（2017）内0602民初997号

裁判日期: 2017-05-22

公开日期: 2017-09-26

案件名称

雷海亮与张子荣、刘强房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

鄂尔多斯市东胜区人民法院

所属地区

鄂尔多斯市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

鄂尔多斯市东胜区人民法院民事判决书（2017）内0602民初997号原告：雷海亮，男，汉族，个体。身份证号：×××。被告：张子荣，男，汉族，个体。身份证号：×××。被告：刘强，男，汉族，个体。身份证号：×××。二被告委托代理人：雷永明，内蒙古易非律师事务所律师。二被告委托代理人：郑星，内蒙古易非律师事务所律师。原告雷海亮与被告张子荣、刘强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雷海亮、二被告委托代理人郑星到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除双方的《房屋租赁合同》；2.判令被告退还租金50000元，赔偿原告装修、装饰投入损失和停业损失240000元；3.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2016年8月12日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告将其所有的位于东胜区XXX街XXXX路西的XXX小区XXX号楼（东段）一层楼梯间、二层部分和三楼整层（面积约1490平方米）出租给原告，用途为经营宾馆，约定第一年租金为50000元，于签订合同时一次性付清。原告依约支付了租金后接手房屋，并对房屋进行了部分装修、装饰，购置了热水器、酒店用品，开通了网络，准备就绪后原告开始营业，当时恰逢雨季，所租房屋中的13间房屋屋顶漏水严重，导致无法居住使用，后又因该房屋消防通道不符合要求，被相关部门责令禁止营业至今。就上述问题，原告与被告协商整改解决，被告置若罔闻。原告认为被告提供的房屋不符合经营条件，经过多次催告进行整改，致使原告租赁房屋进行宾馆经营的合同目的无法实现，符合法定解除合同的条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，原告与被告之间的《房屋租赁合同》应当依法解除，并由被告退还原告租金并赔偿经济损失。庭审中，原告明确第二项诉讼请求中的装修、装饰损失是159270元，停业损失89100元。原告针对其诉讼请求，向法庭提供如下证据：1、《房屋租赁合同》一份，证明原告与被告签订合同后接收了房屋，开始办理经营宾馆的手续并开始装修；2、关于羊小哥宾馆公众聚焦场所消防检验合格证办理情况的回复一份，证明原告租赁的房屋不符合开宾馆的条件；3、卫生计生监督意见一份，证明原告的宾馆不营业；4、收据一张，证明被告在2016年8月12日收了原告的50000元的租金；5、领款单六张，证明原告支出工人工资18000元；收据一张，证明原告购买防火门支出31000元；收据联一张，证明原告办理房卡支付1500元；收款收据一张，证明原告购买吸尘器支付600元；发票联一张，证明原告安宽带支出1400元；销货清单一张，证明原告购买毛巾等支出5875元；销售服务单一张，证明原告购买热水器15台支出14700元；收款收据一张，证明购买枕套支出200元；收据一张，证明原告装修费支出86000元；照片十六张，证明租赁房屋漏水；照片四张，证明原告租赁的房屋是楼梯间、二楼部分和三楼整层。三楼西面的消防通道租给别人，原告的宾馆只能用一个通道，派出所不允许，所以办不出消防合格证；6、建筑设计防火规范，证明开宾馆必须有2个消防通道才可以，租赁房屋目前只有一个通道。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告已经按照其与原告签订的《房屋租赁合同》履行了相关合同义务，所交付房屋符合使用性能。原告在支付了一年的租金后，被告依约将房屋交付原告占有、使用，所交付的房屋符合使用性能且原告一直在实际使用当中。首先，原告并未对该房屋室内进行过装修，仅将宾馆的旋转门和平开门油成了黑色。其次，关于房屋漏水的情况，截止9月底原告已进行过全面的装修，且《房屋租赁合同》的租期和租金是以2016年10月15日为起算点，原告同意承租该房屋也交付了租金，视为其认可房屋的使用性能。最后，关于原告所言因消防通道不符合要求致命其被相关部门责令禁止营业，纯属原告单方虚构，不符合事实。被告所有的租赁房屋早在2007年5月份就已经通过了鄂尔多斯市公安消防支队的消防验收，该房屋符合消防安全规定，可以正常使用。且该房屋在出租原告前已对外出租多年，完全符合商业房使用性能。综上，应驳回原告诉讼请求。针对其答辩，被告向法庭提供如下证据：1、富某、证人证词各一份、证人苗某证言、羊小哥宾馆营业执照及室内现状照片十六张、水表及收条一份、用电情况及收据一份、证明一份、羊小哥宾馆收据一张、身份证复印件一张、维修合同一份、防水工程质量实地检查回访单一张、录音录像一份，证明一、2016年8月12日，原告与二被告签订《房屋租赁合同》，二被告向原告交付了符合使用性能的房屋；二、原告经营的宾馆于2016年8月18日办理了营业执照，2016年10月开始营业，营业至今原告没有对该房屋室内进行过任何装修，也从未被相关部门责令禁止营业。目前原告及羊小哥的另一位负责人郭瑞军已将大部分宾馆房间长期以”月租”的形式的经营；三、该房屋因东胜地区2016年8月17日普降爆雨导致屋顶漏雨，2016年8月21日被告张子荣召集益荣物业公司、河南省立夏防水防腐有限公司、原告三方召开防水维修紧急会议，并于2016年9月20日完成维修，之后原告再未反映过该房屋存在漏水的情况。2017年3月26日上午，房地产公司、物业公司、防水维修队相关人员及被告张子荣四方对该房屋防水工程质量进行了一次实地检查回访，但因原告负责人阻挠未能进入房内实地查看。2、鄂尔多斯市公安消防支队鄂公消验（2007）XXX号建筑工程消防验收意见书一份、证明一份，证明二被告所出租的涉案房屋早在2007年5月份已经通过鄂尔多斯市公安消防支队的消防验收，该房屋共有2个消防通道，且与原告共用一份消防通道的尚吾家蒜瓣鱼也同意并在与原告实际共有当中，该房屋符合消防安全规定，可以正常使用。庭审质证中，被告对原告提供的证据1的真实性认可，对证明问题部分认可，部分不认可，对签订合同后开始装修不认可。在2016年9月20日之前，房屋漏水维修完成之前，原告并未对所租赁房屋进行装修，对其他证明问题认可。对证据2的真实性认可，对证明问题不认可，被告租赁给原告该房屋，原告自己也陈述原本有两个消防通道，情况回复中的陈述与事实不符，且一楼、二楼租赁给尚吾家蒜瓣鱼的负责人，也一直同意与原告共用其中一部消防通道。对证据3的真实性认可，对证明问题不认可，意见书中仅因为未取得卫生许可证不可擅自营业，卫生许可证是否办理、为何没有办理不知情，许可证办理是由原告办理，不能证明原告实际不在营业当中，卫生计生局并未实际进入该宾馆查看，无法证明原告不在营业当中。对证据4的真实性和证明问题认可。对证据5中的工资领款单的真实性及证明问题不认可，不清楚雇佣的什么人以及工资多少钱，而且被告收取原告租金，租期是2016年10月份开始，领款单中9月份的工资与本案没有关联性；对装饰、装修款86000元的真实性及证明问题不认可，此收据未具体写明做了何种装饰装修、单价及数额是多少；对购买防火门的事实认可，对收据真实性及证明问题不认可，原告所购买的消防门市场价没有这么高；对证据5的其他证据的真实性和证明问题不认可，这些都是原告自行购买的，被告对此不知情。对照片十六张的真实性和证明问题不认可，看不出是什么时间照的，而且房屋漏水的情况在2017年3月26日已经房地产、物业公司、防水维修队以及被告四方对房屋漏水情况实地检查回访了，但因原告方另一位负责人郭瑞军的阻挠，未能进入房屋实地查看，原告之后也未提出该房屋漏水；对照片四张的真实性不认可，未显示拍照的时间，对证明问题部分有异议，原告陈述的房屋二楼西面通道租给别人不能使用，因此派出所无法出具消防检验合格证不符合事实，尚吾家蒜瓣鱼无论是之前租赁该房屋的租户还是现在的原告均同意共同该消防通道。对证据6的真实性认可，对证明问题不认可，此仅是一个规范性的标准，且该规范中的5.5.8（76页）所说公共建筑的面积每个防火分区，或一个分区的每个楼层其安全出口的数量，应经计算确定，且不应该少于两个，被告涉案房屋符合该条规定；消防通道都是合格的，派出所实地来考察过，派出所称只要有两个消防通道就可以，并在二楼、三楼分别安四个防火门就可以办理消防检验合格证，现都已安好。原告对被告提供的证据1中的富某、营业执照的真实性认可，为了办理消防检验合格证。对现状照片认可；对水费、电费的证据认可，是其员工和雇佣的看房的人生活产生的费用；对证明、羊小哥宾馆的收据、身份证复印件的真实性不认可，没有见过这几个人，没有给租过房；对维修合同不认可，原告在起诉前要求过好次让维修，都没有修好；对防水工程质量实地检查回访单不认可，原告不知道；对录音录像的真实性认可，因为原告与被告的纠纷已到法院，所以没有让进门，郭瑞军是原告雇佣的员工。对证据2的真实性认可，对证明问题不认可，该验收是针对整体建筑的验收，而不是经营验收。对证明不认可，蒜瓣鱼不允许原告24小时开门。本院审查认为，原告提供的证据1，被告对真实性认可，本院对真实性予以确认，该证据能证明双方签订的《房屋租赁合同》的具体内容，对此证明问题予以认定，不能证明其他要证明的问题，对其他证明问题不予认定。证据2、3、6，被告对真实性认可，本院对真实性予以确认。该证据不能证明其要证明的问题，不予认定。证据4，被告认可，本院予以确认。证据5，缺乏证据的真实性、关联性特征，不予认定。被告提供的证据1、2，符合证据的真实性、合法性、关联性，形成证据链，能证明其要证明的问题，予以认定。经审理查明，原告与被告张子荣于2016年8月12日签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁被告所有的位于东胜区XXX小区XX号楼（东段）XX层楼梯间、XX层部分和XX楼整层，面积约1490平方米。租期为八年，从2016年10月15日至2024年10月14日。第一年租金为伍万元整（50000元），第一年租金，签合同时一次付清第一年的全部租金。......。合同签订时，原告向被告张子荣支付了50000元的租金，被告向原告交付租赁房屋。原告向东胜区公安局天骄路派出所申请办理消防检验合格证，鄂尔多斯市东胜区公安局天骄路派出所向原告进行回复，内容为”雷海亮兹有你于二○一六年九月一日向我所提出关于铁西富源小区南羊小哥宾馆公众聚集场所开业前消防检验合格证办理的申请，经我民警现场勘验，因宾馆设置于二层及以上，根据相关法律规定，须设置两个以上消防疏散通道。现该宾馆只有一部消防通道，不符合法律规定，暂不予办理。请你依据相关法律规定，对宾馆布局进行重新设置后再行申请”，之后，原告与被告在二楼、三楼各安了两扇防火门。另查明，原告租赁房屋用于经营宾馆，于2016年8月18日办理个体户的营业执照，经营者为原告。负责租赁房屋物业的物业公司是鄂尔多斯市益荣物业服务有限责任公司。原告于2017年1月份交纳了2016年12月份的水费4800元，并交纳了2016年8月20日至2017年4月20日的电费。其中2016年8月20日至9月20日的电费为1734元、9月20日至10月20日的电费为2224元、10月20日至11月20日的电费为3009元、11月20日至12月20日的电费为2705元、12月20日至2017年1月20日的电费为2598元、1月20日至2月20日的电费为2836元、2月20日至3月20日的电费为2595元、3月20日至4月20日的电费为3035元。又查明，鄂尔多斯市公安消防支队于2007年5月17日出具关于鄂尔多斯市胜达房地产开发公司XX住宅小区XXX号工程消防验收合格的意见。再查明，个体工商户东胜区尚吾家蒜瓣鱼出具《证明》，内容为”工们尚吾家蒜瓣鱼于2013年5月开始租用XXX小区XX号楼（西段）一、二层部分（715平方米），经营尚吾家蒜瓣鱼XXX小区XX号楼店，房东是张子荣和刘强。XXX小区XX号楼共三层，之前三层经营午峰宾馆的租户与我们共用一个消防通道，现在我们同意与该三层经营羊小哥宾馆的租户共用一个消防通道。本院认为，原告与被告于2016年8月12日签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，符合合同的生效要件，合同合法有效，对合同双方具有约束力。签订合同后被告向原告交付了房屋，被告办理了营业执照。被告以房屋漏水严重以及办理不了消防检验合格证为由请求解除合同。关于房屋漏水，庭审中原被告均认可被告于2016年9月派人去维修过，后被告同物业公司以及维修人员到租赁房屋进行实地查验，被原告拒绝。且原告的证据也不能证明因为房屋漏水使其无法使用。关于办理消防检验合格证，原、被告均认可设置了两个以上的消防疏散通道可以办理消防检验合格证，而原告租赁的房屋每个楼层均有两个消防疏散通道，租赁房屋的二楼虽出租给原告及东胜区吾尚家蒜瓣鱼店两家，但东胜区吾尚家蒜瓣鱼店同意于原告共用消防通道，故出租房屋是具备办理消防检验合格证的条件。且原告提供的证据不能证明是由于被告原因不能办理消防检验合格证。原告自认租赁房屋每个月产生两千多元的电费，与其自称宾馆不能经营相矛盾。原告提供的证据不能证明因被告违约致使其不能实现合同目的，故对原告此项诉讼请求不予支持。关于原告第二项诉讼请求是基于解除合同，现租赁合同不具备解除的情形，故对第二项诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》九十四条、第二百一十二条，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决如下：驳回原告雷海亮的其他诉讼请求。案件受理费2825元，由原告雷海亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审判员　　陈海燕二〇一七年五月二十二日书记员　　孙雅倩关注公众号“”