凭证以及双方当事人的一致陈述等证据予以证实。原审判决理由和结果一审认为：原、被告双方签订的商品房买卖合同不违反国家法律、行政法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，双方当事人应按合同约定履行义务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。国务院《建筑工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”。依照上述规定，建设、勘察、设计、施工、监理五单位综合验收合格是房屋交付前的强制性规定，交付条件是“经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告的房屋”。因此，依照国家建筑工程竣工质量、消防、人防、规划等强制验收的规定，以及涉案合同的约定，涉案房产的交房标准至少应界定为经建设、监理、施工、勘察、设计五单位竣工验收合格，电梯、消防等设施也验收合格，相关配套达到具备基本生活的条件。本案中，上述条件达成的时间为2015年4月28日，即2015年4月28日涉案商品房才具备交付条件，已经超出合同约定的交付时间2014年12月31日，被告存在逾期交房的违约事实。本案中，被告于2014年12月28日向原告发出入伙通知书，而当时涉案房产还未验收合格，不具备交付条件，原告可以决绝办理入伙手续。此后，涉案房屋验收合格之后被告未向原告重新发出入伙通知书，根据商品房买卖合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告还应当书面通知原告办理收楼手续。被告在本案开庭审理时已告知原告涉案房屋可以收楼，为此，本院酌情确定开庭时间为交楼时间。因此，原告请求被告交付涉案房屋的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。既然庭审之日酌情认定为交房之日，故被告的实际交房日期为2016年10月11日，被告逾期交房649天，应承担相应的违约责任。依照合同约定，逾期交房超过120日，原告要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一点五的违约金。故被告应支付原告的违约金为46922.7元（482000元×0.00015×649天）。关于被告为原告办理房产证的问题。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，涉案商品房于2016年10月11日认定为可以交付，被告应当在2017年10月11日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。也就是说，被告的合同义务是将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案即可，因为办理权属登记同样需要原告的配合方能完成，且办理产权登记是国家机关（产权登记机关）的职权而非被告，故原告要求被告办理房产证的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告惠州市太东实业投资有限公司自本判决发生法律效力后10日内向原告张振明支付迟延交房违约金46922.7元；二、驳回原告其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费973元，由被告惠州市太东实业投资有限公司负担。当事人二审诉辩主张宣判后，上诉人惠州市太东实业投资有限公司不服向本院提出上诉称：1、请求人民法院撤销一审判决，依法改判；2、本案的诉讼费用由双方那个按责任比例各自承担。事实与理由：一审法院认定的违约金数额错误。按照《商品房买卖合同》第八条的约定，上诉人于2014年12月31日前只需具备五方验收合格并出具竣工验收报告即可交付房屋，事实上，上诉人于2015年4月28日取得上述的五方验收报告，即便要计算逾期交房的违约金，违约金的终止日期应计至2015年4月28日。因此，上诉人需要承担的违约金数额应为8459.1元（自2015年1月1日起算至2015年4月28日，共计117天，违约金为482000*0.00015*117=8459.1元），不应是一审法院认定的46922.7元。综上所述，请求法院撤销一审判决，依法改判违约金数额，诉讼费由双方按责任比例各自承担。被上诉人书面答辩称：一审法院计算违约金的数额无误。被上诉人早已于2014年8月31日前交清首付款152000元，2014年11月5日银行发放开发商按揭款330000元，自起诉时已交齐房屋款项482000元。本案上诉人具备交房条件的时间为2015年4月28日。但是上诉人在具备交房条件后，一直未书面通知被上诉人收房。而商品房买卖合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，上诉人还应履行书面的通知义务。但上诉人在达到交房条件后一直未履行书面通知收楼的法律义务，因此，法院酌情认定庭审之日为交房之日，合法合理。综上，本案违约金的计算应该从2014年12月31日的次日起计至一审庭审2016年10月11日。一审法院的计算合理合法。惠州市太东实业投资公司有限公司二审提交新证据：《客户贷记回单》证明太东公司收到的15户的银行放贷记录，按揭款的支付日期，每个业主都是不同的。按照合同第9条的约定，合同约定逾期交房的违约责任是按照已经支付房价的万分之一点五计算。被上诉人质证认为，按揭款的支付时间取决于上诉人一方将在建的房屋抵押银行贷款，导致上诉人与被上诉人不能在房屋管理部门办理网签合同，导致了银行不能获得按揭贷款的批准。上诉人一方提交的按揭借款的交付时间是在上诉人将出卖的房屋抵押给银行后，解封后重新签订合同时才办的贷款，支付的时间跟合同约定的时间就延迟了一点，导致这个情况是上诉人一方的过错造成的。合同第九条约定和第八条约定支付违约金的时间是从2014-12-31日交付房屋的时间的第二天开始支付违约金的，数额的约定是合同中已经表明的。上诉人认为应该按照交付时间来计算违约金是钻牛角尖的。没有约定分段支付违约金的说法。对这个证据我方是认可的。证据的三性是没有问题的。本案被上诉人二审期间未补充提交新证据。本院查明的事实、判决理由及结果本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点：涉案商品房的逾期交房违约金计算截止时间应当如何确定。具体判析如下：按照双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”本案中，虽然太东公司于2014年12月28日向张振明发出入伙通知书，但是彼时涉案商品房并未达到交付的条件，涉案商品是于2015年4月28日才完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收。依据合同的约定房屋验收合格之后应当书面通知买受人。至今为止太东公司未书面通知被上诉人，原审法院酌情确定一审开庭时间为交楼时间，并无不妥，予以维持。据此，太东公司上诉认为违约金应当计算至2015年4月28日，理由不成立，予以驳回。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用973元，由惠州市太东实业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　郑　杰审判员　　寇　倩审判员　　黄宇乐二〇一七年五月二十二日法官助理　　黄晓娜书记员　　赵　铎附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；来源：