（2016）甘0702民初10795号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-07-14
案件名称
李某与陈某、丁某等租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
张掖市甘州区人民法院
所属地区
张掖市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李某,陈某,丁某,张某
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第三十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第二百二十六条
全文
甘肃省张掖市甘州区人民法院民 事 判 决 书（2016）甘0702民初10795号原告：李某，汉族，甘肃省张掖市人，自由职业。委托诉讼代理人：白某，系甘肃金都律师事务所律师。被告：陈某，汉族，甘肃省张掖市人，个体工商户。被告：丁某，汉族，甘肃省张掖市人，个体工商户。被告：张某，汉族，甘肃省张掖市人，个体工商户。身份证号：×××上列被告共同委托诉讼代理人：张益道，系甘肃沁泽律师事务所律师。原告李某与被告陈某、丁某、张某租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某的委托诉讼代理人白某、被告陈某、丁某、张某及其委托诉讼代理人张益道到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李某向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付原告房租346500元；2、要求被告承担租赁期间所欠的电费、物业费等费用136538元；3、要求被告承担违约金189668元；4、要求被告承担本案诉讼费用。上述合计672706元。事实和理由：2014年4月16日，原、被告签订一份房屋租赁合同，约定由被告承租原告位于××区对面仁和广场面积为700平方米的商铺用于餐饮经营，租赁期限五年，自2014年5月1日至2019年5月1日，前两年租金为33万元，自第三年租金每年按上年租金递增5%，且当年房租应在4月15日前一次性付清。合同签订后，原告按约履行了自己的义务，但被告至今未向原告支付2016年度房租，并且拖欠租赁房屋的电费、物业费等。庭审中，原告提出解除合同，并要求被告搬离租赁房屋内的设备设施。被告陈某承认双方签订房屋租赁合同的事实，但认为：1、被告陈某、丁某、张某系合伙关系，2016年1月21日，三被告达成协议，约定店铺由被告张某一人经营，陈某与丁某退出合伙。因生意不景气，张某在2016年4月15日前曾与原告口头协商待店铺转让后付清房租。2016年7月25日，被告张某经营的”海丁斯烤肉”店歇业，后与原告协商共同找人转让店铺；2016年8月5日，张某派人前往租赁店铺拉运后厨设备和制造啤酒的机器，被原告的人赶了出来，导致张某的设备无法出卖；2016年8月7日，原告即在店铺橱窗张贴出租广告，此时被告张某失去对房屋的使用权，交付房屋的时间应以此为准，故计算房租的起止时间应为2016年5月2日至2016年8月5日。2、被告的确未交纳2015年7月至2016年7月25日期间的电费，但具体金额不明。3、原告与被告张某曾口头协议共同找转租对象，但原告在2016年8月5日强行收回房屋，且阻拦被告拉运设备，被告并未构成违约，另原告主张的违约金过高，不符合法律规定。4、根据合同约定，被告逾期一月仍未交纳房租的，原告有权要求被告搬离并有权处置租赁房屋内财产，由于原告行为导致的损失应由其承担。5、被告张某自2016年6月在”红柳广告”、”方正广告”、微信以及租赁房屋橱窗上均发布了转让广告，原告于2016年8月7日撕掉了橱窗上的广告，被告认为双方的租赁合同已在2016年8月5日原告阻拦被告拉运设备时解除。被告丁某答辩意见同上。被告张某答辩意见同上，同时认为被告丁某、陈某已退伙，相关民事责任由其承担。本案经审理认定事实如下：被告陈某、丁某、张某系合伙关系。2014年4月16月，原告与被告陈某签订一份房屋租赁合同，约定由被告承租原告坐落于张掖市××区面积约700平方米的商铺用于经营”海丁斯巴西烤肉自助餐厅”，租期五年，自2014年5月1日至2019年5月1日，前两年每年的房租为33万元，自第三年起租金每年按上年租金递增5%，房屋押金为5万元，第一年房租在合同签订后交付23万元，剩余10万元于2014年4月30日前支付，以后各年度的租金在每年4月15日前支付；被告应按时足额交付租金，否则原告有权终止合同，并按所欠房租的10%收取滞纳金，先行在押金中扣除，超过一月原告有权收回房屋，逾期一月不搬，有权处理被告设备折抵房租；租期届满返还房屋时应保证房屋的正常使用状态，结清全部费用并经原告验收后视为交付房屋，押金予以返还；被告依约按时交纳水电暖、物业、卫生等相关费用；双方不得随意终止合同，否则应向非违约方支付违约金20万元；双方还对其他事项进行了约定。双方签订合同后，被告向原告交纳了押金5万元。被告自2014年5月1日至2016年5月1日两年的租金已结清，现原告处尚有被告5万元押金。2016年7月25日，因生意不景气，被告歇业，物业人员要求被告核对所欠费用，经被告工作人员郑智化核对后，在”海丁斯烤肉店2016年6月10日至2016年7月25日缴费清单”上签字确认，其中该期间应交电费为13659元，水费为5797.4元，2016年1月1日至2016年7月30日的物业费为5224.8元；同时，因周围店铺配电箱设置及使用电卡原因，郑智化将租赁店铺的钥匙交给了旁边店铺的人员。后原告向被告催要租金，被告提出转让，原告表示同意并要求被告将当年房租及所欠水电暖费用交清。期间，原告亦在店铺橱窗发布了出租广告。被告自2016年7月25日停业后至今未腾空房屋并交付原告，遂引起原告诉讼。庭审中，原、被告对解除合同没有异议。另查明，2016年1月21日，三被告达成退伙协议，约定由被告张某一人经营上述餐饮，被告陈某、丁某退出合伙，三人对相关事宜进行了约定。本院认为：原、被告形成的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方当事人均应按约履行各自的义务。综合原、被告的诉辩意见，对双方争议的焦点问题分述如下：1、关于责任承担主体，三被告认为三人于2016年1月21日达成了退伙协议，责任应由被告张某承担，庭审中原告陈述其对权利义务主体变更的事实并不知情，原告亦未举证证明就退伙事宜向原告履行了必要的告知义务，故三被告的退伙协议不能对抗原告，应对合伙的债务承担连带责任。2、关于原告主张的租赁费问题。被告在履行合同过程中，未按约定的时间向原告支付2016年5月1日至2017年5月1日期间的租金，虽因生意不景气于2016年7月25日歇业，但歇业后被告并未及时将房屋腾空交付原告，餐厅的相关设施设备等物件至今仍在租赁店铺内，庭审中双方对合同解除均无异议，被告亦明确表示在2017年五一期间腾房交付，故原告要求被告承担自2016年5月1日至2017年5月1日期间租金的主张依法成立，本院予以支持。原告尚有被告5万元押金未退，执行时可依法抵销上述期间的租金及实际返还房屋之前的租金。3、关于原告主张租赁期间被告所欠的电费、物业费问题。被告于2016年7月25日歇业后，派餐厅服务员与张掖市诚信物业管理有限公司就2016年6月10日至7月25日期间的电费、水费、物业费核对后进行了确认，该期间产生的上述费用应由被告承担；此后被告并未实际经营，亦不会产生相应的水费、电费，且原告对此不能进行合理解释，故原告主张的2016年7月25日至2016年11月10日期间的水费、电费缺乏事实依据，本院不予支持；关于原告主张的2016年7月30日至2017年3月31日期间的物业费及2016年至2017年的采暖费系被告未交付租赁房屋前实际产生的费用，被告应予承担。4、关于违约金问题。双方当事人在合同中约定如原告随意终止合同或被告单方面终止或变更合同则向对方支付20万元的违约金，亦即表明双方不得擅自变更或解除合同，如双方当事人协商一致可以变更或解除合同。本案被告因生意不景气歇业后，曾向原告提出向他人转让的要求，原告亦表示同意，并且原告也发布了出租广告，被告以歇业及提出转让要求的行为表明不履行合同，原告发布出租广告的行为亦表明合同无法继续履行，双方均有终止合同的合意，显然原告主张的违约金不符合合同约定，且被告对其餐厅设备设施实际占用租赁房屋期间的租金已予承担，故对原告主张的违约金不予支持。综上所述，原告的部分诉讼请求依法成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告陈某、丁某、张某向原告李某支付租金346500元（2016年5月1日至2017年5月1日）；二、被告陈某、丁某、张某向原告李某承担租赁期间所欠的、电费13659.4元、水费5797.4元、物业费11196元、采暖费19678元、从2016年6月结转的水、电、暖费用80525.2元，合计130856元三、驳回原告李某的其他诉讼请求。上述一、二项合计477356元，限于判决生效后一月内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10527元，原告李某负担2067元，被告陈某、丁某、张某负担8460元。原告已交纳，被告负担的8460元直接给付原告，本院不再向原告退还受理费。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审 判 长 侯红梅代理审判员 徐 毅代理审判员 孙秀芳二〇一七年五月二十二日法官 助理 李 斌书 记 员 夏 雪 来源：