（2017）苏01民终2122号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-06-24
案件名称
北京锋尚物业管理有限公司南京分公司与许新韵物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
许新韵,北京锋尚物业管理有限公司南京分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终2122号上诉人（原审被告）：许新韵，女，1974年7月22日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：赵仁明，江苏东恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京锋尚物业管理有限公司南京分公司，住所地江苏省南京市鼓楼区复兴街97号。主要负责人：陈青，该分公司总经理。委托诉讼代理人：许文哲，江苏海越律师事务所律师。上诉人许新韵因与被上诉人北京锋尚物业管理有限公司南京分公司（以下简称锋尚物业南京公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初7429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许新韵上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判2013年8月至2015年7月期间的两年物业费及能耗费，2016年2月及3月的能耗费，滞纳金5000元不应由上诉人支付给被上诉人；二、对一审判决第一项中能耗费的计算按照实际发生的能耗费进行改判，据上诉人实际测算，每个月每平方米能耗费应为3.58元。事实与理由：一、一审判决上诉人承担2013年8月至2015年7月期间的物业管理费、能耗费及2016年2、3月的能耗费没有事实依据。1、被上诉人负责人陈青在法庭询问笔录里明确承认从开发商处领到了对包括上诉人在内的锋尚公寓北区一楼补偿的两年的物业管理费和能耗费，且被上诉人2015年3月向上诉人发出的缴费通知单上也明确载明上诉人2015年7月前不欠物业管理费。因此，一审法院判定上诉人物业欠费从2013年7月开始计算没有事实依据。2、即使按被上诉人辩称的开发商补偿的两年物业管理费和能耗费不是从土坡拆掉之日起计算，现在被上诉人实际只给上诉人结算了18个月的费用，且并没有从上诉人实际收房之日计算。3、依据双方当事人签订的物业服务合同的约定以及被上诉人在一审开庭时的陈述，被上诉人对能耗费只有代收代缴的义务。而被上诉人不能提供能耗费的实际支出原始凭证，一审法院以被上诉人向开发商为一楼业主申请能耗费的数据为判定标准不符合实际情况，因为被上诉人是一个独立核算的单位，它向开发商取得的补偿金额越大对其经营越有利。4、被上诉人于2016年2月开始不再向供电局缴纳电费，致使锋尚小区在供电局有130万元的欠费和滞纳金15万元，被强制停电达15天，后由业主委员会、南京供电局在南京市鼓楼区人民法院达成一致，由小区业委会用全体业主筹集的钱补缴了这部分欠费，既然是代收代缴，被上诉人就没有理由动用业主的能耗费缴费部分，来填补所谓的物业亏空。5、一审法院判定上诉人支付2016年2月和3月的能耗费是没有依据的，且被上诉人一审庭审中同意上诉人支付到2016年1月。二、一审法院判定上诉人支付5000元滞纳金没有事实依据。1、因为与被上诉人同属关联公司的开发商南京锋尚房地产开发有限公司有补偿承诺，所以被上诉人从未向上诉人要求支付物业管理费和能耗费，被上诉人只于2016年5月才在小区公告栏张贴所谓上诉人需缴纳费用的公告，因此滞纳金不成立。2、因上诉人自入住之日起只预交了六个月能耗费及三个月物业管理费，之后就一直未交纳费用，且该预交的六个月能耗费及三个月物业管理费在一审判决中也进行了冲抵，即上诉人与被上诉人对需交纳的物业管理费及能耗费一直不能明确，既然缴费金额都存在争议，就不应支付滞纳金。3、除去上诉人与被上诉人争议的两年物业管理费及能耗费（2013年8月至2016年7月），剩余的费用只有一万余元，一审法院判决滞纳金5000元，明显不公平、不合理。三、一审法院依据被上诉人向开发商请款金额作为能耗费的判决标准严重违背事实。1、根据双方签订的物业服务合同约定，被上诉人对能耗费只有代收代缴的义务。供电公司是供方，付出了生产代价；上诉人是需方，也付出金钱；而被上诉人除了代收代转款项外，并无贡献，而其代转行为本身是上诉人付出了物业管理费的物业本职行为，不能另收费用，被上诉人本身也不具有二级供电商的资质和经营范围。因此，若其已向上诉人所收费用数额高于其代为转交供电公司的数额，多出部分就是不当得利。2、能耗费计算的主要依据是小区产生的电费，但是事实显示分表数远远大于总表数，这种情况是不符合逻辑的。如果计算方式导致了被上诉人收取数大于总电表显示的其所实际交出的数字，其截留部分款项的所有权就仍然属于上诉人，上诉人有权要求其澄清为何采取此种方式截留多收。因此，上诉人坚持要求以一级总电表数据和原始缴费发票凭证为事实依据，并作为判决标准。3、一审判定的专用能耗费为每月每平方米（套内面积）平均4.95元是错误的。理由如下：(1)4.95元的计算依据不清楚。该数据是以总表数计算出来的，还是以分表数计算出来均不清楚，在总表和分表有巨额数据差的情况下，用三级分表计算出来的4.95元不可能是一个正确的数据。(2)请二审法院查清事实，确定用哪一块表作为能耗费计算标准。一审法院在没有查清事实、不依据基础数据的情况下，就作出判决是失职行为，上诉人有充分理由怀疑三级表的准确性。一审法院按其三级表数据来进行判决明显是帮助被上诉人牟取不当得利。锋尚物业南京公司辩称：一、上诉人所称不应当承担2013年8月至2015年7月及2016年2、3月的物业费、能耗费没有事实和法律依据。上诉人与开发商之间的纠纷，应当由其双方自行解决，与被上诉人无关，且上诉人与开发商、被上诉人三方之间从未达成过免除上诉人缴费义务的约定。因此，上诉人作为诉争物业所有人并且实际使用了该物业及公共能源，应当按照合同约定支付相应的对价，其抗辩不应当承担费用的理由是推断的，不能达到免除责任的目的。二、根据物业服务合同，上诉人负有及时缴纳费用的义务。上诉人虽因与开发商争议，导致其认为有理由拒绝支付，但也应当以合理合法的方式向开发商进行主张，而不应当作为合同相对方，向已经按照合同约定提供物业服务的物业公司拒付费用，其违反合同约定，应当承担违约责任。合同中约定的违约责任为每日千分之一，被上诉人在起诉时考虑实际情况，主动调低至每日万分之五的标准进行主张，一审法院在审理中又按照实际情况酌定降至5000元的标准，该标准已经极大地维护了上诉人的利益，被上诉人对此虽未提出上诉，也仅是出于息诉的目的，并不代表被上诉人对该调整金额无异议。上诉人作为违约方承担滞纳金有事实和法律依据。三、一审法院按照已产生的能耗费的金额酌定计算能耗费的平均数值，是人民法院依据案件的事实情况行使自由裁量权，且该数值明显低于实际产生的能耗费，未损害上诉人的利益。涉案小区虽分南北两个片区，但被上诉人系整个小区的物业服务提供者，南北两个区均为被上诉人的服务区域，因此在计算公共能耗费时，按照服务区域的范围进行计算是有事实和法律依据的，而上诉人要求北区独立核算没有事实依据，且侵害了相应业主的合法权益。锋尚物业南京公司向一审法院起诉请求：一、判令被告许新韵支付2013年7月至2016年6月的物业服务费41392.8元及自2013年10月1日起按每日万分之五计算至实际支付之日止的滞纳金；二、判令被告许新韵支付自2013年7月至2016年3月的能耗费43079.05元（其中专用能耗费39708.30元、公共能耗费3370.75元）及自2013年10月1日起按每天万分之五计算至实际支付之日止的滞纳金；三、判令被告许新韵立即支付自2012年1月至2016年6月的停车服务费4320元及自2012年4月1日起按每日万分之五计算至实际支付之日止的滞纳金；四、本案诉讼费由许新韵承担。一审法院认定事实：被告许新韵是锋尚国际公寓北区17幢107室房屋所有权人，房屋建筑面积为229.97平方米，其中套内建筑面积204.63平方米。锋尚物业公司自2011年2月至2016年6月18日为锋尚国际公寓小区提供物业服务。被告于2011年11月底入住小区北区，被告入住时预交了2011年12月至2012年2月的期间物业费3449.55元、2011年12月至2012年5月期间的专用能耗费6138.9元、公共能耗费1000元。原告与开发商签订前期物业管理服务协议约定：物业管理服务费用按建筑面积每月每平方米5元，公共区域水电分摊费、采暖制冷新风吸尘系统运行费及能耗费用不包含于物业管理服务费中，由业主每季度开始15日前预缴，物业公司定期在小区内公示此部分费用的使用情况；业主专有地下停车位每月交纳停车服务费用80元；业主违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，应按每天千分之一的标准支付滞纳金。2016年5月，锋尚物业南京公司向小区业主发出催付公告，要求欠费业主向物业公司缴纳物业费和能耗费。6月18日，原告退出锋尚国际公寓的物业服务。一审另查明，因锋尚小区北区一楼业主与开发商就房屋交付是否符合标准产生争议，锋尚物业南京公司根据开发商与业主的意见自开发商处取得小区北区一楼业主2011年12月至2013年8月期间的物业费和至2013年3月的能耗费；在锋尚物业南京公司向开发商就北区一楼业主能耗费请款所列的2011年初至2013年6月期间的专用能耗费每月每平方米（套内面积）平均为4.95元、公共能耗费每户每月平均为111.39元。诉讼中，因包括原告在内的锋尚小区北区一楼业主向一审法院提起诉讼，要求开发商支付业主2013年8月至2015年7月期间的物业费和能耗费，本案中止诉讼。后在业主与开发商的诉讼中，开发商主张没有承诺北区一楼业主拆除土坡（2013年6月底拆除）后再补偿两年物业费和能耗费，并反诉请求撤销已支付的土坡拆除前代业主支付的物业费和能耗费。一审又查明，2008年9月8日，南京市物价局向锋尚物业南京公司发出宁价物字（2008）035号《关于锋尚国际公寓停车服务收费标准的批复》载明：上海高力国际物业服务有限公司，就锋尚国际公寓停车服务收费问题批复如下，一、停车管理服务费以每月每辆计算，小汽车地下车库停车，业主公用车位为300元，业主专用车位为80元；二、本批复有效期至业主委员会成立或委托合同期满时终止。一审法院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条第五项规定，民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但不具备法人资格的组织，包括依法设立并领取营业执照的法人的分支机构。本案原告为北京锋尚物业管理有限公司的分支机构，领取有营业执照，且本案物业服务合同的主体亦是原告作为合同当事人所签，故一审法院对被告辩解原告不具诉讼主体资格的主张不予支持。被告辩称原告与开发商以合法形式掩盖非法目的，恶意串通损害被告等业主利益的主张，因无证据证明，一审法院不予支持。根据《物业管理条例》的规定，房屋的所有权人为业主，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主和物业服务企业具有约束力，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。根据《江苏省物业管理条例》的规定，物业管理区域内的公共水、电等费用的分摊应由物业管理区域内的全体业主进行分摊，物业管理区域的划分由建设单位根据规划红线等因素进行划定，并在与业主的商品房买卖合同中进行告知，故业主辩称的要求北区电费等公共能耗费单独计算的主张，因无法律依据，一审法院不予支持。根据本案及关联的小区物业服务纠纷案件，当事人争议的焦点为：一、被告是否欠交原告物业服务费和能耗费，是否存在开发商应代被告支付物业服务费和能耗费的情形；二、原告主张的能耗标准应如何认定；三、停车费如何计算；四、原告主张的滞纳金应否支持。对此，一审法院认为：一、原告入住之后至2013年8月的物业服务费和至2013年3月的能耗费已由开发商向原告支付，故原告再行向被告主张2013年7、8两月的物业费没有依据，其主张的2013年9月至2016年6月18日期间的物业费和2013年7月至2016年3月的能耗费符合合同约定，一审法院予以支持。被告抗辩称开发商应代其支付此期间物业服务费及能耗费没有证据证明，且与其在诉开发商的民事诉讼中主张相矛盾，一审法院不予采信。二、原告为主张被告应负担的能耗费标准，向法庭提供了相应的水电费和相关费用的票据及年度财务审计报告，因原告提供的费用票据没有相应证据原件印证、有的费用票据没有相应合同等证据相佐证、年度财务审计报告存在依据不充分等，一审法院对原告主张的能耗费标准不予采信；但能耗费的发生又客观存在，亦应由业主承担，故一审法院酌定参照物业公司与业主尚未发生大的矛盾的2011年至2013年期间物业公司向其有资产关联的开发商请款时的平均能耗费标准确定业主应负担的能耗费，此标准应相对客观。三、根据被告在庭审中的陈述，其购买涉案房屋时，开发商将两个地下停车位交付给了被告，被告是否使用两个车位，由被告根据实际需要决定。针对被告上述意见，虽然被告仅使用一部车辆，但根据合同约定，应当按照车位数量缴纳停车服务费。即使合同约定与物价局的批复不一致，亦不影响合同效力。现原告认为，被告仅缴纳其所有的两个车位中的一个车位的停车服务费，尚欠原告停车服务费4288元，符合合同约定，一审法院予以支持。四、被告没有按照物业服务合同约定支付物业费和能耗费，系由于业主与开发商之间因房屋交付产生争议牵连代业主支付物业费和能耗费存在争议，并且原告也因此向有资产关联的开发商请款，被告欠交费用有一定原因，但为平衡与已按时交纳物业管理费等相关费用业主之间的利益，倡导业主依法维权和督促物业公司依法履行义务，单个业主应负担不按时缴纳物业费等费用的一定的违约责任，根据本案被告欠缴物业费和能耗费、停车服务费的时间、数额、原因等实际情况，一审法院酌定被告应承担滞纳金5000元。综上，根据原、被告的诉辩主张，被告应支付原告的费用有：一、物业管理费，229.97平方米×5元/月×33.6个月（2013年9月至2016年6月18日）=38634.96元；二、专用能耗费，204.63平方米×4.95元/月×33个月（2013年7月至2016年3月）=33426.31元；公共能耗费，111.39元/月×33个月=3675.87元；三、停车服务费，80元/月×53.6个月=4288元；四、滞纳金5000元。被告已预交的物业费和能耗费因原告已自开发商处取得，应折抵被告应向原告支付的上述费用。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、被告许新韵于判决生效之日起七日内支付原告北京锋尚物业管理有限公司南京分公司物业服务费38634.96元、专用能耗费33426.31元、公共能耗费3675.87元、停车服务费4288元、滞纳金5000元，合计85025.14元。扣除被告已预交的10588.45元，实际再给付74436.69元。二、驳回原告北京锋尚物业管理有限公司南京分公司的其他诉讼请求。案件受理费2020元，因适用简易程序减半收取1010元，由原告负担121元，被告负担889元（原告已预交，被告将此款随借款直接给付原告）。二审中，上诉人许新韵提交了“南京锋尚房地产开发公司2012年及以后实际缴费情况（北院区）”2页，证明被上诉人电费实际缴纳至2016年1月份，而被上诉人却要求上诉人支付能耗费至2016年3月份，我方认为2、3月份的能耗费不应由我方支付，同时也证明锋尚国际公寓北区电费每平方米每月3.16元和人工材料费共计每平方米每月0.42元。被上诉人认为上诉人主张的计算方式与一审法院酌定的计算方式不具有可比性，上诉人单独将北区业主用电量进行计算没有依据。被上诉人提交其测算出每月每平米5.16元能耗标准的计算方法，上诉人的质证意见如下：对被上诉人的计算方式不予认可，被上诉人的计算方式是除以每户的面积，而一审法院对于每一户都是4.95元的标准，如果按照被上诉人的计算方式，那么每一户的标准都不相同。一审法院查明的事实，上诉人许新韵对“2016年5月，锋尚物业南京公司向小区业主发出催讨公告，要求欠费业主向物业公司缴纳物业费和能耗费”有异议，认为一审中被上诉人并未有提供充分的证据予以证明。被上诉人锋尚物业南京公司对“在锋尚物业南京公司向开发商就北区一楼业主能耗费请款所列的2011年初至2013年6月期间的专用能耗费每月每平方米（套内面积）平均为4.95元”有异议，认为起始时间应为2011年12月，计算的价格应为每月每平方米5.16元，但被上诉人认可一审采用的计算标准。双方当事人对一审查明的无异议的事实，二审法院予以确认。本院二审另查明：一审庭审中，许新韵提出锋尚物业南京公司多算了2016年2、3月的电费，锋尚物业南京公司计算的专用能耗费的单价不准确。锋尚物业南京公司委托诉讼代理人答复称，因2016年2、3月的电费没有交纳，同意予以扣除，但能耗费不光是电费。二审中，锋尚物业南京公司陈述，对于一审判令许新韵支付2016年2、3月的能耗费不持异议，与其诉讼请求相一致，且一审中并未对诉讼请求作出变更。本案二审争议焦点为：一审认定许新韵应向锋尚物业南京公司支付的物业管理费、能耗费以及滞纳金5000元是否恰当。本院认为，一审认定许新韵应向锋尚物业南京公司支付的物业管理费、能耗费以及滞纳金5000元并无不当。具体分析如下：1、关于物业管理费。根据双方当事人签订的前期物业管理服务协议，许新韵应当按建筑面积每月每平方米5元的标准向锋尚物业南京公司支付物业管理费，一审中对锋尚物业南京公司主张的2013年7月至2016年6月的物业管理费，已扣除许新韵入住后至2013年8月开发商已实际向锋尚物业南京公司支付的物业管理费，对于2013年9月至2016年6月18日期间的物业管理费，许新韵应向锋尚物业南京公司支付，且一审中对许新韵入住时预交的2011年12月至2012年2月期间的物业管理费已予以折抵。2、关于能耗费。一审中，锋尚物业南京公司就其主张的能耗费提供了相应的水电费和相关费用的票据及年度财务审计报告，一审在查明其提供的费用票据没有相应证据原件印证、有的费用票据没有相应合同等证据相佐证、年度财务审计报告存在依据不充分等情况下，考虑到能耗费的发生系客观事实，认定许新韵作为锋尚国际公寓的业主，应当负担前期物业管理服务协议所约定的公共区域水电分摊费、采暖制冷新风吸尘系统运行费及能耗费用等相关费用，有合同依据。一审法院以锋尚物业南京公司向开发商就北区一楼业主能耗费请款所列的2011年至2013年6月期间的专用能耗费和公用能耗费的标准，酌定计算许新韵应负担的2013年7月至2016年3月的专用能耗费和公共能耗费可以采信，理由如下：其一，锋尚物业南京公司请款针对的能耗费发生在前，随着物价的上涨，以该标准计算发生在后的能耗费对业主相对有利。其二，锋尚物业南京公司与开发商属于关联企业，对于锋尚物业南京公司请款后开发商已经支付的能耗费从业主欠交的费用中予以扣除，许新韵并无异议，当时锋尚物业南京公司与业主之间并不存在重大矛盾；许新韵上诉认为，锋尚物业南京公司向开发商请款金额与实际发生的能耗费相比如果存在盈余，属于开发商对其的经营补偿或者不当得利，但本院认为，这种观点只是基于许新韵的假设和质疑，许新韵并未就此提供相应的证据予以证明。其三，许新韵上诉认为，锋尚国际公寓北区应单独计算能耗费，并无合同依据，一审根据《江苏省物业管理条例》的规定，认定全体业主对公共水、电等费用予以分摊，并无不当。至于许新韵上诉主张，一审判定其支付2016年2、3月能耗费没有依据的问题，本院认为，一审中，锋尚物业南京公司的委托诉讼代理人虽然当庭答复许新韵同意扣除2016年2、3月的电费，但同时亦主张能耗费不光是电费，且同意扣除的理由是电费尚没有交纳，并非电费没有实际发生；二审中，锋尚物业南京公司对于一审判决许新韵支付2016年2、3月的能耗费不持异议，且锋尚物业南京公司在一审中并未明确提出变更诉讼请求，同时考虑到电费已实际发生，故本院对许新韵的该上诉意见不予采信。3、关于滞纳金。一审认定许新韵应支付滞纳金5000元有事实和法律依据，应予维持，理由如下：其一，双方签订的前期物业管理服务协议中明确约定了滞纳金及支付标准。业主违反前期物业管理服务协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之一滞纳金进行处罚。本案中，锋尚物业南京公司在起诉时已主动将滞纳金的标准从双方约定的千分之一的标准调整降低至每天万分之五。其二，许新韵存在欠交物业费及能耗费的事实。本案中，许新韵除2011年11月22日入住涉案小区时预交的物业管理费和能耗费之外，直至2016年8月锋尚物业南京公司提起本案诉讼以及本案二审期间，均未再向锋尚物业南京公司支付物业管理费、能耗费。其三，2016年5月，锋尚物业南京公司又向小区业主发出催讨公告，要求欠费业主交纳物业费和能耗费，但许新韵仍未交纳相关费用。其四，双方当事人对于开发商承诺补偿两年物业管理费和能耗费存在争议，但许新韵已另案起诉开发商，对于许新韵因该争议而欠交物业管理费和能耗费的事实，一审法院已予以充分考虑，将锋尚物业南京公司主张的每天万分之五的滞纳金计算标准进一步降低，酌定许新韵承担滞纳金5000元。其五，即便开发商的上述承诺属实，但许新韵并未举证证明其与锋尚物业南京公司以及开发商之间已达成三方协议，由开发商直接向锋尚物业南京公司支付其应负担的物业管理费和能耗费，而无需再由业主向锋尚物业南京公司交纳，更何况开发商所承诺的补偿亦有一定的年限。其六，从合同相对性的角度来看，许新韵与开发商之间的另案争议，亦不能对抗锋尚物业南京公司依据本案双方当事人之间的物业服务合同向许新韵主张合同权利。许新韵作为物业服务合同中接受物业服务服务的一方，应当按照约定诚信、及时地履行支付物业管理费及能耗费等相关费用的义务。综上所述，许新韵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2020元，由上诉人许新韵负担。本判决为终审判决。审判长 李飞鸽审判员 许云苏审判员 马 帅二〇一七年五月二十二日书记员 郭旭冬 来自：