（2016）鲁0104民初5246号

裁判日期: 2017-05-22

公开日期: 2017-08-29

案件名称

张某某与王某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

济南市槐荫区人民法院

所属地区

济南市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张某某,王某某

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十七条，第一百零七条，第一百零八条，第一百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

济南市槐荫区人民法院民事判决书（2016）鲁0104民初5246号原告（反诉被告）：张某某，女，1987年9月2日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：赵雨强，山东天宝兴律师事务所律师。被告（反诉原告）：王某某，女，1982年12月17日出生，汉族，住泰安市。委托诉讼代理人：谷新杰，山东勤力律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘斌，山东勤力律师事务所实习律师。原告（反诉被告）张某某与被告（反诉原告）王某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月21日立案受理，依法适用普通程序，于2017年3月21日公开开庭进行了审理，审理过程中，被告（反诉原告）依法提起反诉，经本院审查，反诉理由成立，故依法将本诉与反诉合并审理。原告（反诉被告）张某某及委托诉讼代理人赵雨强、被告（反诉原告）王某某的委托诉讼代理人谷新杰、刘斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张某某就本诉向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告返还原告已付购房定金2万元；3.判令被告向原告支付违约金13.6万元；4.判令被告赔偿原告支付的中介服务佣金1.5万元；5.判令被告承担本案诉讼费10600元、保全费3920元、诉讼财产责任险保险费816元。事实与理由：原被告经济南永智基业房地产营销策划有限公司提供房屋居间服务，于2016年10月11日签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告所有的位于槐荫区绿地国际花都一区3号楼1902室，房屋总价为68万元。签订合同时原告向被告支付了购房定金2万元并支付了1.5万元中介佣金。合同签订后，被告明确表示该房屋不出卖了，不再履行合同义务了。被告的行为给原告造成重大经济损失。王某某就本诉辩称：一、原告的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。因为原被告签订房屋买卖合同后，被告没有出现任何违约行为。依据《中华人民共和国合同法》“第六十七条条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，根据原被告双方签订的房屋买卖合同，原被告双方互负债务，并且具有先后履行顺序，先履行义��一方是原告，原告先履行其相关义务后，被告才开始根据合同的约定履行相关义务。原告没有先履行时，被告享有和行使先履行抗辩权。首先，原告的先履行义务之一，是在2016年11月30日之前向被告支付首付款30万元。被告在没有收到原告支付的首付款30万元之前，有权拒绝原告要求被告履行合同约定的相关义务。只有在原告向被告支付首付款30万元之后，被告才开始履行房屋解压（约定时间是11月30日之后）、所有权转移手续（约定时间是2016年12月10前）的相关义务。其次，原告的先履行义务之二，是原告在银行的贷款获批后，将剩余房款38万元支付给被告，被告才开始向原告履行交付房屋的义务。因原告没有先履行第一个义务：支付首付款30万元的义务，被告依法行使先履行抗辩权。因此，被告不存在任何违约行为。二、因原告没有在约定的时间向被告支付首付款30万元，原告出现违约行为，应该按照合同的约定向被告承担相应的违约责任。被告依法提起反诉，要求原告承担违约责任。王某某就反诉向本院提出诉讼请求：1.判令被反诉人继续履行双方签订的《房屋买卖合同》；2.判令被反诉人向反诉人支付违约金13.6万元；3.判令被反诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：反诉人与被反诉人于2016年10月11日签订《房屋买卖合同》，反诉人将其位于槐荫区绿地国际花都一区3号楼1902室出卖给被反诉人。但是被告没有按照合同约定支付首付款，并且恶意向贵院提起诉讼，原告为了维护自己的合法权益，特提起反诉。张某某就反诉辩称，请求驳回被告的第一项请求，受济南市限购政策的调整，该请求已无履行的必要和可能。被反诉人在合同履行中不存在违约行为，不应当向反诉人支付违约金。反诉费由反诉人自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。关于本诉，张某某为证明自己主张，提交证据如下：证据一、房屋买卖合同：证实原被告双方就涉案房屋的买卖事宜达成了一致，并约定了房屋价款、支付方式、违约责任等权利义务。证据二、定金收条：证实原告按照房屋买卖合同的约定履行了缴纳定金的义务。证据三、收据：证实原告按照合同约定履行了支付中介费用的义务。证据四、短信记录：证实原告多次催促被告办理面签手续，被告迟迟不予答复的事实。证据五、视听资料及译文（对话记录）：证实被告在合同签订后违约在先，不想将房屋出售于原告、拒不履行合同义务的事实。证据六、律师函（退件）：证实原告委托代理人向被告送达律师函，被告预留身份证地址无法送达，无法通知被告的事实。证据七、诉讼财产保全责任险保费单据：证实原告为对被告财产采取保全措施，防止损失扩大，花费保费816元。证据八、房屋权属状况信息表一份，证实截止到2016年12月14日被告在中国农业银行办理的抵押贷款手续仍没有解除抵押。王某某对证据一至三真实性无异议，但是认为该证据与待证目的的关联性有异议，认为不能证明被告违约以及应当承担违约责任的证明目的。对证据四、五真实性和关联性、证明目的均由异议。因为从短信内容看，短信中原告所请求的事项有合同中约定的��容是相互矛盾的，因为从合同中内容来看原告具有先行支付首付款的义务，只有在原告向被告支付首付款后，被告才到银行进行解压，被告到银行解压后才可能配合原告办理所有权转移的相关手续，并且根据合同约定被告房屋的解压是使用原告向被告支付的首付款30万元，将该款支付给银行之后才可能办理解压手续，只有在办理解压之后才能办理产权转移。并且办理所有权转移的时间是在2016年12月10日为截止日，而原告在2016年10月17日就开始要求被告协助原告办理所有权转移手续，明显不符合约定。对证据六被告不知情，且认为不能够达到其证明目的。证据七关联性有异议，认为与原告诉求及被告应担的责任缺乏关联性。对证据八真实性无异议，但是认为其与原告的诉求之间缺乏关联性，也恰恰是因为原告没有向被告支付首付款，才导致被告没有去银行办理解压手��。王某某对本诉部分未提供证据。对反诉部分提供证据《房屋买卖合同》一份，张某某对该证据无异议。对于当事人无异议的证据一至证据三，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院审查认为，对于证据四，系张某某向王某某在《房屋买卖合同》中预留的1586602****的手机号码发送的短信，本院予以确认。对于证据五与证人证言能够相互印证，对此证据本院予以确认。对于证据六至证据八，符合证据条件，本院予以确认。庭审中，张某某申请证人出庭作证。证人刘英，女，1979年5月16日出生，汉族，济南永智基业房地产营销策划有限公司不动产经纪人，住济南市。证人王智哲，男，1986年9月18日出生，汉族，济南永智基业房地产营销策划有限公司不动产经纪人，住济南市。上述二人��房屋买卖的居间方国际花都店房产经纪人，二人为张某某、王某某的买卖行为提供居间服务，并参与了双方之间的买卖过程，二证人均描述合同签订时，双方口头约定合同签订二日后到银行办理面签手续，即房产解压申请手续，但合同签订第二日，王某某表示不想继续出卖房屋，买卖双方因此未能到银行办理面签手续，双方买卖行为就此搁置。二证人之后多次联系王某某未果。关于买卖房屋的过程，二人陈述按照银行要求，买、卖双方应先去银行办理房屋解压面签申请手续，待银行审核通过后，再支付首付款办理解压手续。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张某某与王某某于2016年10月11日签订合同编号为0000085号《房屋买卖合同》一份，约定：“第一条：甲方（王某某）同意将济南市槐荫区绿地国际花都一区3号楼1902室房产按套出售给乙方（张某某），房屋产权（合同）号为济槐190881；建筑面积为88.58平方米。第二条：乙方已对甲方以上房产状况作了充分了解，同甲方协商此房屋实际成交价为人民币68万元（大写：陆拾捌万元整），此价格包括签订此合同时，乙方向甲方支付人民币2万元（大写：贰万元整）作为购房定金。第三条：付款时间与方式：1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在2016年11月30日之前以银行通知解压当日支付首付款（含定金）人民币叁拾万元整给甲方，剩余房款人民币38万元（大写：叁拾捌万元整）申请银行按揭……第七条：此协议签订后，甲乙双方任何一方不得反悔或中途无故毁约，否则其属于违约。第八条：以上条款中涉及到的各项违约的赔付办法为：1、若甲方违约，双倍返还乙方购房定金，另外支付房屋实际成交价的百分之二十作为违约赔��金，同时需要支付给乙方支付的中介服务佣金。……第十二条：中介服务佣金支付方式1、鉴于丙方为甲乙双方所提供的房产中介及其他服务，甲乙双方同意向丙方支付服务佣金费用；甲方支付服务佣金为人民币0元，乙方支付服务佣金为人民币15000元（大写：壹万伍仟元整），在签订买卖合同当日一次性支付丙方。第十四条：其他补充条款：注甲乙双方协商一致，甲方此房产在中国农业银行有抵押贷款叁拾伍万元整须解压，解压款由乙方所交纳的首付款叁拾万元整，剩余伍万元由甲方自行解决。……”。签订合同当日，张某某向王某某支付了购房定金20000元并向济南永智基业房地产营销策划有限公司支付了150000元中介佣金，同时，双方及居间方口头约定于2016年10月13日共同至贷款银行办理贷款面签手续。但在签订合同后的第二日（2016年10月12日），张某某即告知居间��不想继续出售房屋，故三方未能按约到银行办理面签手续。后张某某多次通过电话、短信的方式联系王某某，王某某均未回应，张某某即按照王某某的户籍地址邮寄律师函一份，但邮件因查无此人被退回。本院认为：合法的合同关系受法律保护。张某某、王某某自愿就涉案房屋买卖事项达成一致，并签订书面《房屋买卖合同》，该合同系各方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。各方当事人应当按照合同约定履行各自权利义务。根据约定，张某某应当在2016年11月30日前、银行通知解压当日向王某某支付首付款30万元（含定金），且双方口头约定于合同签订的二日后共同到银行办理面签手续，但是，王某某在合同签订后的第二日即反悔，不同意出卖涉案房产，且未按照约定在2016年10月13日至银行办理贷款面��手续，并自此开始中断了与中介方及张某某的联系。至张某某向本院提起诉讼前，王某某仍未按合同约定履行自己的义务，其行为已构成根本违约，张某某要求解除与王某某之间房屋买卖合同的诉讼请求本院予以支持。合同解除权系形成权，应当以通知送达一方当事人的日期作为合同解除的日期。本案的起诉状于2017年2月22日送达王某某，应当以该日期作为合同解除日期。王某某主张在合同签订后联系过按揭贷款银行，要求办理解压手续，但未向本院提供证据，本院对此不予采信。王某某主张应由张某某先支付首付款再向银行申请解压，系张某某违约在先，对此本院认为，合同约定“在2016年11月30日之前以银行通知解压当日支付首付款（含定金）人民币叁拾万元整给甲方”，且根据证人描述的房屋买卖过程可以看出，买卖双方应先共同到贷款银行向银行提出解压申请，待申请通过后再到银行办理解压手续并于当日支付首付款，本案中，王某某未按约到银行申请解压，自然不会得到银行同意解压的通知，王某某的合同义务在先，其行为违约在先，故本院对其的辩称不予采信。其应当承担违约责任。张某某要求王某某返还已付购房定金20000元，符合法律约定，本院予以支持。张某某要求王某某按房屋总价款68万元的20%支付违约金136000元，符合合同约定，本院予以支持。张某某要求王某某赔偿支付的中介服务费15000元，符合合同约定，本院予以支持。张某某要求王某某支付财产保全责任险保险费816元的诉讼请求，无合同及法律依据，本院不予支持。综上，本诉中，王某某未按合同约定履行义务，已构成违约，双方合同应予以解除，王某某应当承担违约责任。反诉中，王某某要求张某某继续合同的诉讼请求��本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张某某与被告（反诉原告）王某某签订的合同编号为0000085号《房屋买卖合同》于2017年2月22日解除；二、被告（反诉原告）王某某于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）张某某定金20000元；三、被告（反诉原告）王某某于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）张某某违约金136000元；四、被告（反诉原告）王某某于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）张某某中介服务佣金15000元；五、驳回原告（反诉被告）张某某的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）王某某的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10600元，保全费3920元，反诉费5300元，共计19820元，由王某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审　判　长　　牟　阳人民陪审员　　汪秀英人民陪审员　　周继成二〇一七年五月二十二日书　记　员　　赵珊珊来源：百度“”