（2017）苏09民终1097号

裁判日期: 2017-05-22

公开日期: 2017-06-14

案件名称

戚太平与盐城市建军路地下商业街经营管理有限公司、江苏长和房地产开发有限公司财产损害赔偿纠纷二审民事判决书

法院

江苏省盐城市中级人民法院

所属地区

江苏省盐城市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

戚太平,盐城市建军路地下商业街经营管理有限公司,江苏长和房地产开发有限公司

案由

财产损害赔偿纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省盐城市中级人民法院民事判决书（2017）苏09民终1097号上诉人（原审原告）：戚太平，男，1986年10月28日生，汉族，住盐城市盐都区。委托诉讼代理人：万光德，江苏中盐律师事务所律师。上诉人（原审被告）：盐城市建军路地下商业街经营管理有限公司，住所地盐城市建军中路82号。法定代表人：倪升福，该公司董事长。上诉人（原审被告）：江苏长和房地产开发有限公司，住所地盐城市建军中路82号101室。法定代表人：赵建胜，该公司董事长。两上诉人共同委托诉讼代理人：李幼敏，盐城市建军路地下商业街经营管理有限公司副总经理。两上诉人共同委托诉讼代理人：仇育萍，江苏瑞信律师事务所律师。上诉人戚太平、盐城市建军路地下商业街经营管理有限公司（以下简称地下商业街公司）、江苏长和房地产开发有限公司（以下简称长和公司）因财产损害赔偿纠纷一案，不服盐城市亭湖区人民法院（2015）亭民初字第3583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。戚太平上诉请求：1.依法改判长和公司增加赔偿戚太平商品损失的差价部分107680元、装潢损失60100元、经营设施损失的差价11180元，合计178960元；2.地下商业街公司对第一项请求承担连带赔偿责任；3.本案一、二审诉讼费用均由地下商业街公司、长和公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。1.因长和公司没有达到招商时宣传的西区入驻率，在戚太平等承租户与之交涉时，地下商业街公司副总严文华承诺租金减半收取，一审判决故意回避了该关键且影响案件判决结果的事实认定；2.因地下商业街公司、长和公司对租金减半的变更问题尚未有明确答复，不能认为戚太平未及时交纳租金；3.地下商业街公司在受委托前无权解除租赁合同，不能认定戚太平与长和公司之间的租赁合同已解除；4.地下商业街公司通知戚太平2015年6月6日前将房屋腾空，但是在2015年5月11日其就已将案涉房屋加锁，导致戚太平不能腾空让房，应由地下商业街公司、长和公司承担全部责任。二、适用法律错误。1.戚太平不能让房且未及时交纳租金，地下商业街公司、长和公司有重大过错，戚太平已承担了相应的责任，不应在本案中重复承担责任，故长和公司应赔偿戚太平的全部损失；2.戚太平未及时交纳租金，不构成根本违约，不导致合同的解除，地下商业街公司、长和公司应赔偿商铺装潢的损失。地下商业街公司、长和公司辩称，1.答辩人从未承诺租金减半收取；2.在其他案件中，戚太平虽然出示了答辩人已离职员工严文华的一条短信，但是答辩人质证时对其三性均不予认可；3.戚太平提出租金缴纳期限不明的理由根本不成立；4.戚太平称租赁合同还没有解除不成立，因戚太平未在约定的时间交纳租金，经多次通知仍未交纳，地下商业街公司受长和公司委托向戚太平发出律师函，要求解除租赁合同，戚太平收到后没有到法院起诉要求确认合同解除通知无效；5.戚太平称其无法撤场的理由也不能成立，戚太平在收到律师函后，既不交租金也不撤场，如果戚太平同意撤场，答辩人就会打开锁让其撤场的，戚太平没有任何证据证明答辩人不许其撤场。答辩人根据租赁合同的约定将逾期交还的商铺内的物品转移到其他地方，是为了降低损失，不构成侵权。请求驳回戚太平的上诉请求，支持答辩人的上诉请求。地下商业街公司、长和公司上诉请求：1.撤销盐城市亭湖区人民法院（2015）亭民初字第3583号民事判决，改判地下商业街公司、长和公司不赔偿戚太平475440元；2.本案一、二审诉讼费用均由戚太平承担。事实和理由：1.一审判决认定上诉人侵权错误。根据长和公司与戚太平订立的租赁合同的约定，在戚太平逾期不交还商铺的情况下，遗留在商铺内的物品视为戚太平抛弃物品，该约定不违反法律规定。长和公司在向戚太平多次催要租金及撤场遭拒绝的情况下，委托地下商业街公司将戚太平的物品转移到仓库，没有违反租赁合同的约定，不存在侵权。2.物品被转移后，戚太平拒绝接受返还，一审判决地下商业街公司、长和公司承担不利后果错误。2015年6月12日地下商业街公司受长和公司委托，将案涉商铺内的物品清点后搬离，在2016年3月21日的庭审中，长和公司表示将物品退还给戚太平，戚太平不同意收回，所有物品保管完好，戚太平拒绝接受存有过错，应承担不利后果。3.一审判决认定戚太平损失594300元错误。案涉物品保管完好，没有损失；价格评估时找了秦圣公司的相关部门作了咨询，但秦圣公司的法定代表人及股东是戚太平的父亲戚风卿，这样得出的价格不合理合法；长和公司、地下商业街公司一审时申请重新鉴定，一审判决未说明不予重新鉴定的理由。4.一审判决认定长和公司委托地下商业街公司清空案涉商铺违法是错误的。长和公司按照租赁合同约定，有权清空案涉商铺，委托地下街商业公司清空是合法的。戚太平辩称，1.两公司的行为已经构成侵权。两公司要求戚太平交纳租金的时间是2015年5月8日前，要求撤场的时间是2015年6月6日，而在2015年5月11日，两公司就将戚太平承租的门市加锁，不让经营，导致戚太平无法撤场，故不能认定室内的全部商品、物品等设施属于抛弃物。需要指出的是，租赁合同是长和公司提供的格式条款的合同，该约定加大了戚太平的义务，免除了长和公司的责任，依法属于无效条款。2.不存在戚太平拒收货物的问题。从2015年6月将戚太平的货物移走，没有向戚太平发过书面通知，通知其将货物取走，在戚太平提起诉讼后，时间已达十个月之久，特别是皮制品经过了夏季未进行通风防潮防湿的处理，容易变质，且皮鞋等因为款式的原因，换季很快，即使是三月份返还，也无法处理，只能做废品处理。3.关于鉴定，人民法院根据司法鉴定的相关规定委托有资质的鉴定机构对物品进行鉴定，不存在由戚太平的父亲提供价格数据的问题。在两公司不能提供证据推翻鉴定意见的情况下，人民法院不进行重新鉴定合法有据。4.一审判决责任划分偏向于两公司，让戚太平承担了20%的责任。因为本案戚太平是被侵权人，戚太平在侵权上没有任何过错，也没有扩大损失的行为，戚太平已承担了合同的违约责任，不应当重复承担责任。综上，两公司的上诉理由不成立，请求人民法院依法作出处理。戚太平向一审法院起诉请求：判决地下商业街公司、长和公司共同赔偿财产损失计654400元（经营商品价值为538400元、门面装修价值60100元、经营设施55900元）。一审法院认定事实：案涉房屋坐落于盐城建军路地下商业街091、093、095、097号商铺，该房屋所有权人系长和公司。2013年11月29日，长和公司（甲方）与戚太平（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：1、租赁场所：乙方承租案案涉商铺用于经营鞋类秦圣品牌。2、租赁期限：租赁期自2014年1月1日起至2016年12月31日止。合同期满，乙方如需继续租赁，须提前30日向甲方提出书面申请。3、租金、费用标准及支付方式：乙方承租的商铺第一年租金￥197758元，乙方于签订本合同之日一次性缴清；第二年租金￥237310元，乙方于2014年11月30日之前一次性缴清；剩余租金￥276859元，乙方于2015年11月30日之前一次性缴清。4、水电等经营、管理费用及其支付时间、方式：按照盐城市建军路地下商业经营管理公司通知及与该管理方签订的《商业街管理服务协议》的约定按时足额缴纳水电、通讯及各项管理费及税费等费用。5、甲方在合同签订后于2013年11月29日将该商铺及相关设施交付乙方验收使用。6、保证金：乙方在签订合同时，向管理方一次性缴纳经营保证金人民币合计￥40000元作为维护物业和提供经营服务的担保。7、甲方权利义务：租赁期满未能续租或合同提前终止的，乙方必须在租赁期截止之日将租赁商铺和配套设备设施以良好、适用的状态交还甲方，除可移动物品外，固定附着物不得拆除。乙方逾期交还的，甲方有权采取措施予以收回，其场地内遗留物品视为乙方抛弃之无主物品，甲方可自行处置无须给乙方任何补偿，由此造成的损失由乙方承担。8、乙方权利义务：甲方委托建军路地下商业街经公司为商铺物业及经营管理单位，双方与该管理方签订《商业街管理服务协议》，承诺自觉遵守《管理公约》及甲方或甲方委托的管理单位指定的有关市场管理制度、经营规则，并按时交纳相关费用。9、合同的解除：乙方违反本合同约定，经甲方催告仍未纠正的，甲方可单方行使解除合同的权利，自解除合同的通知发出10日后即生效，乙方应按通知履行；逾期履行的，甲方可以按违约责任条款继续追究其违约责任。10、违约责任：甲方逾期交付商铺或乙方逾期交付租金及逾期向管理公司支付综合管理费的，应按每天5‰累计向对方支付滞纳金，如因此导致合同解除的，还应向对方支付合同租金总额30%金额作为违约金。合同解除的，本“违约责任”条款继续单独有效，违约方依此承担责任。协议签订后，戚太平向长和公司缴纳了第一年的租金197758元及40000元的经营保证金。同日，戚太平与地下商业街公司签订《商业街管理服务协议》一份，约定由地下商业街公司为包括戚太平在内的经营户提供物业管理服务。戚太平应向地下商业街公司缴纳综合管理费和物业管理费，第一年综合管理费为131838元，第二年综合管理费为158206元，第三年综合管理费为184573元，物业管理费的标准为每月18元/平方米。2015年4月30日，因戚太平未能及时缴纳第二年度的租金，地下商业街公司向戚太平发出《关于对部分商铺催缴第二年租金的通知》，载明：“经公司研究决定，自即日起至2015年5月8日前对10126号以西所有现经营的商铺收取第二年租金。租金标准按《商铺租金合同》租金标准收缴（详见收款通知）。逾期不缴租金将视为该户放弃商铺的经营权，本公司有权择日对其商铺进行清场，并进行二次招商。自2015年5月1日起，按《商业街管理服务协议》条款收取上述商铺物业管理费”。同日，案涉店铺的工作人员签收租金收款通知。同年5月4日，戚太平收到该份通知。后因戚太平仍未按通知缴纳租金，同年5月11日，地下商业街公司将案涉店铺加锁关闭导致戚太平无法经营。同年6月2日，地下商业街公司向戚太平发出《律师函》一份，载明：“根据贵方与地下商业街管理公司签订的《商铺租赁合同》的相关条款约定，你租赁的10091、10093、10095、10097号商铺应于2014年11月30日前支付第二年租金。经多次催缴，至今你仍未缴纳，已严重违反了合同约定。现建军路地下商业街公司研究决定：1、你方需在2015年6月6日前缴纳第二年2015年1月1日至2015年5月11日期间租金（含综合管理费）141952元；2、即日起解除与你方的商铺租赁合同之关系；3、你方需在2015年6月6日前撤清商铺内所有物品；如逾期未撤清，公司将处置相关物品，所产生的费用则由你方承担。请贵方在接到本函件3日内与地下商业街管理公司商谈相关事宜，不然，公司将通过依法维护权利”。同年6月5日，戚太平收到该份通知。后因戚太平未能按通知缴纳租金、综合管理费及撤清商铺内所有物品，同年6月12日，地下商业街公司将案涉店铺内的所有物品清点后搬离案涉店铺，并另辟他处集中堆放。同年6月20日，戚太平向地下商业街公司发出律师函一份，载明：“2013年11月29日，戚太平与你公司签订《商铺租赁合同》和《商业街管理服务协议》，戚太平按约履行了全部约定义务，但你公司的违约行为，已造成其重大的经济损失。1、你公司针对地下商业街西片区市场经营形势严峻，承诺完善儿童乐园等配套设施推动该片区的发展，至今未到位。2、你公司针对上述违约行为，承诺免交综合管理费和减免第二年租赁期内九个月的租金，至今未落实。综上所述……对你公司于2015年5月10日发出的撤场通知和2015年6月2日的律师函，以及近期你公司未经戚太平同意，采取非法手段侵犯业主合法权益的种种行为，致函贵公司，郑重证明：1、不同意解除与你公司签订的《商铺租赁合同》；2、因你公司重大违约客观事实存在，要求缴纳2015年1月1日至2015年5月11日期间租金（含综合管理费）141952元，是缺乏法律依据的。3、你公司未经戚太平同意，采取撬门等非法手段，移走商铺内物品，已造成其很大的经济损失，为维护其合法权益，责令贵公司迅速返还财物，赔偿损失，恢复业主正常的经营秩序”。同年7月25日，戚太平再次向地下商业街公司发出《通知书》一份，载明：“……2015年6月2日，你公司委托律师发函，后你公司在未通知本人到场的情况下，采用强行撬锁入室的方式，将本人商铺的货物、账册、电脑、监控设备、吧台、展示柜、货架相关经营设施等物品一扫而光，并予以扣押，同时毁坏了本人商铺的装饰装修，严重侵犯了本人的合法权益，后本人向警方报警。鉴于你公司存在前期违约行为和后期强制清场的违法行为所致的经济损失进一步扩大，特书面通知你公司，停止扣押货物及经营设施等物品的违法行为，请你公司在接到本通知之日起三日内，向本人返还所扣的全部货物和物品，同时双方进行赔偿和结算……”。地下商业街公司收到该通知后未予理涉。另查明，2015年7月14日，长和公司诉至一审法院要求戚太平支付支付租金及违约金。本案一审法院经审理作出（2015）亭民初字第2249号民事判决书。后戚太平对该判决不服上诉至盐城市中级人民法院，该院经审理于2016年11月28日作出（2016）苏09民终3723号民事判决，该判决载明：戚太平未依照案涉租赁合同约定的时间向长和公司交纳第二年的租金，存在违约事实，其应当向长和公司支付违约金。一审审理过程中，戚太平向一审法院提出鉴定的申请。根据该申请，一审法院委托盐城市锐信价格评估有限公司进行司法鉴定。该公司于2016年12月19日出具盐锐信鉴估字【2016】第152号价格评估意见书，价格评估意见为：1、经营商品价值538400元；2、门面装修价值60100元；3、经营设施价值55900元。戚太平缴纳鉴定费用15000元。一审法院认为：关于长和公司是否应当承担赔偿责任的问题。戚太平与长和公司于2013年11月29日所签订的商铺租赁合同，双方约定由戚太平承租长和公司的商铺，并支付租金。后因戚太平未能及时支付租金和腾空房屋的情况下，长和公司在未通知戚太平到场的情况下，私自将承租店铺内的物品搬出并拆除了部分设施，且在戚太平多次要求将其物品返还的情况下仍然拒绝返还，已构成侵权，应赔偿戚太平的相应损失。关于长和公司辩称其系在戚太平违约的前提下，多次向戚太平发出催缴租金及腾空房屋的通知之后才按照协议约定清空店铺，其行为并不构成侵权及违约的意见，双方虽在协议中约定“乙方逾期交还的，甲方有权采取措施予以收回，其场地内遗留物品视为乙方抛弃之无主物品，甲方可自行处置无须给乙方任何补偿，由此造成的损失由乙方承担”，但长和公司在戚太平仅差欠几万元租金，且情况并不紧急及其未寻求公力救济的情况下就对戚太平承租店铺内的价值50、60余万元的商品和经营设施价值进行清理，其行为并不合法，已构成侵权。鉴于戚太平在长和公司向其发出解除租赁合同的通知及多次限期其腾房通知后仍拒绝腾房，导致长和公司采取侵权的方式来清空房屋并导致其损失，对此戚太平亦存在一定的过错，可以适当减轻长和公司的责任。根据各自的过错大小，依法酌情长和公司承担80%的赔偿责任。关于赔偿的损失范围：1、经营商品价值538400元。鉴于戚太平经营的皮革制品具有一定的应季性，目前已堆放时间过长，导致商品已经过季且部分商品已发生霉变，无法继续出售，故长和公司应赔偿该部分损失。2、商铺装潢损失60100元。租赁合同中明确约定了“租赁期满未能续租或合同提前终止的，乙方必须在租赁期截止之日将租赁商铺和配套设备设施以良好、适用的状态交还甲方，除可移动物品外，固定附着物不得拆除”，由于戚太平的违约行为导致合同解除，该部分损失系不可拆除部分，合同解除后应当归长和公司所有，故戚太平要求赔偿该部分损失，不予支持。3、经营设施价值55900元。该部分设施属于可移动、可重复利用部分，长和公司在清空店铺过程中导致该部分设施已灭失，长和公司应赔偿该部分损失。综上，因长和公司的侵权行为导致戚太平产生的损失计594300元，承前所述，其中80%的责任由长和公司承担，故长和公司应赔偿戚太平的损失计475440元。关于地下商业街公司是否应当承担共同赔偿责任的问题。地下商业街公司系清空案涉店铺行为的实施主体，虽其辩称其行为系受长和公司的委托，但如前所述，长和公司的该指令行为已构成违法，即使其系受长和公司的委托，地下商业街公司作为代理人知道委托代理的事项违法仍然进行代理活动，应与长和公司负连带责任。故地下商业街公司对长和公司的上述债务应承担连带责任。判决：一、长和公司应于判决生效后十日内赔偿戚太平各项损失共计475440元。二、建军路地下商业街公司对上述债务承担连带赔偿责任。案件受理费10344元，由戚太平负担1912元，由长和公司、地下商业街公司负担8432元；司法鉴定费15000元，由戚太平负担1400元，由长和公司、地下商业街公司负担13600元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为，行为人因过错侵害他人权益的，应当承担侵权责任。本案中，戚太平与长和公司于2013年11月29日签订商铺租赁合同，双方约定由戚太平承租长和公司的商铺，并支付租金。后因戚太平未能及时支付租金双方发生纠纷，长和公司通知戚太平解除租赁合同并限期其腾空房屋。双方虽在租赁合同中约定“租赁期满未能续租或合同提前终止的……乙方逾期交还的，甲方有权采取措施予以收回，其场地内遗留物品视为乙方抛弃之无主物品，甲方可自行处置无须给乙方任何补偿，由此造成的损失由乙方承担”，但双方因租金的交付发生纠纷时，租赁合同尚未确定已提前终止，而戚太平仅差欠几万元租金，长和公司在情况并非紧急及未寻求公力救济的情况下，未通知戚太平到场，直接将戚太平承租商铺内价值50余万元的商品搬出并拆除了商铺内的经营设施，且在戚太平多次要求返还被移走物品的情况下，仍然拒绝返还，其行为已构成侵权，应赔偿戚太平因此造成的相应损失。长和公司、地下商业街公司称其按照租赁合同约定清空店铺的行为并不构成侵权的上诉理由，本院不予采信。鉴于戚太平未按期交纳租金且在长和公司向其发出解除租赁合同的通知及限期其腾房通知后未积极采取措施处理纠纷，对于长和公司、地下商业街公司采取侵权的方式清空商铺并导致其损失，戚太平亦存在一定的过错。一审法院根据各自的过错大小，依法酌情判决长和公司承担80%的赔偿责任并无不当。戚太平认为应由地下商业街公司、长和公司承担全部赔偿责任的上诉理由，本院亦不予采信。地下商业街公司系清空案涉店铺行为和扣留店铺内物品的实施主体，应与长和公司负连带赔偿责任。关于戚太平的损失范围问题。因戚太平经营的皮革制品具有应季性，被地下商业街公司堆放在仓库时间较长，客观上导致商品已经过季，部分商品发生霉变商品质量降低，已不能进行正常销售，在此情况下，戚太平拒绝接受返还该部分商品无明显过错。地下商业街公司、长和公司认为所有物品保管完好，不存在损失，与客观事实不符，其主张戚太平拒绝接受返还应承担不利后果，本院不予采信。关于一审价格评估意见是否恰当的问题。一审法院根据戚太平的申请，依法委托盐城市锐信价格评估有限公司对案涉商铺内物品、装修费用以及经营设施等进行价格评估，接受鉴定委托的盐城市锐信价格评估有限公司系具有鉴定资质的单位，其经现场勘察，通过市场调查，用成本法测算，作出了价格评估意见，鉴定程序合法，价格评估意见依法可以作为认定案件事实的依据。地下商业街公司、长和公司不认可该价格评估意见书并申请重新鉴定，但是未提供相关证据，其申请重新鉴定亦不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定的情形，一审法院未予准许并无不当。关于商铺装潢损失是否应赔偿的问题。双方签订的租赁合同中明确约定“租赁期满未能续租或合同提前终止的，乙方必须在租赁期截止之日将租赁商铺和配套设备设施以良好、适用的状态交还甲方，除可移动物品外，固定附着物不得拆除”。二审中，戚太平明确认可租赁合同事实上已解除，按照租赁合同约定，合同解除后固定附着物不得拆除，商铺的装潢部分系商铺的不可拆除部分，应当归出租方长和公司所有，故对于戚太平要求赔偿的该部分损失，一审法院未予支持亦无不当。综上，上诉人戚太平以及上诉人盐城市建军路地下商业街经营有限公司、江苏长和房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12312元，由上诉人戚太平负担3880元，由上诉人盐城市建军路地下商业街经营管理有限公司、江苏长和房地产开发有限公司负担8432元。本判决为终审判决。审　判　长　　吕伟平审　判　员　　荀玉先代理审判员　　朱　倩二〇一七年五月二十二日书　记　员　　张　晨百度搜索“”