（2017）粤0606民初2674号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-08-11
案件名称
孙乙东与佛山市顺德区鸿球房产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙乙东,佛山市顺德区鸿球房产有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百零七条，第一百零八条，第一百一十五条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0606民初2674号原告：孙乙东，男，1982年5月15日出生，汉族，住安徽省颍上县。被告：佛山市顺德区鸿球房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区均安镇仓门常福路A座1号商铺。法定代表人：欧阳东球。委托诉讼代理人：赵先祥，广东力创律师事务所律师。原告孙乙东与被告佛山市顺德区鸿球房产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月24日立案后，依法适用简易程序于2017年3月28日公开开庭进行了审理。原告和被告的委托诉讼代理人赵先祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告归还原告定金2万元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2017年2月19日到被告处看房，在被告的催促和误导下支付了定金2万元。之后，被告提供单方制作的三份《认购书》让原告签名，原告未来得及查看内容即在被告的催促下签了名。签订《认购书》前后，被告并未向原告出示《商品房买卖合同》及其补充协议，《前期物业服务协议》、《临时管理规约》及其他文件和证书，原告对即将签订的《商品房买卖合同》一无所知，也不知涉案房屋何时能完工及交房。由于被告未依约履行自己的义务，根本没有签订《商品房买卖合同》的基础，因此原告要求解除合同，被告退还定金2万元。被告辩称，关于《认购书》的法律性质问题。原告与被告于2017年2月19日签订《认购书》，认购被告开发的聚雅华庭1栋306号房屋，认购书就上述房屋及认购价款、付款方式和《商品房买卖合同》及其补充协议的签订等事项已进行明确约定。同日，原告根据《认购书》的约定支付了定金2万元。《认购书》清楚载明上述房屋的位置、面积、总价、付款方式，并约定原告于2017年3月2日前签订正式的《商品房买卖合同》及补充协议(即本约合同)，若原告在签订《商品房买卖合同》及补充协议前单方解除《认购书》的，被告有权不予退还定金，并可以不通知原告而将上述房屋另行出售。《认购书》已具备本约合同的基本要件及未来订立本约合同的意思表示等必备要素，故《认购书》是预约合同。预约合同与本约合同是两个独立的合同，不能相互混淆。《认购书》只是为了订立《商品房买卖合同》及补充协议而达成的合意，即使《认购书》中包括《商品房买卖合同》及其补充协议的主要条款，两者也不能混为一谈；《认购书》产生的是缔约请求权即签订《商品房买卖合同》及补充协议，而《商品房买卖合同》及其补充协议则是产生履行本约合同的请求权。现法院以商品房销售合同纠纷作为本案诉讼案由不妥，本案案由应为商品房预约合同纠纷。关于定金应否归还的问题。上述房屋的总房价为696331元，对于原告而言是重大的消费行为，在原告签订《认购书》并交纳定金时，原告称未来得及查看《认购书》的内容及对该房屋的现状、可交房的大致时间未予了解、对将要签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》等文件一无所知，完全不符合常理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。因此，原告未依约与被告签订《商品房买卖合同》及其补充协议，该行为已经构成违约，被告根据《认购书》的约定不予退还定金合理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告提交的《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》及法律规定等其他文件、证书和销售现场的照片，上述证据客观真实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月13日，被告取得了佛山市顺德区均安镇均安社区居民委员会齐安路聚雅华庭项目的商品房预售许可证。2017年2月19日，原告(认购人，乙方)与被告(出售方，甲方)签订《认购书》，主要内容如下：一、聚雅华庭项目的物业基本情况。乙方自愿认购甲方聚雅华庭项目的1栋306号(以下简称认购物业)，用途为住宅，建筑面积：110.179平方米，套内建筑面积：89.333平方米(实际面积以产权登记面积为准)，以上面积为预售测绘面积。二、房价及定金。1.乙方认购物业的成交总房价为696331元，其中装修标准为：毛坯；2.按套内建筑面积计价每平方米为7795.78元；3.乙方须在签订本认购书的同时向甲方付清定金2万元，该定金作为乙方履行本认购书及依约签订认购物业的《商品房买卖合同》及其补充协议中约定的定金的一部分；4.乙方应于2017年3月2日前携带本认购书、定金收据和身份证与甲方签订正式的《商品房买卖合同》及其补充协议。《商品房买卖合同》及其补充协议签订后，本认购书自动终止。三、付款方式。1.乙方愿意采取下列第2种方式付款：(2)办理银行按揭方式付款：首期房款为房款的20%(即146331元)于2017年3月2日前支付(包含已支付定金)。办理按揭的房款为成交总房价的80%，乙方须向甲方已办理入网的银行中选定一间银行办理按揭，并于交付首期房款之日起11天内向其所选定的银行提交完毕申请按揭的全部资料(含提供办理按揭所需资料及签署相关文件)。如银行最终批复的按揭数额与前述约定按揭数额不一致，则以银行最终批复为准，乙方应将前述约定按揭数额和银行最终批复，按数额的差额于《商品房买卖合同》及其补充协议中约定的时间一次性补交给甲方。四、双方的权利、义务及确认、承诺。1.乙方确认：(1)甲方已经在销售现场对即将签订的内容完整、条款齐全的《商品房买卖合同》及其补充协议、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》文本及法律法规规定应向乙方明示的认购须知等其他文件、证书进行公示；(2)乙方确认其在签订本认购书时甲方已经就《商品房买卖合同》及其补充协议、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》的各项内容、条款和选项进行了详细说明，乙方已经仔细阅读并充分理解，并同意按前款所指文本进行签订。甲、乙双方不会另行单方提出变更《商品房买卖合同》及其补充协议条款的要求。乙方不得以未能与甲方就《商品房买卖合同》及其补充协议、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》的条款达成一致为由拒绝签署《商品房买卖合同》及其补充协议或解除本认购书，否则视为乙方违约，甲方有权没收乙方已经支付的定金，本认购书终止，甲方有权将认购物业另行出售；(3)乙方确认对认购物业的状况、交易条件、周边环境已有充分了解。2.若发生下列情况之一，则甲方有权单方解除本认购书，不予退还乙方已经支付的定金，并可以不通知乙方而将认购物业另行出售：(2)乙方未在本认购书约定期限内按前述文本与甲方签订《商品房买卖合同》及其补充协议。3.乙方若在签订《商品房买卖合同》及其补充协议前单方面解除本认购书的，甲方有权不予退还乙方支付的定金，并可以不通知乙方而将认购物业另行出售。4.本认购书约定的甲方不予退还乙方已付定金是针对乙方违反本认购书约定义务而作出的违约处罚，乙方已经明确知悉其在本认购书中应承担的相关义务，并同意在发生违约时按本协议约定进行处理。《认购书》签订后，原告向被告交付了定金2万元。原告认为其未查看《认购书》的内容即在被告的催促和误导下支付定金2万元并在《认购书》上签名，被告的行为违反了《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，遂于2017年2月24日诉至本院要求解除合同并退还定金2万元。本院认为，原告与被告签订的《认购书》系相对于本约合同(《商品房买卖合同》)而言的预约合同，其作用及意义在于为当事人公平、诚信磋商达成本约创造条件。预约合同对双方当事人具有约束力，其中的已决条款，非经当事人协商一致不得更改，否则构成对预约合同的违约。对其中的未决条款，则由双方当事人继续谈判，以达成正式、完备的本约。在无悖于公平原则的情况下磋商不成，或因不可归责于当事人的原因未能订立本约，则不存在违约，预约合同解除，如付定金应予返还。一方当事人主张对方当事人违反预约合同，应承担相应的举证责任。《认购书》约定原告于2017年3月2日前与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，但原告不但未履行与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议的义务，反而在2017年2月24日诉至本院要求解除《认购书》并退还定金2万元，原告的该行为已经构成违约，应承担违约责任，故原告要求退还定金2万元的主张没有事实根据和法律依据，本院不予支持。原告称在被告的催促和误导下才支付定金2万元及签订《认购书》，被告对此予以否认，且原告并未就上述事实提交证据予以佐证，应承担举证不能的责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告孙乙东的诉讼请求。案件受理费减半收取150元(原告孙乙东已预交)，由原告孙乙东负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 蒋竞雄二〇一七年五月二十二日书记员 李赤瑜 来源：