（2017）冀0322民初770号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-06-06
案件名称
秦皇岛金泽物业服务有限公司与苗雨玲物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
昌黎县人民法院
所属地区
昌黎县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
秦皇岛金泽物业服务有限公司,苗雨玲
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
河北省昌黎县人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0322民初770号原告：秦皇岛金泽物业服务有限公司，住所地昌黎县昌黎镇二街金泽茗园，统一社会信用代码91130322799576050F。法定代表人：王春雷，该公司经理。委托诉讼代理人：白晓卫，该公司员工。委托诉讼代理人：李秀江，河北律捷律师事务所律师。被告：苗雨玲，女，1970年4月16日生，汉族，教师，住昌黎县。原告秦皇岛金泽物业服务有限公司（以下简称金泽物业公司）与被告苗雨玲物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金泽物业公司委托诉讼代理人李秀江、被告苗雨玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金泽物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付2013年12月至2016年12月三年的物业服务费1719元，卫生处理费108元，计1827元；2、被告承担诉讼费。事实和理由：原告与秦皇岛大众房地产开发有限公司于2012年12月5日签订了前期物业服务合同，由原告为碣海名城项目提供前期物业服务。依据县物价局批复，该小区物业服务标准为多层0.55元/建筑平方米.月，高层为0.85元/平方米.月，长期空置房按该规定标准的90%收取。被告是该小区6-4-502室业主，房屋建筑面积为86.84平方米，应交纳2013年12月至2016年12月物业服务费及卫生处理费1827元，期间原告曾多次催缴，但被告拒绝交纳，故诉至法院。被告苗雨玲辩称，一、金泽物业未单独向我催缴过物业费。我一直以为物业费已经从我以前所交的各种押金中扣除。以前我交的各种押金包括：1000元责保费，200元安装防盗窗押金（至今我未安装），自来水试压费100元（没用物业试），50元二次防水押金（未用物业做），总计1350元，物业至今没有给我退。我曾几次向物业讨要过这些押金，但他们都推托说会计不在，所以物业未退还我押金，也没向我催缴物业费。二、金泽物业的服务质量太差，远没达到《业主手册》里的服务标准。1、物业为省钱，雇佣的服务人员太少，而且年纪较大，警卫甚至连上岗证都没有，这严重影响为业主的服务质量。如保洁员仅雇佣两个，2016年剩一个，小区总共42个楼道，再加上大大小小的草坪和通道，一、两个保洁员的工作质量远不能达到，致使小区楼道一两个月都不能清扫一次，更别说楼梯扶手，自2013年本人入住至2017年物业撤走，就没有擦过一次，所以小区的卫生只能用脏、乱、差来概括。这样的服务质量，难道还要求业主如数缴纳物业费吗？2、小区的各种设施坏了，该物业从未修缮。如楼道灯坏了，小区的摄像头丢失或损坏了等。三、金泽物业向业主乱收费，没有标准。金泽物业曾向业主每户收取500元装修垃圾处理费，200元路灯费（每年），根本没有出示物价标准，随意收费。四、金泽物业自2013年至2017年，从未向业主公示过一次物业资金收支账目。作为缴纳费用的业主根本不清楚自己的钱究竟花在何处。五、我家楼平缩水，与需缴纳的物业费不符。2013年我家缴纳的物业费已超出实际应缴费用。六、金泽物业不仅服务质量差，而且还损害我们业主的利益。金泽物业把业主楼前绿地改建停车位，给业主出行带来极大不便，而且对未购买停车位的业主车辆进行蛮横拦截。另外物业购买大量轮胎，钉在车行道旁，而且消防通道也被钉上轮胎，致使2016年夏，业主楼房失火，消防车无法及时进入，延误救火时间。金泽物业的种种行为，不仅损害了我们业主的利益，而且也伤害了我们业主的情感，所以2016年我们小区的业主三百多户自发联名上访，要求中止该物业在碣海名城小区的服务工作。试想，任何一个物业都不会激起一个只有三百多户的小区，三百多户的民愤，更不会让百分之八十的业主拒交物业费，然而金泽物业就做到了。所以，请法官基于以上事实，公平定度，给我一个公正的判决。经审理查明，2012年12月5日，原告金泽物业公司与该小区开发商秦皇岛大众房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定：原告为该小区提供物业服务；前期物业服务期限为4年，自2012年12月28日至2016年12月27日；物业服务的内容为：房屋共用部位、共用设施设备的日常维修养护、管理；附属建筑物、构筑物的维修、养护、管理；公共绿地、花木等的养护和管理；房屋共用部位、公共场所的清洁卫生、垃圾的收集；社区秩序维护等等。2012年12月19日，昌黎县物价局下达昌价字（2012）27号《关于碣海名城小区物业服务收费标准的批复》，确定该小区物业服务费标准为多层0.55元/建筑平方米.月，高层0.85元/建筑平方米.月；金泽物业应严格按照《秦皇岛市物业服务收费分等定级管理办法》三星级服务等级标准执行。被告苗雨玲系碣海名城小6-4-502室业主，房屋建筑面积为85.77平方米。被告苗雨玲每年应交物业费为566元（85.77平方米×0.55元/平方米/月×12个月）。2013年3月13日，原告收取被告苗雨玲责保费（即装修保证金）1000元，防盗窗押金200元，二次防水押金50元，装修管理费及垃圾清理费500元及建档费50元，楼道、院落电费200元，按86.84平方米收取苗雨玲2013年物业费573元。被告苗雨玲未缴纳2014年至2016年三年的物业服务费及卫生处理费。另查明，原告现已撤出碣海名城小区，在原告管理该小区物业期间确实存在垃圾未清理，绿化草坪内深井无防护措施、小区道路旁装订轮胎、收费账目不公开等情形。以上事实，有昌黎县物价局批复、前期物业服务合同、照片、碣海名城小区业主致县领导的信、收费收据、销售不动产统一发票、当事人陈述以及庭审笔录在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”原告金泽物业公司与被告所在的碣海名城小区开发单位签订的前期物业服务协议合法有效，该合同对被告具有法律约束力，原、被告具有物业服务合同关系，原告依据合同为小区提供了物业服务后，有权要求作为业主的被告支付物业服务费。但原告作为该小区的物业管理服务者，应根据合同的约定履行自己的职责，因该小区确实存在被告所反映的问题，故本院酌情扣减30%的物业服务费，即被告应交纳物业费为1188元（566元/年×3年×70%）。另，原告收取被告的防盗窗押金、二次防水押金共计250元，原告同意退还被告，故应予扣除；原告认可应退还收取被告的责保费1000元，但认为被告装修时改变了房屋结构不予退还的主张，与法无据，该费用1000元应予退还被告；多收取的物业费7元（573元-566元）亦应退还被告。综上，原告应退还被告的押金数额及物业费已经超出被告应给付的物业费数额，故对于原告主张被告给付物业费的诉讼请求本院不予支持。对于原告主张被告给付卫生处理费108元，因原告当庭陈述该费用系城管局委托其收取的，所以对此原告不具有诉讼主体资格，本院对原告该项诉请不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告秦皇岛金泽物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费50元减半收取25元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审 判 员 郑学英二〇一七年五月二十二日代理书记员 高 颖 来源：百度“”